北京商辦限購政策出臺以后，商辦類市場交易幾乎停滯，商辦項目前景蒙塵，已經(jīng)購買商住房的小業(yè)主們憂心忡忡，將要到手的商住房是退還是持有，是小業(yè)主們焦慮的主要問題。限購政策對于商辦產(chǎn)品未來出售的限制，加上中介代理遲遲沒有恢復(fù)，小業(yè)主們手中的商住房是否能夠順利變現(xiàn)仍然是個未知數(shù)。實際上，對于已經(jīng)購買商住房的小業(yè)主們來說，無論是退還是不退，都是一種無奈或者不甘心的選擇。

退還是持有

商辦限購政策出臺前一年多的時間里，由于北京市房價不斷上漲，加上普通住宅的限購，導(dǎo)致“不限購”的商住房迎來了自誕生后最耀眼的時期。但是，這一切都隨著商辦限購政策的出臺而消失，對于購買商住房來進行“過渡”的小業(yè)主們來說，面臨著退房還是堅持持有的選擇。

陳晨（化名）的選擇是不退房。2013年大學(xué)畢業(yè)后來京工作，一直從事廣告行業(yè)，2016年5月，眼看著房價不斷上漲，已經(jīng)有了部分積蓄，加上家里提供的一部分錢，陳晨勉強能在北京付首付款買套小戶型的房屋，但是苦于北京住宅對于外地戶籍五年社保或納稅才能購房的限制，當(dāng)時只來京三年的他沒有購買住宅的資質(zhì)。無奈之下，陳晨于2016年6月購買了一套位于順義某商住樓盤的房屋。

買下這套商住房后，陳晨稍微放寬了心，只等有了購房資質(zhì)后，再售出這套商住房買一套住宅。然而，3月26日，商辦限購政策的出臺打亂了陳晨的計劃。當(dāng)時，他所購買的商住房已完成網(wǎng)簽，正處在按揭貸款的辦理階段。按理說，由于已過網(wǎng)簽，他的購房行為已發(fā)生，不在新政限購之列。

但這正是他進退兩難、陷入糾結(jié)的主要原因。一方面，政策管控讓商住類產(chǎn)品的未來陷入巨大的利空，樓盤未來增值空間微乎其微，投資價值不大；另一方面，商住項目未來僅限企業(yè)接盤的政策下發(fā)讓接盤者寥寥，即便價格跌下去也面臨無人接盤的窘境。

到底退不退房，這個問題困擾了陳晨數(shù)周的時間。最終，他選擇了不退房。陳晨認(rèn)為，“后來出臺的商辦補充說明，照顧到了合規(guī)已購房者的利益，這一點讓我看到未來房產(chǎn)變現(xiàn)的希望。另外對于我來說，不退，這套房可以自住也可以出租，總算是有一套房；退了之后，看著北京房價的態(tài)勢，恐怕我一個工薪階層，很難在北京再度置業(yè)了”。

同樣是2016年買的商住房，謝雨的選擇則是退掉了已經(jīng)購買的商住房。2016年底，謝雨購買了一套位于大興某商住樓盤的房子，商辦限購政策出臺前一個月，她購買的房屋剛剛完成網(wǎng)簽，限購政策出臺后，謝雨聯(lián)系開發(fā)商退掉了房屋。

之所以選擇退房，是因為她覺得未來商住房將很難脫手，2018年初就擁有北京購房資質(zhì)的謝雨，不愿意為了一套前途未知的商住房冒險，她更愿意留著錢去等待購買普通住宅，好在她不用等太久。但是，對于能否承受到時北京的房價，謝雨也表示了擔(dān)憂。

事實上，與陳晨和謝雨同樣經(jīng)歷艱難抉擇的購房人不在少數(shù)。北京商報記者從多位已經(jīng)購買商住房的小業(yè)主處了解到，對于他們而言，無論退房與否，都是一種無奈的選擇，他們更愿意按照原先的計劃憑借商住房完成“過渡”。

