7月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心二樓大廳，來自不同的開發(fā)企業(yè)員工在一二樓大廳咨詢即將入市的11宗土地的規(guī)劃、容積率、競(jìng)拍規(guī)則等標(biāo)書里的具體細(xì)節(jié)。

這些企業(yè)多是全國排行榜前20的，至于100名以后的那些，已經(jīng)很久沒有來到北京市土地整理儲(chǔ)備中心二樓大廳參與舉牌買地了。

王潤土（化名）供職于一家全國排名100左右的房企，是北京市國資委下屬上市房企，年銷售額100多億元，在北京的銷售額能排進(jìn)前20名，北京城大大小小的工地上中總能見到這家企業(yè)的標(biāo)志。

王潤土是這家企業(yè)的拿地負(fù)責(zé)人之一，他主要為企業(yè)拓展北京房山地區(qū)的土地資源，4年前，他在北京市國土資源局二樓為公司拍下了一幅房山竇店的土地。

“當(dāng)年很多人經(jīng)常去二樓，圍觀、盡調(diào)、算賬、出風(fēng)頭的都有，萬柳地塊出讓時(shí)，我還買了標(biāo)書跑去圍觀，現(xiàn)在不敢打醬油了，好的地塊定金在10億元左右，差的地塊5億元左右，打一次醬油，損失好多利息?！蓖鯘櫷琳f。

“現(xiàn)在像我們這種小公司，玩不起，虧不起，也不敢去折騰，你就當(dāng)我們這家公司在土地市場(chǎng)上死掉了吧?！蓖鯘櫷琳Z氣頗為無奈。

“我們還有湯喝嗎”

在王潤土看來，北京土地市場(chǎng)正以自持、拿地資金等限制條件，關(guān)閉了中小房企進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)的大門。

王潤土介紹，2010年到2013年，購買房山地區(qū)一塊土地，只需要花5億元左右，總投資10億元，好的地塊，總投資不超過20億元，利潤尚可，“但現(xiàn)在出讓的房山周口店鎮(zhèn)土地，起拍價(jià)都是11.5億元，地塊位置比我們之前購買的都偏?！?/p>

據(jù)他介紹，這塊土地起拍價(jià)是每平方米1.2萬元，按照土地溢價(jià)率49%估算，成交價(jià)至少在每平方米1.78萬元。如果3年前拿到這塊地，將產(chǎn)品、服務(wù)、營銷、裝修等極致化，地價(jià)每平方米1.8萬元，房?jī)r(jià)可以定在2.5萬-2.7萬元/平方米，尚有利潤，但現(xiàn)在規(guī)定該土地的商品住房銷售均價(jià)不超過22434元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過23556元/平方米?！岸愘M(fèi)是不變的，總建安成本每平方米只算4500元，沒有利潤了，最關(guān)鍵的是，還需要現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積，北京目前出讓的地塊中，自持比例沒有低于70%的地塊，你說，我們還有湯喝嗎？”王潤土反問。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤稱，像北京這類一線城市的土地市場(chǎng)，現(xiàn)在拼的是資金量，這意味著，大部分開發(fā)商們只能通過杠桿買地。

對(duì)此王潤土回應(yīng)，“2016年6月前，這種情況可能存在，但現(xiàn)在基本上沒有加杠桿買地的企業(yè)了，國土資源局從技術(shù)上就杜絕你加杠桿的可能性?！?/p>

王潤土的朋友，供職于一家年銷售額100億元的民營開發(fā)商，自有資金實(shí)力有限，但操盤、產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營等表現(xiàn)優(yōu)秀，很多金融公司愿意和這家企業(yè)合作，其中一家金融公司和這家開發(fā)商通過股東借款債券轉(zhuǎn)讓方式合作買地。合作方式為，該開發(fā)商總部將某項(xiàng)債務(wù)賣給金融公司，開發(fā)商再將這筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)到分公司用于買地，當(dāng)分公司在土地市場(chǎng)交易時(shí)，卻被國土資源局利用央行大數(shù)據(jù)排查出來該筆拿地資金使用了杠桿。

北京市國土資源局相關(guān)人士向記者證實(shí)：“目前拿地企業(yè)需要持銀行開具的存款證明，證明資金來源；從技術(shù)層面，是可以利用央行大數(shù)據(jù)穿透企業(yè)拿地資金來源的?！?/p>

