最近的樓市調控風暴總算慢慢消停,但關于樓市的聲音一直都有,特別是關于泡沫:

統(tǒng)計局官員潘建成:樓市泡沫風險并未遠去,只是被雪藏;

著名學者鄭永年:房地產(chǎn)存巨大泡沫,已綁架了中國經(jīng)濟;

央行參事盛松成、龍玉:樓市既要抑制泡沫又要防止大起大落.

在很多經(jīng)濟學家看來,中國的樓市泡沫是全球最大的泡沫,甚至沒有之一。但也有評論家說,中國樓市泡沫是世界上最堅硬的泡沫,到現(xiàn)在還沒有破滅。

日本樓市泡沫破滅了,國內香港樓市泡沫也破滅了,海南也曾遭遇過慘烈的泡沫破滅,中國當前樓市泡沫破滅的危險大嗎?接下去走勢如何?小巴采訪了幾位大頭,來聽聽他們的分析。

韓世同 廣東省房地產(chǎn)研究會副會長:

樓市有價無市難以為繼,,還可能引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟風險

投資型、改善型、剛需型這三類購房者中,不受價格限制的是投資型購房者,他們對價格不敏感,只對趨勢敏感。房價上行時,他們是推動者;房價一旦下行,他們就不會再買。

誰來接盤?是個很大的問題。以深圳為例,今年1-3月,新房月成交量分別為1652套、804套、803套,相比往常的6000多套甚至10000套,少得可憐。

所以,樓市不能光看價格,價格高到了天上,若有價無市,就不正常,也難以為繼。甚至,還埋下了引發(fā)中國系統(tǒng)性經(jīng)濟風險的導火索。

這都是我們不尊重經(jīng)濟規(guī)律的后果。在2008年樓市急需調整時,卻用“4萬億計劃”推高了樓市;當2014年樓市急需調整時,又采取救市,也因為救股市,最后導致樓市陷入瘋狂的逆增長。

我們?yōu)槭裁匆サ钟?jīng)濟冬天?其實,經(jīng)濟的周期性波動可以自然調節(jié)和釋放風險,但我們卻人為地把山頭越推越高,這樣就可能會引來一個下沖的當量,斷崖式下跌的風險也越來越大。

用堰塞湖來比喻,要泄洪排險,而不是用抬高水位排險。但現(xiàn)在我們正在用漲價去庫存,這很匪夷所思。利用人們的恐慌心理,的確消化了庫存,但這并沒有消除掉固有的風險,反而釀成了更大的風險。如今依靠貨幣超發(fā)、嚴重透支消費力,將來卻會引來報應。

不過,目前政府正在嚴厲調控樓市,但也要警惕刺破樓市泡沫的危險性。當泡沫很大時,政策不宜過強、不宜過剛,要想方設法讓泡沫萎縮,而不是刺破泡沫。

實際上,當樓市下行時我們希望每個階段都有購房者支撐樓市,才能讓樓市逐漸從高位像走樓梯一樣走下來,從而實現(xiàn)軟著陸。

劉德科

德科地產(chǎn)頻道總編輯

樓市崩盤的概率極低 這一輪房價還沒有見頂

每一輪房價上漲,我們都會跟日本的樓市泡沫作比較。那位學者型前地產(chǎn)商,幾年前寫過三篇文章。從多個維度分析了中國樓市跟日本的不同之處,他用當時中國的各種數(shù)據(jù)和日本泡沫期的數(shù)據(jù)進行對比。

并且他說,以后一定也有人經(jīng)常拿日本泡沫來嚇唬國人,所以無論何時只要把當時的中國數(shù)據(jù)重新填進去跟日本做對比,結論是顯而易見的:中國絕無可能出現(xiàn)日本式的樓市泡沫破滅.很遺憾,用今天中國的各項數(shù)據(jù)填進去,還是看不到日本式崩盤的前兆。

我們總喜歡將悲劇性的東西套在自己身上,感覺更有危機感。但我們走過的房地產(chǎn)道路,是任何一個國家都不曾經(jīng)歷過的;我們經(jīng)歷的城市化,全世界都不曾經(jīng)歷過。

