【編者按】3月22日至23日，以“小年大周期”為主題的“2018觀點年度論壇”在深圳舉行，會上同時發(fā)布了“2018中國地產卓越100榜”。剛剛過去的2017年，是毫無疑問的一個“大年”。這一年，“碧萬恒”三家房地產企業(yè)銷售規(guī)模均突破5000億元；融創(chuàng)、保利和綠地都達到3000億元之上，另有11家企業(yè)成功躋身千億俱樂部。17家千億房企，這是2017年房地產“大年”的真實寫照?！笆飞献顕勒{控年”與“史上最高成交年”都可以用來形容過去一年的房地產市場表現，但不能否認，“小年”已經到來?！暗禺a的小年，行業(yè)的大周期”，2018年將成為房地產行業(yè)轉型的關鍵一年，多元化業(yè)務布局已成為不可扭轉的時代趨勢。那么“小年”的機會在哪里？且看與會嘉賓的真知灼見。

每經記者 董青枝 每經編輯 曾健輝

2017年在因城施政的樓市調控中，房地產行業(yè)整體規(guī)模提升，區(qū)域分化明顯，且全國商品房銷售總額再創(chuàng)新高，成為房地產行業(yè)的“大年”。而在調控不放松的條件下，今年房地產行業(yè)是否進入“小年”？

3月22日，在主題為“小年大周期”的“2018觀點年度論壇”上，眾多業(yè)內人士的共同看法是，今年房地產市場比較平穩(wěn)，大房企市場份額會越來越大，城市分化更加明顯，三四線城市仍有發(fā)展機會。房企要研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機會。

“大年”“小年”相對而言今年房地產行業(yè)整體較平穩(wěn)

克而瑞研究中心數據顯示，2017年房地產行業(yè)三家龍頭企業(yè)的銷售均破5000億元，千億元企業(yè)數量達17家，未來行業(yè)集中度將進一步提升，企業(yè)分化格局將得以延續(xù)。

同時，2017年全國商品房銷售額13.37萬億元，同比增長13.7%，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%，再創(chuàng)新高。

進入2018年，房地產市場成交增速正在回落，而調控政策并未放松，房地產行業(yè)是否會進入“小年”？

旭輝集團股份有限公司董事長林中直言，今年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，今年可能是房地產調控這么多年來最好的一年。從全國來看，中國可能很難看到“大年”和“小年”，因為有些城市下行，有些城市在上漲，綜合來看是比較平穩(wěn)的一年，且未來幾年可能中國都會是比較平穩(wěn)的，具體的城市可能有“大年”和“小年”之分。

但中城新產業(yè)控股有限公司董事長劉愛明卻認為，今年很有可能是一個“大年”。之所以大家認為是“小年”，主要是覺得今年政策比較嚴、資金會比較緊，但是現在房地產集中度在提高，大企業(yè)能力很強，也許市場比較嚴峻，但它產出還很高，很可能是“大年”。當然區(qū)域、公司和產品都是不平衡的，是“大年”還是“小年”也得看供應是大還是小。

陽光100集團總裁林少洲則稱，“大小年”講的是波動和分化。一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現，房地產整體上今年成交面積可能會略微回落，但是還是會比較穩(wěn)定。另外，對不同的企業(yè)而言，可能大企業(yè)是“大年”，小企業(yè)是“小年”，行業(yè)的洗牌加劇。

此外，林少洲補充道，更值得期待的可能是房地產業(yè)的創(chuàng)新模式，今年對一些新型企業(yè)而言可能會是“大年”。在洗牌階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，所以創(chuàng)新型企業(yè)未來可能會有一個持續(xù)的“大年”。

城市分化明顯今年三四線城市仍被看好

事實上，“大小年”也要因區(qū)域、企業(yè)等而異。在剛剛過去的2017年，“因城施策”的調控政策使房地產市場格局發(fā)生劇變：一線城市成交腰斬；二線城市漲跌互現；三四線城市則相對火爆，其中不少四線城市的房價漲幅甚至超過三線城市。那今年各類城市將表現出怎樣的趨勢？

林中認為，中國的城市分化得非常厲害，一線城市都受到了比較嚴厲的調控，二線城市已分化成很多類，三四線城市的類別則更多。今年肯定是有些城市好，有些城市不好。

在林中看來，總的來說表現好的城市有幾個共同特征：第一是城市的基本面好；第二是看政策支持；第三是房價沒有過快地上漲過；第四是沒有新政調控。

同時，林少洲表示，今年一二線城市的新增供應還是會受很大限制，不管量還是價都受到政策嚴厲調控，所以市場不會有特別火爆的表現。一二線城市的機會可能更多的是存量，包括租賃房、集體建設用地；非傳統產品可能會有更多的表現空間，包括一些共有產權住房；帶創(chuàng)新模式的產品會有更多表現機會。而三四線城市今年還是供應主力，包括可能會有更多的三四線完成一輪補漲、補供應和補消費的過程。

劉愛明也持相同觀點，認為未來比較長的一段時間內，三線和個別四線城市還是會有一定的發(fā)展機會。因為中國的人口數量很大，現在不是所有人都集中在一二線城市，大量的人從農村去了縣城，從縣城去了省城。

寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市發(fā)展集團總裁余英更看好省會城市和高鐵節(jié)點城市。他認為，一線城市在限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區(qū)以及高鐵網的節(jié)點城市，預計會在今年三季度出現量價齊升，而且這些城市的調控力度不是很大，所以是一個非常好的行業(yè)機會。且中國將進入高鐵年，會導致經濟的重構及城市間的洗牌，真正的高鐵站點城市會有爆發(fā)性的增長。

余英建議，房企在下一輪一定要踩準節(jié)奏，要“踩”那些未來房價上漲、市場爆發(fā)的城市。但是也要注意，在高鐵站點這一輪沒有照顧到的一些城市做投資要小心，這些城市將來可能會有很多風險，特別是商業(yè)地產、寫字樓的風險更大。

面對不同的城市的不同表現，林中建議，作為企業(yè)應該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機會，好的城市多賣樓，差的城市多買地，希望在不同的城市進行不同的資源配置。