8月3日晚間，北京住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，向社會公開征求意見，提出自住房改為共有產(chǎn)權(quán)住房。而早在2014年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

北京也成為繼江蘇淮安、上海之后，國內(nèi)第三個出臺共有產(chǎn)權(quán)住房的專門文件的城市，而國外諸如英國、新加坡更是早有類似的嘗試。

相對以往保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有兩個亮點，其一，非北京戶籍的“新北京人”的分配比例達到了30%。其二，在轉(zhuǎn)讓規(guī)則上，共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

綜合來看，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”其實是具有一定保障性質(zhì)的普通商品房，其最大的特點是政府和購買人共同享有房屋的所有權(quán)，并在轉(zhuǎn)讓、出租等方面相對于一般商品房有一定的限制。

值得注意的是，北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年末，北京常住外來人口807.5萬人，5年以上納稅人口未知。而今年四月份北京發(fā)布的規(guī)劃，未來五年自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套房，也就是說，新北京人是每年1.5萬套。即使?jié)M足條件共有產(chǎn)權(quán)住房的人口沒有800萬，可是這個數(shù)據(jù)，也會讓人憂慮是否滿足條件也難以買到共有產(chǎn)權(quán)住房，這個政策效果是否顯著？

對此，鳳凰財經(jīng)專訪了“中國房地產(chǎn)之父”、原房改課題組組長孟曉蘇，解讀這一政策。

“中國房地產(chǎn)之父”、原房改課題組組長孟曉蘇

孟曉蘇觀點精粹：

1、北京剛剛發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)房的政策，是一個好政策，這樣的政策既沒有打破商品房的定價體系，維護了房價的穩(wěn)定，又能夠使夾心層住上房子。

2、不能認(rèn)為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。現(xiàn)在我們在城市建設(shè)用地，特別是住宅建設(shè)用地方面控制得太厲害了。不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規(guī)劃思路上的問題，它不是建設(shè)部門的事情，是規(guī)劃部門的事情。

3、即使房價下跌的城市也可以推廣共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)住房與房價上漲下跌沒有關(guān)系。

4、共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該說是房改方案之后在產(chǎn)權(quán)制度上的又一個創(chuàng)新，比別的創(chuàng)造都要好。它的創(chuàng)新是各方受益，沒有失敗者。我把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)做供給側(cè)改革的一項重要內(nèi)容，也可以把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)成是北京的供給側(cè)改革邁出的一步。

5、共有產(chǎn)權(quán)房會面臨兩方面風(fēng)險：道德風(fēng)險和繼承權(quán)問題。

6、限購只是解決一時，只是把需求壓住了，同時供應(yīng)量需要擴大，不能老限購下去。

7、房地產(chǎn)去年有風(fēng)險，目前沒有風(fēng)險。

8、即使是剛需族來說，擁有一套房子，房價上漲也是有利的，增加房子的價值含量，比如老了就可以抵押貸款等。

9、不建議賣房炒股。中國大部分的家庭財富是房產(chǎn)，有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，把本錢賣了壓進去，說不定沒了。

鳳凰財經(jīng)記者：您怎么看北京共有產(chǎn)權(quán)住房這個政策？

孟曉蘇：北京剛剛發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)房的政策是一個好政策。最近這一年多的時間，我也為共有產(chǎn)權(quán)房的實現(xiàn)做了多次努力。這個政策最初是2007年從江蘇淮安開始試行的，接著在2013年到上海推廣。記得那年我到上海，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)告訴我，共有產(chǎn)權(quán)房就是讓夾心層的百姓能用比較低的價格住上房子，同時還不影響商品房的價格。

夾心層指的是買不起商品房但是又不是保障房享受對象的人群。他們可能是白領(lǐng)，不是低收入者，更不是領(lǐng)取城市低保者，但也買不起商品房。本來這一部分人群的住房問題很難解決，現(xiàn)在通過共有產(chǎn)權(quán)房的政策就能解決了。這個政策很好，我認(rèn)為要給它扎上根，希望它把原來一些混亂的家庭解決住房的問題統(tǒng)一起來，慢慢走上共有產(chǎn)權(quán)房的道路。

