最近遇到很多人問(wèn)關(guān)于已經(jīng)買(mǎi)的期房想要出售怎么辦？購(gòu)房指南于是特地整理了關(guān)于期房轉(zhuǎn)讓的幾種情況。

  相比現(xiàn)房，期房轉(zhuǎn)賣(mài)相對(duì)比較麻煩，與普通的二手房交易不同，期房的轉(zhuǎn)賣(mài)需完成期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人將其所預(yù)購(gòu)的商品房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為。

  先鋪墊一些基礎(chǔ)知識(shí)：期房現(xiàn)房是如何轉(zhuǎn)化的？

  期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋交接書(shū)，二是開(kāi)發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。

  當(dāng)滿足上述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。這種情況就簡(jiǎn)單多了，在此不多敘述，那接下來(lái)只講期房如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

  首先，期房轉(zhuǎn)讓要滿足以下條件：

  條件一：房屋尚處在期房階段

  也就是還沒(méi)有滿足上面提到的期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的任何一個(gè)條件，期房尚不能以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

  條件二：須征得開(kāi)發(fā)商同意

  預(yù)購(gòu)人必需取得開(kāi)發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》上加蓋公章的形式，表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

  那么問(wèn)題來(lái)了，貸款未還完是否允許轉(zhuǎn)讓？

  期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因?yàn)檫€存在房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和借貸關(guān)系，因此轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商和貸款銀行的同意。開(kāi)發(fā)商和貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓的，需要轉(zhuǎn)讓人，開(kāi)發(fā)商與受讓人共同辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當(dāng)事人。

  期房轉(zhuǎn)讓的幾種情況：

  情況一：付清全款時(shí)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓

  如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)，并書(shū)面通知房產(chǎn)商。第三方與開(kāi)發(fā)商重新簽訂購(gòu)房協(xié)議，權(quán)益轉(zhuǎn)讓。

  情況二：仍在還房貸中的權(quán)益轉(zhuǎn)讓

  如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據(jù)《擔(dān)保法》49條規(guī)定：抵押期間想轉(zhuǎn)讓的話，應(yīng)通知銀行并告訴第三方轉(zhuǎn)讓物已抵押的事實(shí)，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

  至于銀行貸款既可一次性還清后再轉(zhuǎn)讓，也可辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，由第三方繼續(xù)還貸都可以，當(dāng)然雙方不要忘了簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)。

  情況三：未全部付清房款的權(quán)益轉(zhuǎn)讓

  如果未全部付清房款，比如連首付都還未交齊的情況，第一預(yù)購(gòu)人需征得開(kāi)發(fā)商同意，與開(kāi)發(fā)商辦理變更手續(xù)，并向開(kāi)發(fā)商交一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

  也就是說(shuō)，要從法律上解除在預(yù)售合同中與開(kāi)發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受，開(kāi)發(fā)商重新與第三方簽期房購(gòu)買(mǎi)合同。

  那么問(wèn)題又來(lái)了，轉(zhuǎn)讓期房還要繳稅嗎？

  轉(zhuǎn)讓期房的預(yù)購(gòu)人既是向開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的買(mǎi)方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣(mài)方，因此在開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。

  根據(jù)規(guī)定，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的預(yù)購(gòu)人必須繳納他與開(kāi)發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)自己的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。