成交幾乎絕跡

商辦政策限購后，很多人都在擔(dān)心未來商住房是否會面臨無人接盤的窘境。目前商辦市場幾乎沒有成交的狀況也加劇了小業(yè)主們的擔(dān)憂。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自3月26日商辦限購之后的兩個月，整體市場成交全面降溫，所有商辦類項目的簽約數(shù)據(jù)合計僅2014套，環(huán)比調(diào)控前兩個月的9905套，跌幅達到了80%；從具體數(shù)據(jù)看，熱點成交項目主要為世界僑商中心有一整棟超過400套寫字樓簽約，光大新北京中心（資料、團購、論壇）、富力運河十號（資料、團購、論壇）有部分商務(wù)公寓簽約，剔除這些通州項目，實際市場成交量接近于零，成交量暴跌99.9%，全面冰凍。

易居研究院發(fā)布的《北京房地產(chǎn)市場報告》顯示，5月，北京商住房項目成交量繼續(xù)下滑，成交面積為0.2萬平方米，環(huán)比減少73%，同比減少99%；成交套數(shù)為39套，環(huán)比減少72%，同比減少99%。相比2016年月均34萬平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

實際上，無論從供應(yīng)端還是需求端來看，北京商辦類市場處在冰凍狀態(tài)。自商辦限購政策出臺后，監(jiān)管部門嚴(yán)查市場違規(guī)行為，多個樓盤涉嫌“商改住”被查，近3個月時間里，北京商住樓盤樣板間全部關(guān)閉，關(guān)于樓盤的推廣也都銷聲匿跡，許多樓盤網(wǎng)簽也被暫停。

從需求端來看，商辦限購政策十分嚴(yán)格，導(dǎo)致剛需及投資客群都因為商住房未來市場堪憂而放棄了購買商住房的計劃。

對于企業(yè)而言，商住重拳已然砸下，市場成交速凍，現(xiàn)在庫存高企的公司應(yīng)該采取去化策略，例如在價格上做出讓利。但多數(shù)觀點則認(rèn)為現(xiàn)在已不是價格問題，首先是資格問題，不排除未來某些開發(fā)商會采取類似個人注冊公司等行為來規(guī)避此類監(jiān)管風(fēng)險的可能。

好消息與壞消息

事實上，商辦限購政策出臺后，政府部門又出臺了關(guān)于商辦限購政策的補充說明，明確已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施，已購買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。盡管商辦限購補充說明對于小業(yè)主來說是一個好消息，但未來手中的商住房能否順利出手依舊是小業(yè)主們擔(dān)憂的問題。

有數(shù)據(jù)顯示，近十年時間里，北京市大約成交商辦類物業(yè)40萬套以上，其中包括25萬套左右的商住類物業(yè)，這部分物業(yè)中有90%為個人購買，以此計算，北京市有22.5萬套商住房為存量房。這部分房屋在出售時，只能賣給滿足購房條件的個人或者企業(yè)，這一限制條件無疑會成為商住房流通上的一大阻礙。

朝陽區(qū)商住樓盤北京像素南區(qū)的業(yè)主張先生在接受北京商報記者采訪時表示，目前他想出售北京像素南區(qū)的商住房，所面臨的問題不是有沒有人買，而是竟然沒有中介機構(gòu)愿意代理。

據(jù)了解，商辦限購政策出臺后，一方面市場降溫，另一方面監(jiān)管部門禁止中介機構(gòu)宣傳商辦類房屋的居住屬性，中介機構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險，選擇關(guān)閉商辦類市場的門店。在商辦限購政策補充說明中，明確中介機構(gòu)可以代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

這一政策出臺已經(jīng)一個月時間，北京商報記者走訪得知，目前已有中介機構(gòu)開始代理商住房的出租業(yè)務(wù)，但買賣業(yè)務(wù)仍舊不代理。中介機構(gòu)不代理商住房的買賣業(yè)務(wù)，意味著商住房小業(yè)主幾乎斷了出售途徑。

對于新建以及潛在的商辦項目，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前企業(yè)只能按照政府規(guī)劃要求來做，市場去化上，要看企業(yè)的資源和優(yōu)勢。不過，如果散售，500平方米的面積限制是一道難以逾越的門檻；自持經(jīng)營，對于開發(fā)商而言，更是一個嚴(yán)峻的考驗。