我也簡單介紹一下，這是原國土資源部副部長胡存智最早提出的。這種思想理解起來其實很簡單：既然商品房的價格高主要是因為地價，而地方政府也并不期望賺取所有地價，那么如果把地價讓一半出來，同時由地方政府持有部分產(chǎn)權(quán)，只留下另一半的地價加上商品房的開發(fā)價格，這樣房價不就低下來了嗎？他希望我?guī)退苿诱呗涞?，這是一個很好的辦法。

打個比方，假設(shè)一個城市里面買房，房價是五萬塊錢，其中有四萬塊錢是地價，那么在共有產(chǎn)權(quán)房政策下，政府只收兩萬塊錢，把那兩萬塊錢作為共有產(chǎn)權(quán)拿來持有，這樣這個房子的價格就從五萬塊錢最后變成三萬塊錢了，也就是兩萬塊錢的地價加上一萬塊錢的成本和房建費等。三萬塊錢買到了五萬塊錢價格的房子。和以往不同的是，過去你是完整的產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)在有40%的產(chǎn)權(quán)屬于政府。至于政府交給誰、委托給誰，可能是成立一個機構(gòu)。因為房價總體是增值的，社會公眾不會吃虧。如果你不轉(zhuǎn)賣而是長期住下去，那如果未來轉(zhuǎn)賣了，那么居民所持有的那部分產(chǎn)權(quán)帶來的房屋增值照樣可以提現(xiàn)。比如你有60%的產(chǎn)權(quán)，政府有40%，如果你想把產(chǎn)權(quán)全買過來，那就按照當(dāng)時的房價買政府持有的那40%。這樣政府的地價又可以從本來的一次性征收變成遞延一部分下來到未來征收。這樣的政策既沒有打破商品房的定價體系，又維護了房價的穩(wěn)定，還能夠使夾心層住上房子。

當(dāng)然，我不認(rèn)為所有的群體都適合共有產(chǎn)權(quán)住房，有一些拆遷戶本身就有開發(fā)商和政府補貼的，過去“房改房”的老百姓也已經(jīng)享受到了優(yōu)惠。我主張要給城里的農(nóng)民工一次性的補貼。通過財政補貼和其他政策性補貼，讓他們能夠更好地生活。這些政策，包括共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)，就形成了一個綜合的體系解決了買不起商品房的問題。希望媒體給保障房政策的完善助力。

鳳凰財經(jīng)記者：您認(rèn)為現(xiàn)在北京的房子還適合買嗎？

孟曉蘇：當(dāng)然適合。不過現(xiàn)在的問題是可能限購，不讓你買。只要你有能力買，包括經(jīng)濟能力、家庭支持、符合限購條件，那就買。

鳳凰財經(jīng)記者：北京今年4月份有一個未來五年的供地計劃，自住房層面，未來五年提供25萬套，那平均每年5萬套，那這樣的話，新北京人是30%，這樣算的話是一年1.5萬套的供給。而北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年年底統(tǒng)計的是北京人口差不多有2100多萬，接近2200萬，然后常住人口流動是800萬，那滿足共有產(chǎn)權(quán)房條件的也未知，但盡管如此，怎么看待這幾十幾百萬的需求和1.5萬套房的供給？

孟曉蘇：你不能認(rèn)為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。我覺得北京根據(jù)自己的能力制定計劃是對的?？傮w上我覺得地方政府應(yīng)該把計劃再往前定。因為在限購狀態(tài)下，市場的反應(yīng)是畸形的、被扭曲的，如果按照真實的市場情況來供應(yīng)的話，計劃數(shù)據(jù)恐怕要比現(xiàn)在的數(shù)據(jù)大一些。

