“國內(nèi)賣房赴海外抄底”、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達(dá)40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動(dòng)。但是曾經(jīng)有過投資海外買房的諸多人士,均以親身經(jīng)歷告知,投資海外房產(chǎn)遇到的“坑”數(shù)不勝數(shù)。一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策、語言不通、海外信息溝通不暢、維權(quán)困難等問題,設(shè)下種種陷阱使投資者蒙受損失。

陷阱1

未獲預(yù)售批準(zhǔn)就賣房

有的國外開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的海外房產(chǎn),在尚未取得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的情況下就出售給中國買家,一旦此類房產(chǎn)長時(shí)間無法通過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn),中國買家就難以獲得合法產(chǎn)權(quán)。

去年夏天,凌剛參加了某知名財(cái)經(jīng)專家做的海外投資講座,得知北京一家經(jīng)紀(jì)公司正在推出美國酒店投資項(xiàng)目?！爱?dāng)時(shí)我覺得有財(cái)經(jīng)專家為項(xiàng)目‘背書’,應(yīng)該是值得信賴的?！钡柘壬鷽]有想到,他為此付出了極大的代價(jià)。

幾天后,凌先生來到這家經(jīng)紀(jì)公司,接待人員對(duì)他熱情推介?！爸恍杞?0%的首付款,剩余的60%我們幫你辦理貸款?！绷柘壬桓嬷?該項(xiàng)目每年會(huì)有高達(dá)12%的年收益率?！拔逍羌?jí)酒店有專人打理,對(duì)方包租20年,到期后還可以回購,相當(dāng)于用40萬美元的首付款撬動(dòng)了20倍的杠桿,實(shí)際收益率近25%?！?/p>

凌先生當(dāng)即與其指定的美國某公司簽署了包括買房、包租、回購在內(nèi)的3個(gè)合同,交納了10萬美元的定金。

事后凌先生心里卻有點(diǎn)隱憂,便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個(gè)項(xiàng)目,結(jié)果發(fā)現(xiàn)很多問題:“有幾點(diǎn)是嚴(yán)重違反美國法律的,首先是在美國賣房需要政府出具的公開報(bào)告,但他們當(dāng)時(shí)沒有;其次美國規(guī)定收到的款項(xiàng)應(yīng)該打到第三方監(jiān)管的賬戶上,而不能打到公司的賬戶上;而且美國規(guī)定收取意向金,只能是房價(jià)的3%,而不是首付40%?！?/p>

和凌剛遭遇類似的還有很多業(yè)主,劉華日前也將這家經(jīng)紀(jì)公司告上了法庭。劉華稱,按照被告的要求,他與美國某公司簽訂了購房協(xié)議,在協(xié)議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨后他支付了首付款17余萬美元。但被告及美國某公司卻未在約定時(shí)間內(nèi)竣工,至2017年3月,該項(xiàng)目土地尚未動(dòng)工。而且簽訂購房協(xié)議時(shí),該項(xiàng)目未取得土地公開報(bào)告,未獲得預(yù)售批準(zhǔn),被告對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營情況和投資款的去向均未向原告如實(shí)告知,已構(gòu)成違約。

凌先生告訴記者,他先是通過美國的律師向美國某公司發(fā)出了律師函,然后開始了與經(jīng)紀(jì)公司交涉的曲折過程。最初對(duì)方非常強(qiáng)硬,利用各種辦法拖延退款,但凌先生堅(jiān)持不懈,在國內(nèi)也請(qǐng)了律師,耗費(fèi)了大量精力去交涉退款事由,終于拿回了10萬美元。

陷阱2

包租竟然變成無人租

除了政策風(fēng)險(xiǎn),很多海外房產(chǎn)項(xiàng)目號(hào)稱通過包租返利等方式,使買房者的投資年回報(bào)率可達(dá)到15%至25%。涉足過海外房產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士弗先生告訴記者,有的公司并不能保證資金安全,投資人的購房款沒有被用于投資項(xiàng)目土地建設(shè),此外投資者購買的海外房產(chǎn)如果難以出租,代理機(jī)構(gòu)會(huì)用后來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利,形成了脆弱的資金鏈,一旦發(fā)生斷裂,返利會(huì)化為泡影。

3年前,戴女士與北京一家國際投資咨詢公司簽訂了房產(chǎn)預(yù)訂協(xié)議,在該公司推介下,她與美國一家公司簽訂合同,以相當(dāng)于30余萬元人民幣的價(jià)格購買了位于美國中部地區(qū)某市的一間公寓。戴女士付給咨詢公司1萬元定金,而購房款則通過銀行轉(zhuǎn)賬打到了咨詢公司法人賬戶上。

“當(dāng)時(shí)對(duì)方承諾包租,有固定收益,回報(bào)率很高,業(yè)主只需要承擔(dān)物業(yè)稅等即可。”但戴女士買了房子以后卻并沒有按期拿到租金回報(bào)。經(jīng)了解她發(fā)現(xiàn),這套房產(chǎn)位于郊區(qū),位置偏僻、周邊人口稀少,很難出租出去,房子只好空置。而當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的稅費(fèi)很高,戴女士不僅沒有租金回報(bào),反而拖欠了包括物業(yè)費(fèi)等在內(nèi)的大筆費(fèi)用。物業(yè)公司警告她,如果拒不交納欠費(fèi),其房產(chǎn)有可能被沒收。

