4月25日，中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），這也意味著住房租賃資產(chǎn)證券化落地?！锻ㄖ穼﹂_展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件進行了明確，提出將優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。此外，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）則是市場各方關注的焦點。

明確發(fā)行者條件

近兩年租賃市場參與主體越來越多，除了傳統(tǒng)的開發(fā)商外，一些投資機構、酒店集團等也紛紛入局且試圖通過資產(chǎn)證券化的路徑尋找資金。不過，從《通知》中可以看出，并非所有參與者都能發(fā)行證券化產(chǎn)品，《通知》對于發(fā)行者的條件提出明確要求。首先，租賃物業(yè)產(chǎn)權清晰，工程質(zhì)量、安全標準符合要求且手續(xù)齊全；其次，正常運營且擁有持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；第三，發(fā)起人公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近兩年無重大違法違規(guī)行為。

“今年初，新派公寓北京順義新國展店就因為物業(yè)產(chǎn)權人發(fā)生變更而陷入停水停電的麻煩，按照《通知》的要求，類似于這樣的長租公寓就很難成為證券化的主體，更有試水階段的長租公寓還不能獲得持續(xù)的租金收益，從《通知》的要求看，為租賃住房的證券化設定了更為優(yōu)質(zhì)的門檻。”一位不愿具名的長租公寓行業(yè)人士如是介紹。

除了設定發(fā)起人的條件外，《通知》對于區(qū)域支持也有明確傾向，即優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。在行業(yè)人士看來，區(qū)域支持也將決定長租公寓參與者的布局會更多集中在上述區(qū)域。

值得一提的是，利用集體建設用地建設租賃住房也正在成為多個城市嘗試的新內(nèi)容，以北京為例，2017年北京市已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，在行業(yè)人士看來，《通知》的出臺會鼓勵更多的社會企業(yè)參與到集體建設用地建設租賃住房上，從而加大供應量。

《通知》還提到，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化；重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。對此戴德梁行北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰表示，未來個人投資者也可通過投資住房租賃REITS，而不用買賣實物資產(chǎn)就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報。資產(chǎn)證券化可幫助企業(yè)和行業(yè)建立完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式閉環(huán)，有利于提高資產(chǎn)運營管理能力，提升項目投資收益。

作為制度保障，《通知》提及還將在租賃住房建設驗收、備案、交易等程序方面為租賃住房項目提供便利，并不斷優(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序，提高效益。此外，還將建立健全業(yè)務合規(guī)、風控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，多維度保障租賃住房資產(chǎn)證券化的落地。

推廣難度較高

去年下半年以來，中行、建行、中信等銀行接連在住房租賃市場展開布局，例如中信銀行去年與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金；建行在深圳推出租賃貸款產(chǎn)品，額度上限達100萬元。

銀行“真金白銀”地投入住房租賃市場，彼時便有業(yè)內(nèi)人士預計，未來住房租賃市場將成為藍海，包括租賃住房資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品值得期待。金融業(yè)資深觀察人士、金樂函數(shù)分析師廖鶴凱對北京商報記者分析稱，此次監(jiān)管發(fā)布鼓勵政策，且明確相應標準，使相關鏈條更加完整，有助于租賃市場平穩(wěn)度和成熟度的提升，能進一步吸引更多的資金進入市場。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，住房租賃市場的資產(chǎn)證券化政策出臺，肯定有利于租賃企業(yè)投資租賃的積極性。但他對后續(xù)是否會有更多資金被吸引過來抱觀察態(tài)度。

“現(xiàn)在租賃市場最大的難題是任何租賃模式都不能成功盈利”，張大偉分析稱，原因主要就是租金回報率低于資金成本?！白赓U行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬元的普通住宅，年租金收益不足10萬元，這種情況下，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資?！睆埓髠フf道。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析，以當前受到爭議的北京萬科翡翠公園來分析，該項目地價高達109億元，算上建安成本、財務成本等各項成本約50億元，總成本已高達160億元。而且這還沒有考慮到配套、長期經(jīng)營成本以及維新成本等。即便是按現(xiàn)在已備受爭議的高租金來計算收益，在滿租且租金能穩(wěn)步上漲的理想條件下，項目NOI（凈營運收入）回報率不超過3%，對企業(yè)而言利潤依舊微薄，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)相比幾乎不掙錢。據(jù)悉，此外相關部門也來做過調(diào)研，其中就包括未來項目是否能做證券化的嘗試。

廖鶴凱補充表示，海外類似的資產(chǎn)托管模式已經(jīng)相對成熟，資產(chǎn)證券化能夠有效起到盤活存量的作用，但我國租賃市場主要以散租形式為主，很不穩(wěn)定。照此情況看來，對通知中提到的雄安新區(qū)意義或許更大，其他已經(jīng)形成分散租賃模式的城市，推廣這一政策可能會相對難一些。

有望成房企重要融資方式

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，此前企業(yè)發(fā)行證券化產(chǎn)品面臨法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管不明確、市場準入門檻高等問題。此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布《通知》推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作，明確了租賃住房作為首批標準REITS產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實體經(jīng)濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，之前由于房地企融資相對容易，所以資產(chǎn)證券化雖然在提，但不是重點?！??30新政”出臺后，從去年到今年這段時間，整個商業(yè)銀行體系都在去杠桿的過程中，給地產(chǎn)業(yè)的資金支持開始減少。由此，資產(chǎn)證券化開始逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向。從這次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合出臺的文件可以判斷，未來資產(chǎn)證券化將會成為房產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式，同時資產(chǎn)證券化也將會有更多的形式。