鳳凰財經(jīng)記者：對，其實我就想說好多人即使?jié)M足條件了，但是也買不上。

孟曉蘇：北京的供地也少，北京現(xiàn)在的城市建成區(qū)是1300多平方公里國際上的人均城市用地低線是100平米，像美國、日本等的大城市都是人均120平米、130平米、140平米。按這個低數(shù)來算的話，北京城市小到三分之一，這樣造成了擁堵。所以我覺得北京在供給上要加大力度，在推動供給的改革上也要下力。共有產(chǎn)權(quán)房是帶有一定政策含量的商品，它更傾向于商品房這一端，不是保障房，但是有保障房的政策含量。這種房需要供應(yīng)，商品房也要供應(yīng)?，F(xiàn)在有多少人想買商品房？為什么不賣給人家？就是因為供應(yīng)不上。所以限購只是解決一時，只是把需求壓住了，而且供應(yīng)量需要擴大，不能老限購下去。

土地是需要拿出來一部分做城市建設(shè)用地的?，F(xiàn)在我們在城市建設(shè)用地，特別是住宅建設(shè)用地方面控制得太厲害了。也就是說，現(xiàn)在的土地供應(yīng)有兩個問題，第一，城市建設(shè)用地小了；第二，在城市建設(shè)用地方面，住宅用地少了。不論是有北京戶口的人，還是到北京創(chuàng)業(yè)的人，他們都感到房子不好買。其實不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規(guī)劃思路上的問題，它不是建設(shè)部門的事情，是規(guī)劃部門的事情。人們對這些問題的認(rèn)識總是要有一個過程的，而現(xiàn)在我們就是在想辦法啟發(fā)這個過程。我的很多理念都是十年后才逐漸兌現(xiàn)，比如要擴大城市建設(shè)用地這個觀點我講了快十年了。只有這樣，我們的城市才能夠有更多的地方來搞建設(shè)。有人說北京太大了跑不過來，那你到美國洛杉磯跑跑看看，到紐約跑跑看看，那些城市多大？那就是把土地供應(yīng)用上了。

鳳凰財經(jīng)記者：那我有個問題，您是在預(yù)期房價一直在上漲的基礎(chǔ)上認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)特別好，那如果說在一些城市里，可能長期來看房價是下跌的，當(dāng)然可能只是局部的城市。那您怎么看這些城市？是不是就不能推共有產(chǎn)權(quán)房？

孟曉蘇：都能，共有產(chǎn)權(quán)房政策的實施和房價上漲、下落沒關(guān)系。比如假定說這片房子真降價了，原來的5萬塊錢的價格下跌了，你持有的3萬的價格這部分和政府持有的2萬價格這部分不都同比例下降了嗎？所以共有產(chǎn)權(quán)房跟房價波動沒關(guān)系。

鳳凰財經(jīng)記者：那政府不就虧本了嗎？

孟曉蘇：政府才不去計較這些，政府最關(guān)注的是老百姓有沒有房住。但共有產(chǎn)權(quán)房也可能會帶來道德風(fēng)險，就是業(yè)主把它租出去以后，按理說租金是要由政府和業(yè)主分享的，但是有些業(yè)主為了自己獨吞租金，他就欺負(fù)政府無法監(jiān)督房子的使用狀態(tài)，他把房子租出去以后說是給親戚住的，政府也沒法說他交沒交租金，這樣的話就把該分給政府的租金貪了。這個風(fēng)險就需要我們判斷，到底要不要打壓和制止他，要多大的行政資源和力度去打壓和制止他。這是共有產(chǎn)權(quán)房里面有可能出現(xiàn)的單方向的道德風(fēng)險。

鳳凰財經(jīng)記者：共有產(chǎn)權(quán)房除了道德方面的風(fēng)險，還有其他風(fēng)險嗎？

孟曉蘇：繼承權(quán)方面可能會有問題。如果老人去世，子女繼承的也只能是屬于他家里面的這部分產(chǎn)權(quán)，不能夠繼承政府的產(chǎn)權(quán)。

這個時候，住是沒問題的，中國有完整的產(chǎn)權(quán)制度，當(dāng)然他仍然是只持有一定比例的產(chǎn)權(quán)。但是如果當(dāng)他富裕起來了，政府認(rèn)為他不該再享受共有產(chǎn)權(quán)房了，那個時候應(yīng)該怎么辦呢？可能就要求他把房子買走，政府就不再給他繼續(xù)背著這一部分了。香港出現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟產(chǎn)生的一些富豪，他們原來就是住40平米居屋的，現(xiàn)在還繼續(xù)享受，最后怎么辦？香港政府按照一定價格讓他們退出了。未來我也相信，住共有產(chǎn)權(quán)房的人里面會出現(xiàn)一些成功的人，比如創(chuàng)業(yè)者等等，，到那時候按照這個思路處理就好辦了。

