（原標(biāo)題：四個(gè)月發(fā)債5000億 房企資金面整體改善）

時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州

樓市調(diào)控政策還沒(méi)迎來(lái)“松綁”，但“融資”環(huán)境已有小幅度改善。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，房企境內(nèi)發(fā)債881億元，環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比增長(zhǎng)61%；內(nèi)房海外發(fā)債688億元（根據(jù)當(dāng)期匯率換算），環(huán)比增長(zhǎng)106%，同比高基數(shù)下增長(zhǎng)6%；2019年1?4月，房企境內(nèi)發(fā)債2757億元，同比增長(zhǎng)46%；海外發(fā)債2150億元（根據(jù)當(dāng)期匯率換算），同比增長(zhǎng)18%。

資金面的緩解還直接體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。同策研究院的研究報(bào)告顯示，近期，以二線城市為主的土地市場(chǎng)回暖明顯，4月成房企拿地井噴期，又見(jiàn)房企瘋狂拿地，據(jù)統(tǒng)計(jì)2019年1?4月，累計(jì)超過(guò)28家企業(yè)拿地過(guò)百億，而2018年同期只有24家，2017年同期只有18家。

國(guó)泰君安分析師劉斐凡告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前包括企業(yè)債、中票在內(nèi)的融資利率都有所下行，包括銀行貸款審批亦不會(huì)像去年那樣“嚴(yán)格”，目前只是總量控制。但同策研究院研究員陳朦朦也指出，雖然從絕對(duì)值來(lái)看，今年比2018年整體的融資環(huán)境已經(jīng)回暖很多，但本月473.13億元公司債中，有459.23億元來(lái)自于境外融資，由此可見(jiàn)，境內(nèi)融資形勢(shì)依舊不夠明朗。

房企境外融資大幅增加

同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企融資情況顯示，繼2月融資總額大幅下降、3月融資總額顯著增長(zhǎng)后，4月房企融資金額又有所回落，環(huán)比下跌26.42%。

2019年4月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)753.62億元，其中外幣融資總額折合人民幣524.91億元，占比69.65%，環(huán)比上月外幣272.51億元融資金額大幅上漲92.62%。其中，美元融資總額折合459.23億元人民幣，環(huán)比上月美元融資金額271.70億元人民幣，增長(zhǎng)69.02%，占融資總額的60.94%，全部來(lái)自于發(fā)行公司債券; 港元融資總額為65.69億元人民幣(76.57億港元)，占比8.72%，最大兩筆來(lái)自于越秀地產(chǎn)的股票增發(fā)(61.62億港元)及越秀地產(chǎn)發(fā)行的可換股債券(11億港元)。

此外，4月債權(quán)融資額為688.09億元，占房企融資總量的91.30%，環(huán)比下跌30.15%；股權(quán)融資金額為65.54億元，占總?cè)谫Y金額比重為8.70%， 環(huán)比上漲67.81%。其中在債權(quán)融資方面，融資方式包括發(fā)行公司債(473.13億元)、其他債權(quán)融資(107.43億元)、信托貸款(75.33億元)、境內(nèi)銀行貸款(32.21億元)，中期票據(jù)、委托貸款、海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。與上月相比，4月除發(fā)行公司債融資金額有所增加以外，其余的債權(quán)融資方式融資額度均大幅減少。

融資成本方面，總體來(lái)說(shuō)，4月房企融資成本較高，多在7%以上。在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是越秀地產(chǎn)發(fā)行的11億港元的有擔(dān)保可換股債券，票面利率為1.875%；其次是招商蛇口發(fā)行的2019年度第二期超短期融資券，融資規(guī)模35億元，票面利率2.80%；融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.85%。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年以來(lái)，房企整體發(fā)債量很大，但大部分還是依靠境外發(fā)債?！半m然境外融資成本很高，但在目前國(guó)內(nèi)融資環(huán)境仍然收緊的大背景下，首先你要能融到錢(qián)，第二才是考慮融資成本的高或者低?！毙の臅员硎?。

多數(shù)為借新還舊

雖然貨幣政策已連續(xù)12個(gè)月寬松，但房地產(chǎn)行業(yè)始終處于嚴(yán)監(jiān)管狀態(tài)。恒大研究院指出，2019年4月中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)融資不會(huì)開(kāi)閘放水，在正規(guī)渠道上，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)產(chǎn)生巨量的信用創(chuàng)造。

“目前銀行信貸門(mén)檻仍較高，開(kāi)發(fā)貸實(shí)行白名單制度，嚴(yán)格要求項(xiàng)目滿足‘四三二’條件，不允許資金跨區(qū)域使用?！焙愦笱芯吭罕硎荆谛庞脗l(fā)行用途方面，房企公司債實(shí)行“4類(lèi)基礎(chǔ)范圍+5項(xiàng)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的三級(jí)分類(lèi)監(jiān)管，目前只能借新還舊，且不得用銀行間票據(jù)償還公司債。而在海外債方面，國(guó)家發(fā)改委明確表示，房企境外發(fā)債主要用于償還債務(wù)，限制投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等。

那么，近期房企融資規(guī)模回升，原因何在？多位業(yè)內(nèi)人士表示，從策略上看，目前房企的發(fā)債，多是以現(xiàn)有債務(wù)再融資（即借新還舊）的方式進(jìn)行。“現(xiàn)在基本上要借新的融資，相當(dāng)困難。”房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，但目前國(guó)家發(fā)改委對(duì)企業(yè)“借新還舊”還是持鼓勵(lì)態(tài)度。

恒大研究院也指出，在債務(wù)密集到期、銷(xiāo)售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實(shí)質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負(fù)債余額是20.3萬(wàn)億元，將在2019?2021年集中到期，每年到期規(guī)模分別為6.8萬(wàn)億元、6.6萬(wàn)億元和5.4萬(wàn)億元。其中規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款期限一般為2?3年，近期開(kāi)始密集到期；而信用債中占比最大的公司債在2015?2016年集中發(fā)行，一般期限為3?5年，也將從2019年起進(jìn)入償債高峰期。