在因城施策的樓市調(diào)控政策下，上半年熱點城市調(diào)控政策頻頻加碼，樓市過熱現(xiàn)象得到明顯抑制。土地市場溢價率有所下降，部分地區(qū)供地速度明顯加快。展望未來，業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策仍會從嚴執(zhí)行，樓市調(diào)整的趨勢或延續(xù)到明年上半年。未來房地產(chǎn)市場仍需長期制度性改革有所作為，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

        一二線城市成交下滑

        國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續(xù)9個月回落。二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續(xù)7個月回落，6月份比5月份回落0.5個百分點；二手住宅價格同比平均漲幅連續(xù)5個月回落，6月份比5月份回落0.1個百分點。

        從70城房價指數(shù)看，上半年樓市總體呈現(xiàn)出持續(xù)降溫態(tài)勢。廣發(fā)證券研究所首席房地產(chǎn)分析師樂加棟表示，一方面，已出臺調(diào)控政策城市多次調(diào)整政策，堅決提升限購政策執(zhí)行力度；另一方面，調(diào)控城市持續(xù)擴容，其中尤其值得關(guān)注的是，一些價格漲幅過快的強三線城市逐步加入調(diào)控行列，城市覆蓋力度強于此前兩輪調(diào)控。

        從成交面積上看，易居研究院報告顯示，今年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積為14700萬平方米，環(huán)比增幅為-19%，同比增幅為-13%，去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面積分別為16833萬平方米和18153萬平方米。

        樂加棟表示，整體來看，在行政限購限貸、按揭貸利率邊際上行的情況下，一二線重點城市成交量下滑。當然，一二線城市成交下滑除了受需求端強調(diào)控影響外，供給縮量也是另一個因素。目前，政府對于預售證的發(fā)放控制更為嚴格，前端控銷客觀上帶來市場上供給出現(xiàn)不足，在一定程度上也會加劇成交下滑。

        同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，在供應量沒有太多增加的情況下，由于市場去化速度大幅下降，市場去化周期明顯回升，部分核心城市庫存去化周期出現(xiàn)指標意義上“降價”信號。此時，大部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”的特征，樓市買賣雙方博弈的特征開始出現(xiàn)，預計過去兩年房價漲幅較大的城市下半年可能率先出現(xiàn)實質(zhì)性降價，比如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等城市可能率先出現(xiàn)調(diào)整。

        業(yè)內(nèi)人士指出，熱點城市持續(xù)調(diào)控以及疊加下半年資金普遍性收緊，成交熱度將加速下行，由此推動庫存抬升，去化壓力加大，下半年房價將逐步由增速放緩過渡至環(huán)比下行。

        值得注意的是，交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控范圍擴容，市場需求趨于觀望，市場成交增速大幅回落，房地產(chǎn)泡沫有所抑制?？紤]到目前房地產(chǎn)庫存總量仍在高位，且房地產(chǎn)部門杠桿率水平提升較快，加之房地產(chǎn)行業(yè)抗風險能力整體較弱，房地產(chǎn)泡沫風險仍需警惕。未來需要重點關(guān)注的是，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大波動可能會引發(fā)信用風險。

        住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，從杠桿率來看，適當在高房價地區(qū)降低杠桿率不影響房地產(chǎn)市場。但在有些銷售緩慢、庫存較大的地方或許還需加大杠桿。

        土地供應規(guī)模或加大

        土地市場方面，上半年“落實調(diào)控、確保平穩(wěn)”成為土地市場主旋律。中國指數(shù)研究院報告指出，全國300城市整體樓面均價及出讓金皆漲，前六個月出讓金總額超1.5萬億元，同比增近四成。從溢價率來看，上半年全國300個城市土地平均溢價率36%，較去年同期下降4個百分點；其中住宅類用地平均溢價率43%，較去年同期下降10個百分點。

        二季度以來，一二線城市調(diào)控不斷深化，熱點城市需求外溢引周邊三四線城市升溫。政策層面，北京延續(xù)去年底土拍新規(guī)，廣州、天津、杭州等城市陸續(xù)跟進且各有創(chuàng)新，重點城市土拍政策漸趨多元，“分類調(diào)控、因城施策”得到落實。