現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房政策還沒有明確入圍下限、什么時候要求合并產(chǎn)權(quán)等等；作為產(chǎn)權(quán)的大業(yè)主把政府持有的那部分產(chǎn)權(quán)買走，這個將來也可以規(guī)定，不過現(xiàn)在還為時尚早。因為如果政府要出售它持有的部分產(chǎn)權(quán)，而你不買，真不排除政府有權(quán)力把它這部分產(chǎn)權(quán)賣給別人。另一方面，如果老百姓想賣給別人也可以，但是政府得同意，當(dāng)然不能賣給富裕人群。因為這個政策是照顧夾心層、中等收入家庭的。共有產(chǎn)權(quán)房更多的是體現(xiàn)政府的社會政策，而不是以盈利為目的的。那么在共有產(chǎn)權(quán)房政策下，政府未來的土地收益會比現(xiàn)在多還是少呢？肯定比現(xiàn)在多，因為房價增值以后土地也增值，政府未來收益會比現(xiàn)在多不少。

鳳凰財經(jīng)記者：您對共有產(chǎn)權(quán)住房有什么評價？

孟曉蘇：應(yīng)該說，共有產(chǎn)權(quán)房是當(dāng)年房改方案之后的又一個重大創(chuàng)新，比別的創(chuàng)新都要好。廉租房是當(dāng)年我們的房改方案提的，在這之后就沒有什么革命性的創(chuàng)新了。但共有產(chǎn)權(quán)房是在產(chǎn)權(quán)制度上的一次創(chuàng)新，而這個創(chuàng)新使各方受益，沒有失敗者。

我把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)作供給側(cè)改革的一項重要內(nèi)容，你們也可以把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)成是北京的供給側(cè)改革邁出的一步，就是從住房供應(yīng)方面增加了這樣一個創(chuàng)新品種。雖然共有產(chǎn)權(quán)房不是北京發(fā)明的，但是北京把它運用起來，這就是一種創(chuàng)新。可能還可以把原來沒賣的房子并入到共有產(chǎn)權(quán)房的范圍里面來，但我并也不主張全都并入，因為有的房子就算并進來，低收入人群還是買不起。因為共有產(chǎn)權(quán)房也不是便宜房，只不過是從5萬一平米變到3萬一平米，3萬一平米的價格對于一些低收入人群來說還是買不起的。所以這能解決一部分人的問題，不能解決所有人的問題。那么，如果共有產(chǎn)權(quán)房的價格再低點行不行？我不知道。在共有產(chǎn)權(quán)房這個框架下有好多事可以做，沒準(zhǔn)可以采取讓政府更多地持有產(chǎn)權(quán)、以更低的價格先買進來的方式。但是，如果你不買下來政府那部分產(chǎn)權(quán)，未來的升值歸別人，自己看著也著急，還不如早買。

現(xiàn)在有房子的人都很高興，因為他們的房子增值了，就連美國人也不小看我們了。美國人說，我們房子還不如北京呢，一百萬美元合人民幣才六百多萬，在北京買不起房。北京、上海人得益于房價上漲，稀里糊涂地就變成富翁了。當(dāng)年我們上大學(xué)的時候，有人去美國后說在硅谷那兒走路得小心，因為18個人里就有一個百萬富翁，說不定你踩人腳了，他卻是個百萬富翁?，F(xiàn)在北京大街上隨便扔個磚頭都能砸到幾個千萬富翁，或者說百萬美元富翁，這就是中國改革開放帶來的變化。