一家大型品牌房企相關人士表示，資產(chǎn)證券化可以給企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道，甚至包括企業(yè)退出的路徑。這使企業(yè)投資經(jīng)營風險變得可控，讓企業(yè)更有信心投資租賃住房領域的開發(fā)，從而為租購并舉的住房制度提供有力支持和保障。

一位行業(yè)人士介紹，租賃住房政策的影響已經(jīng)從土地開發(fā)傳導到融資層面，為解決企業(yè)在發(fā)展租賃住房方面的資金難題，此前政府有意放開并加快國內(nèi)住房租賃類證券化產(chǎn)品的發(fā)展，近來眾多長租公寓的經(jīng)營主體已開始試水租賃住房資產(chǎn)證券化。

據(jù)不完全統(tǒng)計，包括萬科、碧桂園、保利等房企在內(nèi)，不少開發(fā)商均選擇將與銀行機構合作作為獲取租賃住房發(fā)展資金的主要方式，國內(nèi)接連有多筆租賃住房相關的大額類REITS產(chǎn)品獲批發(fā)行。2017年10月，國內(nèi)首單房企租賃住房REITS“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”，金額為50億元，該產(chǎn)品以保利地產(chǎn)自持租賃住房為基礎物業(yè)，布局全國10余個城市。2018年2月，碧桂園一筆高達100億元的租賃住房REITS獲深交所審議通過，該項目將用于發(fā)展碧桂園正在擴展的長租公寓業(yè)務；招商蛇口則在去年底宣布首單60億元的儲架式長租公寓CMBS計劃正式獲批，后又與建行推出全國首單銀行間市場長租公寓ABN；今年3月，泰禾宣布，為盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結構，公司通過公司聘請的中信證券股份有限公司設立泰禾集團長租公寓專項計劃，擬申請100億元長租公寓資產(chǎn)證券化專項證券。

在房企之外，其他長租公寓的經(jīng)營者也在尋求資產(chǎn)證券化的支持。資料顯示，今年3月，建行與新派公寓發(fā)起20億元公寓資產(chǎn)證券化專項并購基金。

據(jù)相關機構統(tǒng)計，截至2月下旬，深交所已掛牌發(fā)行的類REITS證券化產(chǎn)品數(shù)量為30只，總發(fā)行規(guī)模達664.48億元。而2017年底，上述數(shù)字僅為16只。

公募REITS推行緩慢

我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模巨大，REITS的成功發(fā)行或?qū)⑶藙尤f億級別市場，《通知》為盤活房企資金掃除障礙，這對于一直試水資產(chǎn)證券化領域的公募基金無疑是重大利好，不過從目前市場上公募REITS發(fā)展情況來看，盡管已在中國市場蟄伏十多年之久，但仍未有嚴格意義上的REITS產(chǎn)品面世，其中，稅收優(yōu)惠政策落地、標準化制度框架建立以及投資者教育問題成為制約難題。

北京商報記者注意到，率先在業(yè)內(nèi)涉足公募REITS的基金公司是鵬華基金，2015年5月鵬華前海萬科REITS封閉式混合型基金成立，標志著國內(nèi)公募REITS的成功破冰。截至目前市場上共有廣發(fā)美國房地產(chǎn)、嘉實全球房地產(chǎn)、諾安全球收益不動產(chǎn)、南方道?瓊斯美國精選REITS指數(shù)、上投摩根富時發(fā)達市場REITS指數(shù)6只投資海外REITS的QDII基金。其中，上投摩根富時發(fā)達市場REITS指數(shù)剛剛于近期完成募集。

可統(tǒng)計今年完成業(yè)績的5只產(chǎn)品中，收益率清一色虧損。截至4月23日，諾安全球收益不動產(chǎn)基金收益率虧損幅度達13.91%，此外，鵬華美國房地產(chǎn)基金、廣發(fā)美國房地產(chǎn)基金、嘉實全球房地產(chǎn)基金、南方道?瓊斯美國精選REIT指數(shù)今年以來收益率分別虧損13.32%、13.09%、7.49%和12.45%。

對于公募REITS推行緩慢的原因，盈碼基金研究員楊曉晴坦言，公募REITS產(chǎn)品配套制度還不夠完善，最重要的就是房地產(chǎn)投資面臨多重稅收問題，這需要政策方面的優(yōu)惠支持；同時，這類資產(chǎn)缺乏流動性，封閉式基金上市交易也存在折價問題。

從立法角度來看，我國的國家計劃綱領性文件、國務院及部門規(guī)范性文件中陸續(xù)提出支持、推進REITS試點，將REITS作為金融工具應用于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、住房租賃市場培育發(fā)展、傳統(tǒng)基礎設施領域的政府和社會資本合作等領域，但迄今為止尚未出臺REITS立法或?qū)嵸|(zhì)性優(yōu)惠政策，未能將REITS規(guī)則落實到操作細節(jié)層面。一位不愿具名的分析師坦言。