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這幾天，無(wú)論是財(cái)經(jīng)網(wǎng)站還是朋友圈，關(guān)于房地產(chǎn)的新聞幾乎都被萬(wàn)科的“活下去”所淹沒(méi)，其他行業(yè)的一個(gè)朋友還專門(mén)跑過(guò)來(lái)問(wèn)我，你們房地產(chǎn)這幾天是在開(kāi)追悼會(huì)嗎？

不得不說(shuō)，這次萬(wàn)科郁亮提出的“生存論”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成的影響，相對(duì)08年王石提出“拐點(diǎn)論”有過(guò)之無(wú)不及，現(xiàn)在行里行外人都跟著悲觀到了極點(diǎn)。

其實(shí)在萬(wàn)科高喊“活下去”的同時(shí)，有一條更為重要的新聞被大家忽略了，這個(gè)就是在家居行業(yè)高峰論壇上，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)李鐵的一段講話。

會(huì)上，李鐵語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)，現(xiàn)在要做的并不是打壓房地產(chǎn)企業(yè)，而是要加快戶籍制度、土地制度和行政管理體制的改革。中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力，現(xiàn)階段城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)重點(diǎn)解決住房改善問(wèn)題，而在未來(lái)，中國(guó)將有5億人要解決住房問(wèn)題。

那么問(wèn)題來(lái)了，根據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2017年中國(guó)的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到了40.8平米，而李鐵說(shuō)未來(lái)還有5億人的住房問(wèn)題亟待解決，這不是嚴(yán)重矛盾嗎？

其實(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和李鐵說(shuō)的都沒(méi)錯(cuò)，歸根結(jié)底是中國(guó)城市化下充分的人口流動(dòng)產(chǎn)生了新的住房需求。這5億人口中，一部分是當(dāng)前的存量市民化人口，2.87億在城市務(wù)工的農(nóng)民工；另一部分是未來(lái)新增的城鎮(zhèn)化人口，常住人口的城鎮(zhèn)化率，如果以每年1個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，到2030年，常住城鎮(zhèn)人口約10億，新增約2億。

人口加速流動(dòng)不單會(huì)產(chǎn)生新的住房需求，還會(huì)造成城市格局、產(chǎn)業(yè)格局的巨大變遷，而在變遷背后就是人口居住問(wèn)題和城市房?jī)r(jià)形成的重要因素。那么未來(lái)人口流動(dòng)方向是什么？現(xiàn)在的房?jī)r(jià)居高不下的根本原因是什么？未來(lái)哪些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)迎來(lái)下一個(gè)高峰？這就是我們今天要探討的主題。

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人口一直被視為走向財(cái)富的終極密碼。

國(guó)家層面講，掌握人口財(cái)富是角逐國(guó)際地位的重要方法。例如美國(guó)依靠對(duì)財(cái)富安全的控制，掌握著世界富人和精英的流動(dòng)方向，從而在國(guó)際常年稱霸；中國(guó)在20世紀(jì)后則是依靠著龐大的人口勞動(dòng)力取得世界第二大經(jīng)濟(jì)體的位置。

個(gè)人層面講，掌握人口流動(dòng)方向也是財(cái)富增值最好的機(jī)會(huì)，例如能及早地在一個(gè)有潛力的城市完成資產(chǎn)配置占據(jù)有利資源，通過(guò)人口流動(dòng)帶來(lái)城市化紅利完成階層躍遷，這種例子在我們身邊比比皆是。

所以世界各國(guó)的學(xué)者對(duì)人口流動(dòng)的研究一直是孜孜不倦。最早是1885年拉文斯坦提出的“遷移法則”，其后是博格提出的“推拉理論”，然后是劉易斯提出的“發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論”和著名的“劉易斯拐點(diǎn)”…

其實(shí)在研究人口流動(dòng)問(wèn)題上，我認(rèn)為中國(guó)社科院張車(chē)偉提出的“人口-經(jīng)濟(jì)學(xué)分布平衡法則”是最符合實(shí)際，最自然的。