鳳凰財經(jīng)記者：如果是剛需住房，即使房子兩千萬也不能賣，賣了就買不起另一套房子。

孟曉蘇：對，但這其實是擁有了價值含量了，這樣用錢的時候就有辦法。比如人老了，通過我所提倡的反向抵押、以房養(yǎng)老，馬上就出來現(xiàn)金了。擁有價值含量就是家庭財富的增值。永遠(yuǎn)不要認(rèn)為中國家庭的主要財富是錢或股票，不是的，大部分是房產(chǎn)，中國的家庭財富結(jié)構(gòu)就是這樣。美國好像是股權(quán)多一些，但中國現(xiàn)在還不行，股市還不夠成熟。當(dāng)然，你有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，你把本錢賣了押進去，說不定就沒了。所以還是勸人買房子好。

鳳凰財經(jīng)記者：您認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)有風(fēng)險嗎？包括前一段時間國新辦發(fā)布會，中財辦就說房地產(chǎn)泡沫有“灰犀?！憋L(fēng)險，您怎么看？您認(rèn)為房地產(chǎn)有泡沫嗎？

孟曉蘇：現(xiàn)在我相信任何人都說不出來房地產(chǎn)泡沫何在。去年房地產(chǎn)是有泡沫風(fēng)險的，去年一年，北京上漲35.2%，上海45.5%，深圳上漲50%，在這么大的上漲幅度面前，中央政治局和中財辦當(dāng)然要擔(dān)心房地產(chǎn)有泡沫并提出抑制泡沫。但是這一段時間過去后，出了泡沫沒有？沒有。所以中央現(xiàn)在的說法就叫“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

鳳凰財經(jīng)記者：您上次在接受媒體采訪時表示“繼續(xù)向老百姓宣傳房價會下降是不對的”，但是現(xiàn)在房價這么高，普通老百姓買不起房，都期待房價下跌，這種情況下政府如何讓老百姓“住有所居”？

孟曉蘇：房價上漲是我從歷史走勢做出的判斷，我用的那句話叫“讓歷史畫出未來”。歷史上房價總體處于上漲通道中，而且多年以來始終受制于供不應(yīng)求的供求關(guān)系。從長期看，房價上漲是貨幣現(xiàn)象，貨幣發(fā)行的增加必然導(dǎo)致房價總體上增長。會不會有局部的下降？會有，但掩蓋不了整體上漲的趨勢。會不會出現(xiàn)整體下降？也會，但是在未來，不是現(xiàn)在。就像魯迅當(dāng)時說的，給人家孩子祝壽，有人說這個孩子能、當(dāng)官了，有人說這個孩子能發(fā)財，卻有個人說這孩子會死的，結(jié)果被人罵出去了。現(xiàn)在個別專家說話難聽，非得說人家孩子會死。一個孩子最終是會死的，但在幼兒時期是小概率事件，在老年后才是大概率事件，所以你現(xiàn)在不能夠說人孩子會死。什么時候孩子會死？等到80、90歲了，他就不是孩子了，他會死。從中國情況來看，房改到現(xiàn)在是18年，18歲的年紀(jì)正好是一個英俊少年。那少年一般不會得老年病，如果非說人家會得老年病，這就說得不對。其實我這句話翻譯成另一句話，就是“不要去跟老百姓說少年人得了老年病”。

就后果來說，聽這些專家的話的人不少，最后都倒了霉，多年不買房，現(xiàn)在跟不上房價了。貧富的分化，并不都是一開始就有區(qū)別的。在城市住房問題上，起點的工程基本做到了，但如果能買而不買，終點就不一樣了。當(dāng)然起點工程也有沒做到的，因為有些老百姓確實沒有那么多錢，但是也有一些同樣收入的老百姓咬著牙就買了。還有的年輕人賣了房子去旅游，那當(dāng)然趕不上房價上漲的趨勢了。在房地產(chǎn)行業(yè)，有相當(dāng)一部分聽信了一些人所謂專家的不恰當(dāng)?shù)呐袛?。這些專家欺騙了人民，造成了終點不公平的現(xiàn)象。我是不會去做這件事的，我從來告訴你們房價的正常趨勢是上漲的，所以聽我話的人現(xiàn)在都來感謝我。我常說，你們可以勸人買房，但千萬不要勸人家買股票，勸人買股票早晚把朋友鬧翻了。