進入2016年歲末，人民幣連續(xù)走低，兌美元匯率中間價創(chuàng)下8年低位，11月25日報6.9168。

人民幣大幅下滑引發(fā)資本外流的憂慮。

中國人民銀行11月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月底儲備余額為3.121萬億美元，較9月底減少457.3億美元。這是外匯儲備連續(xù)第四個月減少，且幅度大幅擴大，并創(chuàng)下今年1月份以來最大月跌幅，顯示在美聯(lián)儲加息預(yù)期增強下，中國資本外流的現(xiàn)象。

“對中國熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場而言，除基本的購房需求外，流動性充當(dāng)了提升市場交易熱情、抬升房價的一大推手。人民幣貶值將加劇資本流出傾向，減少投機資本持續(xù)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在一定程度上有助于擠出熱點地區(qū)樓市的流動性泡沫。若房價伴隨資本流出和調(diào)控加碼而有所調(diào)整，則房企銷售回款增速可能放緩，高價拿地的房企可能面臨資金趨于緊張的局面?！苯煌ㄣy行總行高級分析師夏丹對中國房地產(chǎn)報記者表示。

“對于新興國家而言，并不是人民幣貶值導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的崩潰，而是由于人民幣貶值導(dǎo)致資本大部分流出，本幣環(huán)境收緊，這種情況下，刺破了房地產(chǎn)泡沫。還有一個原因是，人民幣貶值后，人民幣資產(chǎn)價值會縮水，老百姓會減少人民幣定價資產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。 

資本外流加劇  推動房地產(chǎn)“去泡沫”

2006年到2015年，人民幣持續(xù)升值9年，最高上漲32%。這期間恰是中國房價飛速上漲的9年。近期，內(nèi)地與香港兩地人民幣紛紛跌破6.7重要關(guān)口，創(chuàng)6年新低。尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)緊縮政策環(huán)境下，美元計價的投資可能由正轉(zhuǎn)負，因而海外投資者對中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資熱情逐漸冷卻。而與海外市場的房價增速差也使得國內(nèi)房地產(chǎn)吸引力下滑。就在上海房價年增52%之際，中國香港房價卻回落6%。人民幣貶值周期下，是否將開啟中國房地產(chǎn)“去泡沫”時代?

協(xié)縱策略管理集團董事黃立沖對中國房地產(chǎn)報記者表示，人民幣貶值和中國房地產(chǎn)市場有密切關(guān)系。房地產(chǎn)被人們作為資產(chǎn)保值工具，當(dāng)一般人沒有渠道進行全球資本配置時，會將資金投入到房地產(chǎn)中來，這又加劇人民幣貶值預(yù)期。原因是資金大量進入房地產(chǎn)，造成消費蕭條，市場需要提供多的流動性進入實業(yè)，而多的流動性又會導(dǎo)致人民幣不斷外流。因為對外資而言，中國市場缺乏投資機會；對內(nèi)資而言，國內(nèi)獲利越來越難，這種情況下，這些流動性自然流出，進而加速人民幣貶值。

一個事實是，中國已經(jīng)進入資本過剩時代，而流動性仍然寬松的貨幣環(huán)境下，資本輸出成為必然。

“過去人民幣升值期間，我國外商直接投資模非常大，這些外資進入中國，一是賺取人民幣升值收益，二是賺取人民幣資產(chǎn)漲價的收益。如今這個趨勢已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，人民幣進入貶值通道，人民幣資產(chǎn)價格特別是房價面臨回調(diào)，雙重收益少了后，自然外資流入就減少了。相反，人民幣進入貶值通道后，我國正成為全世界第二大資本輸出國。其中60%的資金投資在服務(wù)業(yè)，包括個人對海外房地產(chǎn)的投資?！崩钣罴握J(rèn)為。

實際數(shù)據(jù)的確如此。國家外匯管理局11月9日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年三季度，境外投資者對我國境內(nèi)金融機構(gòu)直接投資流入81.28億元人民幣，流出235.6億元人民幣，凈流出154.32億元人民幣。而商務(wù)部早前公布的數(shù)據(jù)顯示，中國1月至10月境內(nèi)投資者對外非金融類直接投資(ODI)同比增長53.3%，達9619.3億元人民幣(1986億新元)，已經(jīng)超過同期1039.1億美元(1480億新元)的實際使用外資金額(FDI)。

現(xiàn)實情況看，美聯(lián)儲加息、中國貨幣超發(fā)、經(jīng)濟增速放緩、資本流出等因素，都會讓人民幣有貶值的需求。而人民幣一旦形成貶值趨勢，境內(nèi)外游資就會拋棄人民幣資產(chǎn)，增持美元資產(chǎn)，這對于一線城市房價泡沫將是致命的。