在長(zhǎng)期，決定一國(guó)范圍內(nèi)一個(gè)城市人口集聚規(guī)模的關(guān)鍵是城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模及該城市與本國(guó)其他地區(qū)的人均收入差距，即經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡。在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和同質(zhì)性假設(shè)下，一個(gè)城市較高的人均收入將不斷吸引區(qū)外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區(qū)持平。

上面的話可以簡(jiǎn)單翻譯為：哪個(gè)地方有錢(qián)賺，人就會(huì)往哪個(gè)地方集聚。大城市比中小城市和城鎮(zhèn)具有更大的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，更節(jié)約土地和資源，更有活力和效率，這是幾百年來(lái)城市文明的勝利，也是城市化的基本規(guī)律。

世界各國(guó)根據(jù)這個(gè)天然人口流動(dòng)法則，推波助瀾，紛紛制定了以大城市為核心的都市圈城市發(fā)展戰(zhàn)略，例如美國(guó)的紐約都市圈，日本的東京圈，韓國(guó)的首爾都市圈等等。

然而，重點(diǎn)來(lái)了。這次，作為復(fù)制能力超強(qiáng)的中國(guó)在城市發(fā)展戰(zhàn)略上卻一反常態(tài)，硬生生玩了個(gè)另類(lèi)――控制大城市人口，主要發(fā)展中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

前段時(shí)間我去西部城市呼和浩特考察，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很怪異的現(xiàn)象。呼和浩特作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足的省會(huì)城市，卻把鄉(xiāng)下的每個(gè)村子建設(shè)地出奇得好。

每個(gè)村子板房林立，通了柏油馬路，最重要的還建造了別致的涼亭，高大的戲臺(tái)，還有各式各樣的花卉盆栽，整個(gè)一副闊綽景象。

然而問(wèn)題來(lái)了，在這些充滿現(xiàn)代化建設(shè)的小農(nóng)村里總共住了不足50戶人家，年輕人幾乎都進(jìn)了城市，80%的居住人口是老人，而且一大半老人腿腳不利索甚至無(wú)法走動(dòng)。

這是一個(gè)違背常理的事情，按照正常的城市化進(jìn)程，這些農(nóng)村最終都會(huì)淪為空村，那么把無(wú)用的形象工程折成福利補(bǔ)貼給老人或者進(jìn)城打拼的農(nóng)村年輕人是不是更好一些？或者這些財(cái)政支出改為扶持中小企業(yè)發(fā)展呢？

當(dāng)然不止是農(nóng)村，根據(jù)清華大學(xué)建筑學(xué)院博導(dǎo)龍瀛的數(shù)據(jù)研究，2000年至2010年的10年間，中國(guó)600多個(gè)城市里面，大約180個(gè)城市，相當(dāng)于超過(guò)全國(guó)四分之一的城市的人口正在流失，且在這張人口流失圖上，城市的名字還在不斷增加。

在人口流動(dòng)的路上，人和資源在財(cái)政支出上的錯(cuò)配還可以理解，但在土地資源上錯(cuò)配就產(chǎn)生了很大的問(wèn)題。

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我們回過(guò)頭來(lái)繼續(xù)研究人口流動(dòng)。根據(jù)美國(guó)日本等國(guó)家的人口歷史遷移過(guò)程，大致可以總結(jié)為兩大階段。

第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源型產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。

第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線城市人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)，以及大都市圈學(xué)校、醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。

不難看出，目前的中國(guó)正處于人口遷移第二個(gè)階段。在未來(lái)中國(guó)的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)將分化明顯，而絕大多數(shù)三四線城市的人口將會(huì)出現(xiàn)不可逆的流失。