因此,日本、中國香港泡沫破滅的教訓,都不適用于我們。我們向往德國的保障房制度,新加坡“居者有其屋”的制度,但這都是霧里看花,這山望著那山高。我們也曾向新加坡學習經(jīng)濟適用房、公積金制度,但現(xiàn)在看來是失敗的。

中國應該探索屬于自己的特色房地產(chǎn)改革道路,雖然我們今天還有很多抱怨,但要對改革有耐心,相信未來會更好。房地產(chǎn)的種種頑疾不是一兩次改革就能解決的。長效機制是共識,只是目前還沒有標準答案。

目前的局勢下,崩盤式的預言一定有觀眾,但這在中國出現(xiàn)的概率極低。不過,這一兩年的暴漲,對任何一個城市或個人,都不是一件好事。

按照目前的趨勢,房價還沒有見頂。其實,本來這輪房價本來應該見頂了,但這一輪擠牙膏式的調控讓市場充滿了恐慌情緒。形象地說,調控政策一次次加碼升級,大家看著這扇門正在緩緩關上,本來想慢慢走進去的人,會因為害怕被關在門外而加速進門。

當下,人們對于買房的決策,已經(jīng)變成了“我有沒有資格”,這是很要命的。這會在很大程度上造成恐慌性購房。任何房價的下跌必須先是成交量的下跌,沒有成交量的下跌,房價是不可能跌的。

郭士英

一德期貨首席經(jīng)濟師

經(jīng)濟金融專家

房地產(chǎn)泡沫將終結于貨幣政策正?；?/strong>

炒房者不用押寶于土地財政

房地產(chǎn)泡沫必將終結于貨幣政策正?；?目前對影子銀行的強監(jiān)管只是開始,未來隨著國際壓力增大以及通脹再起,流動性收縮力度會超過市場預期,一個瘋狂的年代即將成為歷史。

泡沫總會破的,日本是前車之鑒。雖然國情可比性不是很強,但房地產(chǎn)市場的規(guī)律概莫能外。政府已經(jīng)認識到市場瘋狂的巨大潛在危害,預計調控會不見成效不罷休。而且,可見的未來時期,不會輕易再次放水令市場無理性飆升。

近期美國要求中國承諾“控制貨幣及通貨膨脹”,還不知道中國作何反應。個人認為,這是兩個大國共同的歷史抉擇,重于泰山。

畢竟,中國債務在次貸危機后快速增加了130萬億之多,增速僅次于愛爾蘭、希臘和葡萄牙這三個經(jīng)濟一團糟的國家,而且這些債務很大程度上與房地產(chǎn)有關。這是經(jīng)濟發(fā)展的沉重負累,非常不可持續(xù),有危機隱患。

堅信“一行三會”將從國家安危與國際合作乃至世界和平的高度,審慎評估經(jīng)濟形勢,制定出更負責任的中性偏緊的貨幣金融政策和監(jiān)管紀律。若然,長期效果,可想而知。若不然,不久以后,死相難看。

炒房派不用再寄望并押寶于土地財政,頑固地以為房地產(chǎn)市場價格會因此永遠上漲。飽受詬病的土地財政遲早會成為中國經(jīng)濟的過去時,待市場平穩(wěn),房產(chǎn)稅一定會取而代之。

理性的國家,是不允許炒樓的,這涉及到居住權和基本人權。中國樓市之炒,從市值總量到累計漲幅,怕都是空前絕后的,若不嚴加管理,房子再多都不夠,最終會“百業(yè)蕭條鬼唱歌”。

中國的人口和貨幣,統(tǒng)統(tǒng)全球第一,而居住資源卻是有限的,必須輔以財稅等綜合手段、長期實施限購限貸的強監(jiān)管,否則就會造成更大的財富兩極化和社會不公。到最后,關于住房的不當政策取向和有關責任,勢必遭受市場、社會和歷史的共同審判。

從雄安新區(qū)住房制度的新探索來看――公租廉租為主,也很不支持很多“瘋子”對未來房地產(chǎn)市場的狂熱預期。

當越來越多的家庭在不靠譜地使用杠桿,而且不關注系統(tǒng)性風險正在臨近的情況下,未來的樓市一旦回落,預計也會發(fā)生不少違約事件。