隨著樓市調(diào)控政策發(fā)威、曾風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)信托在行業(yè)景氣度走低的情況下發(fā)行“減溫”，甚至出現(xiàn)個(gè)別月份零募集情形。不過(guò)，經(jīng)歷了近一年時(shí)間的調(diào)整，政策對(duì)信托行業(yè)帶來(lái)的邊際效應(yīng)出清，近期房地產(chǎn)信托發(fā)行市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)信托仍存在增長(zhǎng)動(dòng)力，預(yù)計(jì)融資規(guī)模將穩(wěn)中有升。

發(fā)行市場(chǎng)“小陽(yáng)春”

近兩年，監(jiān)管對(duì)于樓市調(diào)控“不放松”，政策嚴(yán)壓下依然沒(méi)有阻擋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的渴望，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)行回暖。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，今年3月，發(fā)行市場(chǎng)上產(chǎn)品資金運(yùn)用領(lǐng)域方面，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品為250個(gè)，較上月增加116個(gè)，占比上升2.43個(gè)百分點(diǎn)；募集規(guī)模方面，3月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模為675.34億元，較上月401.15億元環(huán)比增加近七成。

發(fā)行市場(chǎng)升溫的同時(shí)，今年以來(lái)出現(xiàn)了多款大額募集的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，如今年4月發(fā)起設(shè)立的中融信托發(fā)行了一款名為“融筑198號(hào)集合資金信托計(jì)劃(A類(lèi))”，據(jù)悉，該信托計(jì)劃募集規(guī)模為34.5億元，也是當(dāng)周募集規(guī)模最大的信托產(chǎn)品。此外，平安信托發(fā)行的“安石8號(hào)集合資金信托計(jì)劃”融資規(guī)模達(dá)29.8億元，中建投信托成立的“安泉273號(hào)(融創(chuàng)鄭州)集合資金信托計(jì)劃”融資規(guī)模達(dá)8.5億元。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托融資成本穩(wěn)中有升。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率年內(nèi)為7.99%，較2017年同期6.97%的平均收益率上漲約14.6%。

多路徑圍堵  房企“喊渴”

去年以來(lái)樓市調(diào)控、金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)監(jiān)管等舉措，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響頗重，房企融資難度也在不斷攀升。然而作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金有著較大的需求，所以外部融資渠道尤其是房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作至關(guān)重要。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員趙卿認(rèn)為，信托是屬于融資成本比較高的渠道，盡管融資成本提高，但市場(chǎng)熱度仍不減少，主要是銀行在收緊房地產(chǎn)行業(yè)的信貸供給，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商一直在購(gòu)入土地回補(bǔ)土地庫(kù)存，所以資金壓力會(huì)比較大。根據(jù)蘇寧金融研究院數(shù)據(jù)，截至今年2月，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速為-3.5%，按揭貸款增速為-6.8%。

在商業(yè)銀行提供的信貸中，更多的資金流向了保障房領(lǐng)域。來(lái)自央行的數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.3%。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37.9%，一季度增加4479億元，增量占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的64.7%，比上年同期占比水平高16個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)信托升溫的背后是目前銀行對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目信貸投入已收縮至低位，房企公司債發(fā)行也繼續(xù)收緊。在銀行貸款、公司債等融資渠道萎靡的情況下，靠信托資金“續(xù)命”的房企層出不窮。

華融信托研究員袁吉偉也坦言，房地產(chǎn)信托現(xiàn)在屬于融資成本比較高的業(yè)務(wù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，銀行開(kāi)發(fā)貸收緊，債券發(fā)行近期有所放量，信托仍是重要的融資渠道。

未來(lái)仍有增長(zhǎng)沖動(dòng)

近兩年來(lái)，隨著樓市調(diào)控力度的加大，違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也將被監(jiān)管列為重點(diǎn)檢查對(duì)象，前期比較激進(jìn)的一些小公司業(yè)務(wù)進(jìn)展放緩，部分信托公司甚至主動(dòng)叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。如今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的政策調(diào)整期，市場(chǎng)對(duì)政策已逐步消化。

那么，今年房地產(chǎn)信托成立規(guī)模是否能保持持續(xù)增長(zhǎng)呢？用益信托研究員帥國(guó)讓指出，伴隨政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，信托公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要求更加嚴(yán)格，投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所增強(qiáng)；市場(chǎng)上資金荒嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)募捐資金難度將加大。袁吉偉稱(chēng)，年初房地產(chǎn)信托監(jiān)管處于政策空窗期，大家也會(huì)搶時(shí)間點(diǎn)，由于房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然保持較嚴(yán)格的要求，未來(lái)增速快的信托公司可能會(huì)受到窗口指導(dǎo)。不過(guò)也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)信托仍有增長(zhǎng)動(dòng)力。金樂(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱指出，房地產(chǎn)類(lèi)信貸方面短期沒(méi)有松動(dòng)跡象。今年初，多地進(jìn)一步出臺(tái)政策嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻，遏制房地產(chǎn)泡沫。

另一方面，房企債券明后兩年將迎來(lái)兌付高峰，今年政策偏緊的格局預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)信托貸款有持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期?！皬馁Y金需求上看，因?yàn)榉科笕谫Y壓力比較大，所以只要房地產(chǎn)貸款額度繼續(xù)收緊，房地產(chǎn)信托的規(guī)模仍將保持增長(zhǎng)?！壁w卿認(rèn)為。