搜狐財經 譚玉慶

　　這個十一長假過的不尋常，尤其對于樓市來說國慶節(jié)更是變成了“國慶劫”。各地政府紛紛出臺限購措施，房地產成交量一下子降到了冰點。

　　樓市的巨大泡沫已被管理層高度重視，老百姓也翹首以盼房價能真正回到其合理水平。那么新近出臺的限購措施真的能抑制瘋漲的房價嗎？我們今天來分析一下。

　　樓市一夜變天 成交量狂跌

　　“十一”長假前后，房地產市場迎來了新一輪調控大潮。繼9.30北京出臺新的限購措施之后，各地也紛紛出臺了意在控制房價瘋漲的限購限貸等舉措。

　　9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、廈門等19個涵蓋了一線、二線、三線的城市發(fā)布了力度不一的樓市調控政策。長假結束政策出臺的節(jié)奏并沒有放緩的跡象，10月8日，南昌也緊跟著出臺了新的樓市新政，上海則公布了六條措施，遏制房價過快上漲。短短9天，先后有21個城市出臺了新的樓市調控政策。

　　各地出臺樓市調控政策之密集程度可謂空前，政策拐點顯露無疑。

　　限購政策出臺之后，各地樓市的成交量呈明顯下跌走勢。一線城市以北京為例，在9月30日當天北京一手住宅成交套數是452套，而9月30日出臺更嚴厲的樓市政策后，10月7日北京網簽的套數只有12套；而現(xiàn)房成交套數僅為兩套，讓人大跌眼鏡。二線城市我們以熱點城市廈門為例，國慶期間廈門商品住宅成交套數只有30套，同比暴跌近9成，同樣令人倒吸冷氣。

　　下面的這幅圖可以讓大家更加直觀的感受到各地出臺新政之后樓市的陣陣涼意，包括武漢、蘇州、廣州、深圳在出臺樓市新政后無一例外地上演了成交量大幅縮水的情況。

四大熱點城市限購后樓市成交量變化

　　樓市限購讓房產交易量出現(xiàn)了冰點，那么對房價會有多大的影響呢。我們不妨出歷史角度來分析這個政策對房價的影響。

　　限購真的能遏制瘋漲的房價？

　　限購在近10年房地產調控歷史中應該是經常用到的手段，而這個措施實施最多而且最苛刻的應該就是北京了。我們今天就以北京為例來分析歷次限購之后樓市的表現(xiàn)。

　　先來看一副圖：

　　對比上面圖表來具體分析：

　　第一次限購：2010年4月30日北京正式開始限購，具體舉措是同一家庭限購一套新房二套房認房不認貸，被稱為“京十二條”，這個當時在全國應該是最嚴厲的措施。我們從圖表中可以2010年4月北京的新建商品住宅價格是2.35萬元每平米，限購之后5月份樓市政策效果顯現(xiàn)，2010年6月份2.16萬元每平米，但是之后房價出現(xiàn)了穩(wěn)步回升態(tài)勢，到2010年的12月房價上漲到了2.34萬元每平米，距離調控前僅僅一步之遙，在2011年1月份房價漲到了2.46萬元每平米，而到了2月份，房價瘋漲到了2.51萬元每平米，明顯超過了調控前的房價。

　　第二次限購：面對不斷上漲的樓市，北京在2011年2月再次出臺限購措施，具體是外地人社保連續(xù)滿五年限購一套住房，北京人只能擁有兩套住房。房價應聲跌落，從2011年的2月份每平米2.51萬元降到了2012年2月的每平米2.11萬元。但是好景不長，用于實體經濟不景氣央行從12年6月連續(xù)降息，很多資金進入了樓市，房價繼續(xù)瘋狂上攻，在2012年10月房價上漲到了2.55萬元每平米，再次超過了2011年2月的高點。

　　第三次限購：由于房價的不斷上漲，國務院2013年2月發(fā)布了“新國五條”，要求堅持嚴格執(zhí)行限購限貸等調控措施，并讓各地公布年度房價調控目標。但是這次房價像脫韁了的野馬一路狂奔，沒有絲毫停下來的意思，從上面圖中我們可以看出，北京房價從2013年2月的2.88萬元每平米一口氣漲到了2014年4月的3.67萬元每平米。而根據最新的統(tǒng)計數據顯示，到2016年9月北京房價漲到了5.52萬元每平米，遠超上次限購政策出臺時的房價，每平米高出2萬多元。

　　從上面我們可以很明顯的看出，每次限購之后往往房價會有一小波的回調，但是在一段時間之后，往往會繼續(xù)抬頭瘋漲，限購措施并沒有得到預想的效果。其實北京并不是個案，在限購的各大城市中，其房價走勢跟北京大同小異。限購的出發(fā)點是好的，為了抑制投資需求平抑房價，結果往往隨著貨幣政策和其他措施的轉向，樓市往往又開始了新一波的瘋狂走勢。這次限購之后房價何去何從，讓時間給你答案吧。

　　那么真正決定房價的因素是什么呢？在筆者看來，貨幣政策在很大程度上決定這房價的中短期走勢。

　　樓市中短期走向還需看貨幣政策

　　拋去影響房價的其他因素，貨幣政策在影響中短期樓市走向異常重要，我們可以從下面房價歷史走勢和貨幣政策的走向看出，其有很強的反相關關系，

　　如圖：

近幾年歷次利率調整和住宅價格指數走勢圖

　　從圖中可以很明顯的看出，從2009年到2011年隨著央行不斷加息，大中城市的房價是向下運行的；而隨著2014年開始，為了拯救實體經濟，央行連續(xù)六次降息，而房價則是一路上攻。

　　房價的理性回歸，既需要必要的限購等行政措施去打壓瘋狂的投資需求，也需要貨幣政策來抽離其中的流動性。

　　而在當前實體經濟走好還需要進一步觀察的情況下，貨幣政策轉向收緊短期不太可能，這就給控制房價造成了較大壓力。而貨幣政策沒有收緊，單單依靠限購舉措很難讓房價回歸到合理價位，尤其在當前資產荒沒有好的投資標的出現(xiàn)情況下。

　　房價飛漲背后是一系列因素共同作用的結果，既有寬松的信貸政策和瘋狂的投資需求，也有國企開發(fā)商融資成本低助推高價地王頻現(xiàn)在火上加油，更有一些不良房地產企業(yè)囤積居奇制造恐慌……

　　樓市病了就要對癥下藥多管齊下，在用限購措施防止瘋狂投資需要的情況下，我們是不是也可以從土地政策和財稅制度等因素同時下手，只有這樣才能達到預期的調控效果。