抱著炸藥包

面對(duì)資金受限、供地結(jié)構(gòu)改變等問題，王潤土說他們考慮過聯(lián)合拿地，“但大開發(fā)商不愿意和我們這些中小開發(fā)商玩兒，他們的操盤能力、品牌是有溢價(jià)的，為何利潤分成一樣呢？”

一位排名前15的開發(fā)企業(yè)人士認(rèn)為，根本問題不是開發(fā)商計(jì)較得失，而是市場(chǎng)行情決定了明哲保身的做事風(fēng)格。

“聯(lián)合買地的地塊價(jià)格都超過50億元，我感覺每天都像是背著炸藥包往前跑，我們?cè)谶x擇聯(lián)合買地合作對(duì)象時(shí)，確實(shí)會(huì)對(duì)合作方開發(fā)運(yùn)營、品牌、資金實(shí)力全面考量，都是自有資金，一個(gè)環(huán)節(jié)做不好，我們就可能被自己的炸藥包炸死了，目前拿得土地，誰敢說自己穩(wěn)賺、利潤高？”這位開發(fā)商說，現(xiàn)在在北京招拍掛市場(chǎng)買地，就像玩牌，不參與就徹底出局，參與可能會(huì)贏也可能會(huì)輸。“我一手好牌，和一手普通牌的人聯(lián)合，贏得可能性較小，一手好牌的人和另外一手好牌的人聯(lián)合，贏的幾率就大，要控制風(fēng)險(xiǎn)就不得不謹(jǐn)慎選擇合作對(duì)象。”

此類情況不是個(gè)案，而是行業(yè)普遍規(guī)律，就如北京市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的那樣，上半年，中海、保利等房企聯(lián)合體都是實(shí)力相差不大的品牌房企。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，大的開發(fā)商越來越強(qiáng)，小的開發(fā)商越來越弱，這種趨勢(shì)非常明顯，大的開發(fā)商市場(chǎng)占有率越高，資金回籠越快，在不允許杠桿買地的情況下，這些大企業(yè)的資金池越來越龐大，小企業(yè)的市場(chǎng)占有率越來越小，資金回籠越來越少，大開發(fā)商活躍在土地市場(chǎng)上是常態(tài)。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：前5個(gè)月，TOP20房企的全國市場(chǎng)占有率由29%提高到40%，排名前20的開發(fā)商幾乎占領(lǐng)了半壁江山，其中碧桂園、萬科、恒大利市場(chǎng)占有率超過5%。

可以復(fù)活嗎？

“不斷地死去，想復(fù)活，再死去，再想復(fù)活?！蓖鯘櫷琳f，這是很多中小房企的心態(tài)。

他直言中小房企面臨一個(gè)不得不接受的現(xiàn)實(shí)：到周邊發(fā)展，“還不能是三河市、燕郊、雄安新區(qū)這些熱門地區(qū)，這些和我們這類小企業(yè)沒有關(guān)系，只能去河北張家口等地區(qū)?！?/p>

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：環(huán)北京地區(qū)市場(chǎng)開始趨向飽和，土地市場(chǎng)已被知名房企占領(lǐng)，比如華夏幸福在環(huán)京土地儲(chǔ)備位居第一位，從2015年的603公頃增加到2016年的1005公頃，恒大2016年環(huán)京土地儲(chǔ)備從2015年的144公頃增加至436公頃，環(huán)北京地區(qū)的地價(jià)也是翻倍暴漲。

“像我們這種屬于北京市國資委的企業(yè)，政府肯定會(huì)更信任，在北京市舊改、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目上，有一定優(yōu)勢(shì)，企業(yè)肯定死不了?！?王潤土說。

王潤土所在的企業(yè)，獲取土地的方式，除參與土地招拍掛市場(chǎng)，還擁有在北京進(jìn)行一級(jí)開發(fā)等優(yōu)勢(shì)。但是對(duì)許多年銷售額100億元的民營企業(yè)來說，基本上是需要離開北京市場(chǎng)。

一星期后，北京市東城區(qū)永外大街的地塊將要出讓，起始價(jià)38億元，保證金11億元，記者了解到，截至目前，意向購買者都是排名前30名的房企。