二手房市場(chǎng)火爆，可你真的準(zhǔn)備好買房、賣房了嗎？

房山法院法官日前通過實(shí)際案例，從心理價(jià)位、戶口、購(gòu)房資質(zhì)三個(gè)方面，給市民支招如何穩(wěn)妥買賣二手房。

房?jī)r(jià)猛漲拒過戶 法院判決履約

李莉與王老太簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定王老太將其名下的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李莉，李莉一次性付清全部購(gòu)房款110萬元。李莉支付了全部購(gòu)房款后，王老太發(fā)現(xiàn)小區(qū)房屋出現(xiàn)大幅漲價(jià)，覺得自己賣虧了，遂拒不配合李莉辦理房屋過戶手續(xù)，要求李莉再加10萬元房款。雙方協(xié)商不成，李莉把王老太訴至法院，要求其協(xié)助辦理過戶。

法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。李莉按約支付了全部購(gòu)房款，但王老太拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過戶手續(xù)，這一不作為行為屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最終，法院判決王老太于十日內(nèi)協(xié)助李莉辦理過戶手續(xù)。

■法官說法：房屋買賣做好心理預(yù)期

因房?jī)r(jià)上漲而出現(xiàn)的違約糾紛特別常見。法官提醒，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強(qiáng)制性法規(guī)時(shí)，一般都是合法有效的，雙方都應(yīng)該按約履行，否則就是違約，違約方不僅要履行合同，可能還需要支付違約金。一般而言，買方違約，賣方無需返還定金；賣方違約，則需雙倍返還定金。因此，在房屋買賣前，雙方一定要做價(jià)格上的心理預(yù)期，一旦簽訂合同，“隨市加價(jià)”或“隨市減價(jià)”的要求，都不會(huì)得到法院支持。

房主不遷戶口 購(gòu)房人獲賠20萬元

李洋通過中介，購(gòu)買了王鑫位于郊區(qū)的一套兩居室。在過戶當(dāng)天，二人又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定王鑫從房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶之日起半年內(nèi)，將其戶口遷出，如到期仍未遷出，每延誤一日，應(yīng)向李洋支付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金。然而，過戶之后，王鑫因自身原因，遲遲沒有將戶口遷出。開始李洋也沒有在意，然而2014年，因工作調(diào)動(dòng)，李洋考慮轉(zhuǎn)賣房屋，但因戶口問題導(dǎo)致始終無法和買家談妥。為此，李洋把王鑫訴至法院，索要違約金。

法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，王鑫應(yīng)當(dāng)支付違約金。但雙方協(xié)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。最終，法院酌定王鑫支付李洋違約金20萬元。

■法官說法：別拿戶口不當(dāng)事

二手房買賣過程中，賣方未按約將戶口遷移，導(dǎo)致雙方對(duì)簿公堂的案件時(shí)有發(fā)生?！皯艨趯?duì)于子女讀書、就醫(yī)、入托等非常重要，因此，戶口遷移問題應(yīng)引起買賣雙方的重視?！狈ü偬嵝眩诙址抠I賣中，為了避免損失，督促賣方盡快遷出戶口，買方最好能像案例中的李洋一樣，在合同中約定違約金，據(jù)此主張自己的權(quán)利。同時(shí)，也提醒賣方，在賣房之前，要想好戶口的遷入地，便于自己在過戶之后盡快將戶口遷出，避免不必要的損失。

無購(gòu)房資質(zhì)簽合同 買家擔(dān)責(zé)四成

來京工作已有八年的王偉打算在房山區(qū)購(gòu)買一套二手房，但他有個(gè)顧慮，雖然來京工作已有8年，但中間有大半年時(shí)間，自己到了河北工作，社保中斷了半年多?！安挥绊懀　敝薪榇虬?。于是，王偉和賣家簽訂了購(gòu)房合同并交了5萬元定金，支付了2.4萬元中介費(fèi)。后來，中介公司向住建委提交王偉的購(gòu)房資質(zhì)，未能通過，導(dǎo)致王偉按合同要賠償賣家2.8萬余元損失。王偉把中介訴至法院，要求其返還中介費(fèi)并賠償各項(xiàng)損失。

法院審理認(rèn)為，中介公司理應(yīng)知悉北京市住房限購(gòu)政策，然而，其并未盡到告知和審核義務(wù)，造成原告損失，存在過錯(cuò)。但是，北京限購(gòu)政策已出臺(tái)兩年多，作為有意購(gòu)房者，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙有明確的預(yù)見和判斷，因此，王偉貿(mào)然簽訂購(gòu)房合同及購(gòu)房承諾書，其在締約過程中也存在一定過錯(cuò)。據(jù)此，法院根據(jù)雙方過錯(cuò)大小，判決中介公司承擔(dān)60%的責(zé)任，王偉自己承擔(dān)40%的損失。

■法官說法：買房政策要了解

為了抑制房?jī)r(jià)猛漲，包括北京在內(nèi)的許多大城市，對(duì)于樓市都有不同的“限購(gòu)”政策。以北京為例，北京本地人限購(gòu)兩套房，外地人在京名下無房，有在京5年社保或納稅證明的，可買一套住宅，且只能買一套。并且，在京5年社?；蚣{稅證明應(yīng)該是連續(xù)的、不間斷的。買房前，務(wù)必要了解當(dāng)?shù)亍跋拶?gòu)”政策，確定自己是否具備買房資質(zhì)，不要盲目相信中介的一面之詞。