“這種情況下，市場應(yīng)主動降低樓市泡沫，而不是被動等待被刺破，因為泡沫的刺破會導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險?！崩钣罴畏治稣J(rèn)為。

如今，中央及熱點城市地方政府開啟了一輪又一輪的樓市調(diào)控，正是擠壓房地產(chǎn)泡沫，以避免因美聯(lián)儲加息、美元走強、人民幣貶值帶來的樓市大跌。 

內(nèi)房企海外融資難度及成本加劇

人民幣貶值最直觀的影響，則是加劇了內(nèi)房企的海外融資難度和債務(wù)成本壓力。自人民幣10月1日正式加入SDR貨幣籃子以來，人民幣中間價已累計跌去2.7%。部分擁有海外債務(wù)較多的房企，則可能因持有大量美元負債而遭受匯兌損失，從而造成利潤下降。因此，外債較多的企業(yè)已經(jīng)迫不及待地將手中剩余的美元債務(wù)清掃出去，以防人民幣進一步貶值造成更大的匯兌損失。

11月15日，景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布，公司于11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應(yīng)計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)。

民生銀行研究院宏觀研究員劉杰表示，其實不少有美元債務(wù)的企業(yè)早在上半年就已經(jīng)開始加速還債。目前這些企業(yè)已經(jīng)償還了大部分債務(wù)。未來，這些企業(yè)會不斷調(diào)整自身的資產(chǎn)負債表，將以前人民幣升值通道中的外幣貸款、國內(nèi)資產(chǎn)，逐漸轉(zhuǎn)化成為外幣資產(chǎn)、國內(nèi)負債。

從央行數(shù)據(jù)來看，今年以來，我國外幣貸款一直處于減少狀態(tài)。截至10月末，外幣貸款余額8004億美元，同比下降7.7%，10月當(dāng)月外幣貸款減少41億美元。

當(dāng)國內(nèi)A股再融資大門敞開之際，房企自然不用擔(dān)心人民幣貶值帶來的融資成本壓力。但問題是，房企再融資審核再度趨嚴(yán)，如果關(guān)閉，即便人民幣持續(xù)貶值，開發(fā)商也不得不進行海外再融資。

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業(yè)界觀點：未來人民幣貶值預(yù)期持續(xù)

人民幣貶值對房地產(chǎn)市場影響很大程度上取決于未來貶值預(yù)期，若未來貶值預(yù)期強烈，則會加速境內(nèi)外游資減少人民幣資產(chǎn)（尤其是房地產(chǎn)）持有的動作。而對于未來人民幣將持續(xù)貶值的預(yù)期，業(yè)內(nèi)幾乎達成一致。

瑞銀特約首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認(rèn)為，未來美聯(lián)儲可能加息、中國經(jīng)常賬戶順差收窄、資本持續(xù)外流都將加劇人民幣貶值壓力。預(yù)計2016年底人民幣對美元匯率達6.9，2017年底進一步貶至7.2、2018年底達7.5。如果美元對其他主要貨幣大幅升值，或資本外流在短期再度大幅上升創(chuàng)新高，那么決策層可能會允許人民幣加快貶值步伐。

同時，汪濤預(yù)計未來兩年我國資本將繼續(xù)外流，主要是因為：1.美國國債收益率上升，美聯(lián)儲與我國央行的貨幣政策持續(xù)分化；2.國內(nèi)企業(yè)和居民部門尚未大規(guī)模投資海外資產(chǎn)，未來多元化配置需求只增不減；3.決策層當(dāng)前推進人民幣國際化、鼓勵企業(yè)“走出去”的戰(zhàn)略應(yīng)會使得資金更容易流出；4.人民幣貶值預(yù)期加劇。

招銀國際分析師丁文捷則認(rèn)為，未來人民幣貶值壓力仍存在，但整體可控?！氨M管市場猜測人民幣將開啟新一輪大規(guī)模貶值，但我們認(rèn)為貶值幅度是有限的。中國經(jīng)濟的發(fā)展需要一個較為穩(wěn)定的匯率環(huán)境，而處于加息大背景下的美國也不希望美元過于強勢影響本國經(jīng)濟和外交。預(yù)計今年人民幣兌美元繼續(xù)貶值的空間在1%左右，明年可能還有3%左右的貶值空間?！?/p>

“人民幣持續(xù)性貶值會導(dǎo)致國內(nèi)資本外流，資產(chǎn)價格面臨縮水的預(yù)期，加上本輪房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行較為嚴(yán)格的疊加因素，未來1～2年中國商品住宅趨勢并不被看好。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對中國房地產(chǎn)報記者表示，但核心城市，比如一線城市，部分核心二線城市的中長期投資價值仍然值得關(guān)注。因此，房企投資布局策略未來會更加聚焦到市場中長期價值還不錯的城市，聚焦核心城市，優(yōu)化城市布局，成為未來房企投資策略的調(diào)整方向。