2015年,戴女士等多名購房者在美國當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)房屋開發(fā)商等提起了訴訟。后該案調(diào)解解決,戴女士只獲賠了6000美元。隨后,戴女士將北京的國際投資咨詢公司訴至法院,要求解除房產(chǎn)預(yù)訂單并退還購房款。

但法院駁回了戴女士的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為,戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產(chǎn)預(yù)訂單,實(shí)為咨詢公司為戴女士提供的居間合同。該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂,因此房屋買賣合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)不應(yīng)向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務(wù),戴女士也訂立合同購買了房屋,因此要求解除預(yù)訂單缺乏依據(jù)。

業(yè)內(nèi)人士指出,過高的投資回報(bào)率意味著很大的投資風(fēng)險(xiǎn),因此承諾超高的投資回報(bào)率,很有可能存在虛假宣傳。

陷阱3

中介低價(jià)購進(jìn)加價(jià)賣出

讓李先生郁悶的是,他為女兒移民在葡萄牙購買的房子,竟然是中介以低價(jià)搶先購買后,再加價(jià)兩倍賣給他的。

李先生是2013年8月與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務(wù)協(xié)議,后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之后,李先生得知,其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當(dāng)日購買后以55萬歐元的價(jià)格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關(guān)系緊密。

“購房過程是咨詢公司與當(dāng)?shù)芈蓭熂暗官u者合作完成的。”李先生氣憤地說,經(jīng)評(píng)估最終確定該房屋的市場(chǎng)價(jià)值為35萬歐元,他實(shí)際損失20萬歐元。

李先生認(rèn)為,他所持有的證據(jù)足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠信協(xié)助購房,導(dǎo)致其損失?！皳屜荣徺I房屋再賣給我們,給我們?cè)斐闪藝?yán)重的經(jīng)濟(jì)損失?！痹诖诉^程中,咨詢公司未向他及家人告知房源的真實(shí)情況,包括賣房者身份、二手房、真實(shí)價(jià)格等。

咨詢公司的答復(fù)是,他們對(duì)客戶的義務(wù)只是協(xié)助移民,并沒有幫其購買房屋。雖然李先生將咨詢公司告上了法庭,但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求。法院認(rèn)為李先生委托葡萄牙律師買房,故該律師簽署的合同可以視為是原告真實(shí)的意思表示。

而另一位購房者萬女士比李先生幸運(yùn),拿到了部分退款。2014年,萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設(shè)計(jì)的方案為購買葡萄牙當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn),作為不動(dòng)產(chǎn)投資,從而符合辦理居留簽證的條件。

合同簽訂后,萬女士在咨詢公司的全程安排下,前往葡萄牙購買了一套房產(chǎn),房價(jià)款為53萬歐元,其居留簽證也辦理完畢。

但次年2月,萬女士及其家人前往葡萄牙度假,與鄰居溝通中獲知,她購買的房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該房屋的實(shí)際價(jià)格,該房屋實(shí)際價(jià)值僅為35萬歐元。

萬女士遂將咨詢公司告上了法庭。后法院判決咨詢公司補(bǔ)償萬女士7萬歐元。

律師建議

要書面約定國內(nèi)中介承擔(dān)連帶責(zé)任

北京京師律師事務(wù)所的封躍平律師分析指出,目前房屋中介亂象叢生,不少國內(nèi)中介在購房國家申請(qǐng)以購房為主營業(yè)務(wù)的外殼公司。國內(nèi)實(shí)際控制人安排國內(nèi)客戶將購房款打入外殼公司,并和境外機(jī)構(gòu)簽訂購房合同。一旦客戶資金一去不復(fù)返,客戶通過合同無法向國內(nèi)中介追償。因?yàn)楹贤暮炗喼黧w在境外,客戶也很難通過域外訴訟來挽回?fù)p失。另外,在大多數(shù)國家,涉及不動(dòng)產(chǎn)糾紛一般管轄權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)所在地法院。所以,國內(nèi)購房者身處國內(nèi),很難通過國內(nèi)法院尋求到及時(shí)、有效的救濟(jì)。

封躍平律師建議,投資者應(yīng)做好證據(jù)保全工作,對(duì)于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊(cè)、廣告彩頁或者其他宣傳資料應(yīng)妥善保存,簽訂購房合同時(shí),對(duì)于開發(fā)商承諾的條件,也可以要求納入合同中。一定要在置業(yè)前進(jìn)行實(shí)地考察,全方位了解所購房產(chǎn)的設(shè)置及周圍環(huán)境。并了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng),預(yù)防中介層層加價(jià)、隱瞞與欺詐等行為。海外房產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)分工相當(dāng)細(xì),建議聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭熖峁┫鄳?yīng)的法律服務(wù),確保交易順利進(jìn)行。

此外,購房者應(yīng)將定金及后續(xù)房款放到公證公司或由銀行進(jìn)行統(tǒng)一管理,建立交易資金第三方監(jiān)管制度,不直接付款給業(yè)主,以保證資金的安全。

“海外購房也要看地段,如果房價(jià)比較便宜,一般是在郊區(qū)很偏僻的地方,建議不要購買。”北京盈科律師事務(wù)所胡文友律師建議,購房者通過國內(nèi)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行海外購房,要特別書面約定國內(nèi)的中介承擔(dān)連帶責(zé)任,并且在合同中約定好管轄法院,最好約定好原告的住所地法院有管轄權(quán)。