歷經(jīng)羊年延續(xù)的市場(chǎng)低迷，宏觀經(jīng)濟(jì)下行成為不爭(zhēng)的事實(shí)，大環(huán)境的走勢(shì)緩慢也連累了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，雖然一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有所回升，但整體需求低迷回升仍舊緩慢，庫存不可避免推向了“滯高點(diǎn)”。高庫存的嚴(yán)重性可想而知，在去年年底，房地產(chǎn)的庫存問題已經(jīng)在政府的工作會(huì)議上被打上政治層面的標(biāo)簽，有了主心骨的房地產(chǎn)行業(yè)仿佛又看到了回暖的曙光。

如今新年前后政府連續(xù)出臺(tái)的政策利好，恰恰打響了前哨的第一炮，這場(chǎng)去庫存的大戰(zhàn)已經(jīng)打響。 一邊是一月份房貸數(shù)額激增，一邊是房產(chǎn)政策利好頻出，似乎有一個(gè)聲音響起：房價(jià)馬上又要漲了……

新增貸款激增

樓市庫存降低

就在2月16日，央媽公布數(shù)據(jù)表明，1月份我國人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元。其中住戶部門貸款增加6075億元，而當(dāng)中大部分來自于中長期貸款增加的貢獻(xiàn)。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月份包括北京在內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)“回暖”征兆，北京1月二手房成交24312套，創(chuàng)近34個(gè)月以來的新高。而新建商品住宅由于供應(yīng)減少，成交量環(huán)比下降，只有3815套，但成交均價(jià)仍在3萬元/平方米以上。同期，商品住宅庫存下滑到65167套的新低點(diǎn)。

從歷史數(shù)據(jù)看，歷年1月均為信貸高點(diǎn)，但今年新增信貸規(guī)模遠(yuǎn)超季節(jié)性因素。九州證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清舉例稱，過去三年1月均值僅為1.3萬億。

根據(jù)申萬宏源(8.35 -1.07%,買入)首席宏觀分析師李慧勇分析，新增貸款中的中長期貸款大幅增加，主要是受房地產(chǎn)銷售和投資的拉動(dòng)。招商證券(15.57 -1.70%,買入)首席宏觀分析師閆玲也認(rèn)為，2015年年末房地產(chǎn)銷售旺盛，拉動(dòng)住房按揭需求增加，居民中長期貸款得以創(chuàng)歷史新高。

現(xiàn)在是“抄底”

還是“接棒”

目前來看，雖然“暴漲”尚未出現(xiàn)，但部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢(shì)。 可能有人要問了，那是不是表明抄底的時(shí)刻到了，接下來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一輪“暴漲”呢?

近年來“去庫存”一直寫在監(jiān)管機(jī)構(gòu)及房企年度規(guī)劃的重心。農(nóng)業(yè)銀行(2.98 -0.67%,買入)戰(zhàn)略規(guī)劃部宏觀經(jīng)濟(jì)金融研究處處長付兵濤近日在接受媒體采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)的大拐點(diǎn)已經(jīng)過去，不能指望房價(jià)還會(huì)有動(dòng)輒50%的增長空間，但是發(fā)展前景還很大”。付兵濤認(rèn)為，城鎮(zhèn)化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，還有大量雖然已經(jīng)進(jìn)城但目前還住在地下室、棚戶區(qū)、偏遠(yuǎn)城郊等人口的改善型住房需求。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也曾表明，房產(chǎn)市場(chǎng)再次“暴漲”出現(xiàn)的可能性比較低。

當(dāng)然，一些人也在擔(dān)心，如果不出現(xiàn)大漲，反而是繼續(xù)下滑，現(xiàn)在去買庫存房，萬一接到最后一棒怎么辦?

最近與一些朋友交流，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很普遍的現(xiàn)象：家在農(nóng)村甚至三四線城市的人在大城市購房的意愿越來越強(qiáng)，即使家里的房子價(jià)格比大城市低很多、閑置率又很高。財(cái)經(jīng)專欄作家向小田在節(jié)間發(fā)起的回鄉(xiāng)草根調(diào)研也表明，核心城市就像黑洞一樣吸引周圍縣域農(nóng)村的人口。而在2012年全國人口出現(xiàn)拐點(diǎn)后，縣域房地產(chǎn)馬上觸頂，一個(gè)直接的原因就是人口沒有增量同時(shí)存量也在流失。他甚至得出一個(gè)大膽的結(jié)論：“省域副中心以下的城市房地產(chǎn)基本上是沒有希望的?！?/p>

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷也于近日撰文表示，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)了16年的繁榮，但也是從全面繁榮過渡到局部繁榮，從人口推動(dòng)到資金推動(dòng)，從大漲到小漲再到有漲有跌，今后必然會(huì)有滯漲和普跌的過程?！澳壳皣鴥?nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的最大壓力是庫存過大，這主要還是集中在二、三、四線城市，同時(shí)還要避免房價(jià)出現(xiàn)大跌，因?yàn)榉績r(jià)大跌基本上就等同于金融危機(jī)”。

有業(yè)內(nèi)人士說，就像去年深圳房產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)大漲一樣，在未來的時(shí)間里，一二線城市的樓市行情與三四線城市或許將產(chǎn)生比較大的反差。“因?yàn)楝F(xiàn)在的房價(jià)不是單純的成本考慮，還有其他的很多因素”。 本報(bào)綜合

上海節(jié)后樓市

352套千萬豪宅一日售罄房東一天狂漲價(jià)70萬

春節(jié)后的首個(gè)周末，一線城市雖然并未實(shí)行央行的房貸新政，也只享受了契稅及營業(yè)稅優(yōu)惠政策中的一項(xiàng)，但樓市卻出奇火爆。

“我從春節(jié)前一個(gè)禮拜開始看房，節(jié)前的某天上午看中一套房子，下午便交了定金，并和房東簽了協(xié)議，就是擔(dān)心房價(jià)還會(huì)漲。這周末想抓緊時(shí)間辦手續(xù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)交易中心的人比春運(yùn)還要多?！鄙虾Ｙ彿空呲w莉(化名)告訴記者。

記者采訪了解到，節(jié)后的第一個(gè)周末，上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心均出現(xiàn)人滿為患的情況，楊浦、閔行等區(qū)域的購房者因?yàn)閿D不進(jìn)去，只能在門外排隊(duì)等待辦理手續(xù)。

比交易中心爆棚更驚人的是，上海虹口區(qū)一新盤21日推出的352套總價(jià)上千萬的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷售額高達(dá)36億元。

年前首付門檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺(tái)，雖然主要針對(duì)的并非一線城市，但市場(chǎng)心理開始發(fā)生變化，一線城市二手房交易已進(jìn)入“賣方市場(chǎng)”，更多房東開始惜售觀望，市場(chǎng)房源越來越少。

“房東惜售從今年1月就開始了，很多購房者因?yàn)楣?jié)后才開始看房，因此在節(jié)前感受并不明顯。而到了節(jié)后，隨著購房者增多，房東開始頻繁跳價(jià)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)控江分行蔣經(jīng)理告訴記者，“上海內(nèi)環(huán)附近一套2000年建好的老公房，春節(jié)前的掛牌價(jià)格是430萬，上周四有購房者看中了，但房東卻馬上漲到了450萬，購房者同意加價(jià)20萬后，由于房東接到購房者的咨詢很多，他再度漲到了490萬，并再次獲得了新購房者的成交意向，隨后房東還是不愿賣，并將掛牌價(jià)漲到了500萬?！?/p>