        “從近幾個月數(shù)據(jù)來看，也充分說明當前土地價格管控的有效性?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出，今年4月份地價創(chuàng)下了2010年以來的最高水平，但到了5至6月又出現(xiàn)回落，充分說明當前土地價格管控的有效性。尤其是部分城市推出了“限地價”、“限房價”等管制政策后，房企拿地相對理性，土地市場也有明顯降溫，這對于抑制高地價有積極的作用。

        從地價角度來看，未來熱點城市有望進一步回歸理性。克而瑞研究中心報告指出，一方面是因為調(diào)控仍在收緊，在土地與商品房“雙限價”的基礎(chǔ)上，快速蔓延的“限售”政策進一步降低了銷售預期；另一方面則是由于土地供應增加，三季度的供應預期上漲主要還是在熱點城市；再加之土地競拍中限競拍幅數(shù)、要求一次性對外出售等細則的限制，也在一定程度上緩解了土拍競爭的激烈程度。從近期土拍市場表現(xiàn)來看，參與房企減少，競拍熱度下降，競價時間明顯縮短，以往的“封頂價”也不再是常態(tài)。

        嚴躍進表示，今年下半年，預計全國土地供應規(guī)模會進一步加大，尤其是對于熱點城市來說，在新房市場去庫存周期明顯偏低的情況下，土地供應量會上升，這有助于房企拿地機會的增加。當然，土地價格方面的資產(chǎn)泡沫依然需要警惕，各類土地招拍掛市場的限制性措施會增加，包括設(shè)定土地成交價格上限、加大自持性用地配建力度、限地價后轉(zhuǎn)入限房價等內(nèi)容，都將有助于土地價格保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

        長期制度性改革是關(guān)鍵

        從政策面來看，未來調(diào)控政策仍將從嚴執(zhí)行。張宏偉認為，當市場預期還沒有得到實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)時，政策面不可能出現(xiàn)松動。預計2018年二季度之前調(diào)控政策很難出現(xiàn)實質(zhì)性的松動，樓市調(diào)整的趨勢至少會延續(xù)到明年上半年。

        事實上，在調(diào)控政策上，長效調(diào)控機制的建立料成主要方向。比如，在住房制度方面，也需實現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)多元化發(fā)展，積極發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房供應體系。日前，上海規(guī)劃和國土資源管理局首次掛出了兩幅土地用途為“租賃住房”的建設(shè)用地。

        交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，過去租房未能成為主流，關(guān)鍵原因還在于供給的缺失。住宅租賃市場規(guī)模遠不及住宅銷售，而且租賃房源普遍呈現(xiàn)“小而散”的特征。因此，應提高住房租賃市場的資本吸引力，從供給側(cè)源頭發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，提供高品質(zhì)、規(guī)范化的服務。同時強化監(jiān)管，為住房租賃提供良好有序的市場環(huán)境。

        “租售并舉是趨勢，預計后續(xù)還會有一些地塊會選擇‘租賃住宅’土地出讓方式?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示，這需要控制好所在區(qū)域內(nèi)的比例。未來租賃市場發(fā)展仍需更多政策保護租賃者權(quán)益，使得承租人的意愿和訴求得到足夠的重視，這樣才有助于租賃市場健康有序運行。

        國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長畢吉耀認為，除了長期的制度性改革，比如住房制度改革、住房稅制改革、土地政策改革以及短期的限貸政策和行政性措施以外，區(qū)域政策和城鎮(zhèn)化政策可能也要順應市場大勢。比如，加快三四線城市的發(fā)展，創(chuàng)造更好的就業(yè)機會和公共服務，就會分散很多壓力。此外，值得注意的是，調(diào)控不斷趨嚴對房企的影響也愈加明顯。一些大型房企已開始調(diào)整戰(zhàn)略，中小房企的生存發(fā)展或更加艱難。