樓市格局正在發(fā)生根本性變化，現(xiàn)有的邏輯框架已無法成為樓市走向的判斷標(biāo)準(zhǔn)了。未來，房地產(chǎn)市場將告別過去“調(diào)控松緊周期”和“市場起降周期”的鐘擺式往復(fù)循環(huán)，進(jìn)入高位平穩(wěn)、緩慢下行的新周期。

全國超過20個城市從上月起再啟樓市調(diào)控，合計(jì)發(fā)布了近30條房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括“搖號售房”、將限售和限購延伸到三四線城市等，也包括諸如海南、昆明、深圳等地加碼調(diào)控。

調(diào)控加碼意味著房價上漲勢頭明顯。特別是近期多個熱點(diǎn)城市啟動的“搖號售房”政策，給市場傳達(dá)了需求積蓄并推動市場反彈的預(yù)期。據(jù)悉，近期南京、長沙、成都的部分樓盤“搖號售房”中簽率僅約11.6%、9.5%和10%，供求明顯失衡，而熱點(diǎn)城市庫存走低也說明了這一點(diǎn)。

2016年10月啟動的新一輪調(diào)控，至今已持續(xù)了一年半，不少城市還在加碼調(diào)控。同時，樓市抑制杠桿和資金流入更已上升到了守住系統(tǒng)性風(fēng)險底線的高度。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，樓市庫存降幅從去年3月開始加快。截至今年3月，全國商品房待售面積同比增速已連續(xù)41個月下降，絕對規(guī)模降至2014年9月啟動“去庫存”前的水平。易居研究院統(tǒng)計(jì)，百城庫存規(guī)模已降至2013年3月的水平，供應(yīng)也在下降。由于限價和預(yù)售管制，3月百城新房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降16.5%。2月70個城市二手住房價格指數(shù)（0.2%）環(huán)比1月持平，70個城市中有49個二手住房價格上漲，16個熱點(diǎn)城市中有6個二手住房價格環(huán)比上漲。北京3月二手房成交12104套，這是自去年4月以來的新高；深圳二手房價已連續(xù)5個月回升。

由此，周期性樓市復(fù)蘇的邏輯判斷似乎是成立的。同時，近期近20個二三線城市啟動“搶人大戰(zhàn)”，催發(fā)了三四線城市樓市火爆的棚改貸款，這似乎正在成為三四線樓市繼續(xù)保持火熱的新動力。此外，近期不少熱點(diǎn)城市新房價格普遍低于同區(qū)域二手房價15%至30%，一二手房價格“倒掛”、“搖號售房”成為調(diào)控標(biāo)配，也佐證了需求潛力之大、房價上漲預(yù)期之強(qiáng)。

那么，樓市是否會在原有的周期性框架內(nèi)迎來反彈？

筆者認(rèn)為，在今年首季銀行新增貸款中居民中長期貸款占26%，比2017年的39%和2016年的45%顯著下降的情況下，樓市仍現(xiàn)反彈跡象，并非庫存下降、供求緊張，很大程度是“去庫存”政策效應(yīng)滯后、金融條件仍寬松、地方樓市依賴、市場預(yù)期等所致。近3年的“去庫存”疊加“降準(zhǔn)降息”，帶動需求膨脹和庫存走低。樓市快速回升已接近兩年，但很多城市（特別二三線城市）政策并未跟隨收緊，典型如普遍采用力度溫和的限售而非限購成為主導(dǎo)政策，以保持市場一定溫度和供需體量。

另外，基于地方和國企債務(wù)負(fù)擔(dān)考慮，為降低利率以降低轉(zhuǎn)型陣痛，基準(zhǔn)利率一直保持在歷史低位。同時，按揭政策自2016年底已收緊，并通過額度和占比“雙控”抑制居民杠桿率，但居民借道消費(fèi)貸款變相“加杠桿”。去年消費(fèi)貸暴增3倍，居民杠桿率從2016年的50%升至60%。去年，開發(fā)貸接近零增長，但自籌資金卻“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，顯示表外資金在暗中接濟(jì)。“搖號售房”背后的一二手房價“倒掛”，也使市場預(yù)期倒掛部分將以未來房價上漲而抹平，房價上漲預(yù)期仍強(qiáng)烈。

然而，多種跡象顯示，樓市格局正在發(fā)生根本性變化，現(xiàn)有的邏輯分析框架已無法成為今后樓市走向的判斷標(biāo)準(zhǔn)了。首先，隨著調(diào)控政策“雙支柱”（貨幣政策+宏觀審慎）的實(shí)施，緊縮貨幣供應(yīng)的拐點(diǎn)已來臨。去年，“去杠桿”重點(diǎn)是緊縮資金在金融體系中“空轉(zhuǎn)”。今年，“雙支柱”調(diào)控重點(diǎn)是作為金融風(fēng)險源頭的地產(chǎn)。肅清消費(fèi)貸亂象后，今年一季度，居民總貸款占比下降，“資管新規(guī)”、MPA考核、上層金融監(jiān)管重構(gòu)，表外資金已無法再暗度陳倉。近期，樓市資金面趨緊，快周轉(zhuǎn)、降價入市、尋求合作等已成開發(fā)商新策略。

面對全球化產(chǎn)業(yè)分工鏈條上的排位競爭，我國要鞏固全球化分工已取得的成果，加快核心技術(shù)突破，向芯片、人工智能、機(jī)器人、新能源等價值鏈高端爬升，就得抑制資金流向地方政府平臺、落后過剩產(chǎn)能以及房地產(chǎn)，就得抑制高成本地租、高成本融資。盡力把這些“租子”的成本降下來，促使資金流向?qū)嶓w，無論是保持全球產(chǎn)業(yè)鏈地位，還是向新興高技術(shù)產(chǎn)業(yè)升級攀爬，才有希望。

當(dāng)然，基于樓市攸關(guān)我國經(jīng)濟(jì)金融全局，保持體量的穩(wěn)定，漸進(jìn)擠泡沫依然是基本策略。不過，體量維持和增量創(chuàng)設(shè)部分，主要通過供給側(cè)改革來實(shí)現(xiàn)，比如租賃及保障性住房、集體土地入市、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級、棚改、農(nóng)村危房改造、鄉(xiāng)村振興、科技小鎮(zhèn)建設(shè)等。隨著各大城市入戶門檻放開、新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合提速，這部分新增體量占比會越來越大。

最新數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積增速連續(xù)兩年下滑，目前已降至3.6%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻創(chuàng)近3年新高，開發(fā)投資和商品房銷售走勢背離，原因就在于房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。由此可見，商品房部分對整個房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)金融，特別是固定資產(chǎn)投資、行業(yè)上下游的影響在下降，決策層對商品房市場震蕩的容忍度提高了。未來，房地產(chǎn)市場也將告別過去“調(diào)控松緊周期”和“市場起降周期”的鐘擺式往復(fù)循環(huán)，進(jìn)入高位平穩(wěn)、緩慢下行的新周期。