然而在著重發(fā)展中小城市的戰(zhàn)略方向上，這些年中國(guó)嚴(yán)格控制了一二線城市的土地供給，加大了三四線城市的土地供給，一二線人多地少，房子供不應(yīng)求，三四線人少地多，供過(guò)于求，土地資源的嚴(yán)重錯(cuò)配直接催生了兩個(gè)泡沫。

首先是一二線城市的房?jī)r(jià)泡沫，其次是三四線的庫(kù)存泡沫。而在過(guò)去的一年里，當(dāng)局在兩個(gè)泡沫中選擇了去庫(kù)存，結(jié)果導(dǎo)致一二線房?jī)r(jià)泡沫繼續(xù)撐大，三四線的庫(kù)存泡沫轉(zhuǎn)變?yōu)榉績(jī)r(jià)泡沫。而對(duì)于三四線來(lái)說(shuō)，庫(kù)存并未解決，只不過(guò)是從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了個(gè)人或家庭手中而已。

這就解釋了為什么中國(guó)未走入發(fā)達(dá)國(guó)家行列，而一二三四線城市的房?jī)r(jià)水平均已比肩甚至超越了發(fā)達(dá)國(guó)家水平，北上廣深四個(gè)一線城市的房地產(chǎn)總市值甚至可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。

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從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，中國(guó)當(dāng)前更接近1974年前后的日本，2016年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為57.35%，還具有一定的潛力，這和1974年前后的日本更類(lèi)似。1990年日本城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了77.4%，1970年是75%，1960年是63.3%，高于當(dāng)今中國(guó)，顯然城鎮(zhèn)化是未來(lái)支撐中國(guó)房地產(chǎn)的重要變量。

李鐵所說(shuō)的5億人的購(gòu)房需求是真實(shí)存在的，而且會(huì)在一二線城市，都市圈集中爆發(fā)。有意思的，這次李鐵承認(rèn)了自己的錯(cuò)誤，認(rèn)為戶籍制度和土地錯(cuò)配是未來(lái)最應(yīng)該解決的問(wèn)題，這個(gè)我在之前的文章《大炮與李鐵的激辯》里也講述過(guò)。

前幾天有讀者在研習(xí)社留言說(shuō)，為什么我們西安人均收入才4000塊錢(qián)，而房?jī)r(jià)已經(jīng)飆到了1萬(wàn)2？

現(xiàn)在按照人口流動(dòng)原理思考，你應(yīng)該就清晰了很多。因?yàn)橐粋€(gè)城市的房?jī)r(jià)不是由當(dāng)?shù)鼐用袷杖霙Q定的，而是由經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的，而2018年西安通過(guò)人才落戶引進(jìn)多少人口，想必在西安生活的人心里都清楚的狠。未來(lái)的中國(guó)人口流動(dòng)方向上，四大一線城市會(huì)繼續(xù)維持人口流入，中部二線城市會(huì)反超東部城市進(jìn)行第二階段人口加速，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀、川渝、關(guān)中、長(zhǎng)江中游等都市圈都會(huì)加速建立起來(lái)，呈現(xiàn)出中國(guó)城市的新格局。

現(xiàn)在的市場(chǎng)行情明顯進(jìn)入了下跌通道，但大家不要嚴(yán)重悲觀，因?yàn)?strong>風(fēng)險(xiǎn)是漲上去的，機(jī)會(huì)是降出來(lái)的，現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是做好房產(chǎn)知識(shí)儲(chǔ)備和市場(chǎng)一起冬眠，在冬季找到自己所在城市的價(jià)值洼地，等到房?jī)r(jià)進(jìn)入谷底區(qū)間主動(dòng)出擊，而不是天天夜觀星象，堅(jiān)持看空還是看多，抱怨事與愿違人生無(wú)常，那些不重要，重要的是趨勢(shì)。

你是不是這5億人中的一員，又該如何把握住人口流動(dòng)帶來(lái)的財(cái)富紅利，是你接下來(lái)所要面對(duì)的問(wèn)題。而我，將會(huì)把這些一個(gè)一個(gè)寫(xiě)下來(lái)。