從三月各地密集出臺房地產調控至今天滿月,政府調控的方向由此前的需求端,轉向了供給端。

日前,北京、上海、杭州三個城市,先后出臺了土地出讓的新政策,對土地出讓中開發(fā)商自持的部分、商辦用地等細則,做出了更加詳盡而嚴格的規(guī)定。新政策下,房企拿地門檻將進一步提高。一家大型房企華東區(qū)高管認為,如果三四線土地熱度不減,不排除前述三城市的新政策可能會成為土地出讓的新樣板,向其他城市擴圍。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可表示,從兩會后各地密集出臺調控至今滿月,全國商品房銷售面積增速放緩,而投資與新開工面積相對平穩(wěn),整體而言政策似已達到預期效果。

“部分開發(fā)商決定響應政策、遵循定價要求,在增強資產流動性的同時收獲可觀利潤。其他開發(fā)商則希望調控政策只是暫時措施,只待‘風頭’一過再以更高價格出售?！焙喛烧J為,在此背景下如住宅價格再次加速上漲,很可能會催生新一輪的調控政策。

三城一周連發(fā)新規(guī)

一周的時間里,北京、上海、杭州先后對土地出讓做出了新規(guī)。

4月24日杭州市國土局與杭州市住房保障局,聯(lián)合發(fā)布了開發(fā)商拍地的新規(guī)定。

在杭州這份對開發(fā)商自持商品房屋租賃的通知中明確指出,自4月24日起房企自持的商品房,應全部用于對外租賃,不得進行銷售或轉讓。在新的規(guī)定下,杭州不僅要求房企自持商品房的持有年限應與土地出讓年限一致,還明確要求房企對外出租的單次租期,不得超過10年。

杭州為何要出臺對房企自持商品房年限及使用的規(guī)定?業(yè)界指出,原因在于開發(fā)商為了能在熱點城市拍到地,幾乎到了不計成本的地步。

一家咨詢公司高管指出,去年以來熱點城市在拍地環(huán)節(jié),新增加了房企自持商品房的比例,意在拉長房企投資周期和投資資金額,減少其杠桿率。該措施經(jīng)過一段時間的消化后,雖然很多地塊都對公建和自持做出了明確規(guī)定,但仍難抑制房企拿地熱情。

“一些項目出讓的時候,要求自持的比例相當高。但為了能拿到地,開發(fā)商仍然拼搶得厲害。我有時也問開發(fā)商,項目自持比例這么高,公司拿什么做資金周轉,又如何盈利?！鄙虾Ｒ患曳慨a機構高層表示,有開發(fā)商回答,可以把自持的部分做成其它產品,可以將項目轉讓,還有的甚至說,現(xiàn)在拿地難度大,不考慮更多先拿了地再說。

杭州出臺土地新規(guī)前三天,上海也對土地使用做出了新規(guī)定。

據(jù)上海規(guī)土局4月21日對經(jīng)營性用地出讓的新規(guī)定,自今年4月10日起,在土地出讓合同中應明確,辦公用地不得建設公寓式辦公;而商業(yè)用地未經(jīng)約定,不得建設公寓式酒店。上海同時要求,辦公、商業(yè)的可售部分,應以層為單元進行銷售。

分析人士告訴記者,上海該規(guī)則是防止房企將商辦用地變?yōu)轭愖≌椖?辦公樓的整層銷售,則減少了項目資金回籠的流動性?！疤岣唛T檻,開發(fā)商拍地熱情可能會有所降低,有利于防止高價地的產生?！边@位分析師說。

其實近期對土地出讓管理的新規(guī),始于北京。杭州、上海對土地新規(guī)之前,北京4月20日首先在全國對土地出做出了示范樣本。

4月20日北京規(guī)土委同北京住建委等幾大部門,將聯(lián)合對在京建筑的使用功能展開核查。這場核查風暴要求,對開發(fā)商違規(guī)將商辦項目改變?yōu)榫幼∮猛镜?除了糾正、查處,甚至可以解除土地出讓合同、撤銷劃撥批準文件收回土地。

價格上揚約四成

北京、上海、杭州三城完善土地出讓新規(guī),在業(yè)界看來與一季度土地市場熱度不減有關。雖然土地出讓數(shù)量降低,但一季度全國土地出讓金額卻出現(xiàn)了大幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示,前3個月全國成交樓板均價為4019元/平米,同比上漲幅度達55%。而住宅類用地的成交樓板均價為8483/平方米,同比上漲了四成。

丁祖昱表示,一線城市的溢價率較去年已經(jīng)有所下降,但今年二三線,以及環(huán)一線的三四線熱點城市,土地價格漲勢大有與去年一線城市相媲美之勢。

“在政策持續(xù)調控態(tài)勢下,一二線城市房價雖然得到抑制,但房價仍處于高位。一季度地價上揚,與開發(fā)商預期熱點三四線城市房價可能會上揚有關。去年以來需求出現(xiàn)了新的變化,剛需持續(xù)向環(huán)一二城市的外圍城市外溢。”丁祖昱表示,隨著市場的變化,開發(fā)商認為這些環(huán)一二線城市房價未來空間較大,因而投資的新熱點開始逐漸轉向這些城市。

三四線城市土地價格,不只與需求外溢有關。分析人士指出,不久前政府土地供應的政策,可能會對部分城市產生利好。

四月初住建部和國土部發(fā)布的加強住房及用地供應管理的通知中,兩部委要求各地合理安排住宅用地供應,住宅供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市增加供應規(guī)模,住宅用地供應消化周期不足一年的城市要增加供地,消化周期超過3年的城市應停止供地。

穆迪分析師黃哲認為,中國政府采取的供給側新措施將對房企產生不同影響。

“土地供應增加的城市房價增速將會放緩,房價增速放緩將對在這城市有項目的房企的毛利潤率產生壓力?！秉S哲表示,另一方面,在住宅庫存較高的三四線城市有運營項目的開發(fā)商則會受益,因為新措施限制這些城市增加土地供應。

一家大型房企華東區(qū)高管向記者表示,一二線城市的庫存水平將維持在低位,雖然下半年可能會有小幅波動,但房價將保持相對穩(wěn)定。

“地產行業(yè)的融資供應將保持穩(wěn)定,房企將從去年全力在一線城市拿地,將投資重點向三四線轉移。而政府可能會加大在三四線城市的調控措施,同時為一二線城市的房價降溫,開發(fā)商接下來面對的壓力可能會比外界想像的要大?！鼻笆龇科笕耸空f。