今年以來，公租房“補(bǔ)位”保障住房的作用愈加明顯。同時，政策對公租房的關(guān)照程度也在不斷提升。

5月9日，財政部公租房稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策加碼。

5月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部委鼓勵推出集體宿舍公租房、集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房用于公租房等。這些舉措都在于解決“保障覆蓋面較低”“保障門檻較高、力度不夠”等公租房現(xiàn)存的問題。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計未來圍繞著公租房還會有更多的保障政策推出。

商品住房中配建一定比例公租房

5月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站信息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、自然資源部共同印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》（簡稱“意見”）。

從意見內(nèi)容來看，規(guī)范發(fā)展公租房的意味明顯。重在解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的官方數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，3700多萬人住進(jìn)公租房，累計近2200萬人領(lǐng)取公租房租賃補(bǔ)貼。公租房“補(bǔ)位”保障房的作用不能小看。但是，部分大中城市公租房保障需求量大，但保障覆蓋面較低，尤其是對新就業(yè)、外來務(wù)工人員來說，公租房的申請門檻較高。

“新的政策體現(xiàn)了對公租房繼續(xù)支持的政策導(dǎo)向。與完善住房市場體系和住房保障體系密切有關(guān)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣認(rèn)為。

意見對城鎮(zhèn)住房保障體系給予了更清晰的規(guī)定，即包括配租型的公租房和配售型的共有產(chǎn)權(quán)住房體系。在公租房領(lǐng)域，明確提出保障低保低收入、中等偏下收入家庭兩類群體。對于這兩類群體，對應(yīng)了實(shí)物配租、租賃補(bǔ)貼兩種方式。

對于人口流入多、公租房需求大的城市，意見提到要切實(shí)增加公租房實(shí)物供給，可通過配建、長期租賃等方式多渠道籌集房源。比如，制定在商品住房項(xiàng)目中配建公租房的政策，明確配建比例。同時鼓勵政府將持有的存量住房用作公租房。

而北京在此方面已有所表現(xiàn)，據(jù)悉，北京冬奧村項(xiàng)目今年年底將實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，賽后將作為人才公租房使用。

同時，為了防止保障與市場出現(xiàn)錯位，意見提出既不能把公租房違規(guī)轉(zhuǎn)為商品住房，也不能將對公租房的支持政策用于發(fā)展商品住房。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從意見的內(nèi)容來看，將更利于住房困難人群與租房保障進(jìn)行匹配。

集體建設(shè)用地的租賃住房用作公租房

此次公租房意見有很多創(chuàng)新點(diǎn)。比如提出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市，可將集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房長期租賃作為公租房，租賃期限一般不低于5年。

據(jù)悉，當(dāng)前全國有18個城市正在試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃房 。而北京集體建設(shè)用地用于建設(shè)公租房早有先例，比如唐家?guī)X新城是北京市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃型住房第一批試點(diǎn)項(xiàng)目，也是北京市第5個利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的項(xiàng)目。

對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也意味著后續(xù)公租房建設(shè)將獲得更多的土地來源。那么今后，隨著部分城市大規(guī)模發(fā)展公租房，不僅可以建設(shè)市場化租賃住房，還可以成為房地產(chǎn)企業(yè)需要研究的新開發(fā)模式。

此外，意見提出了一種新的物業(yè)產(chǎn)品，即集體宿舍形式的公租房產(chǎn)品。此類住房主要面向新就業(yè)、無房職工、外來務(wù)工人員等，尤其是面向開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園等。這無疑體現(xiàn)了公租房強(qiáng)調(diào)的“職住平衡”的政策導(dǎo)向。

與些同時，公租房小區(qū)將被納入到街道和社區(qū)管理中。這意味著公租房可以享受更多的社會福利和保障，使得公租房本身也是社區(qū)管理中的一個重要組成部分。這對于承租者權(quán)益的保障、公租房租賃生活品質(zhì)的提升等都有實(shí)質(zhì)性利好。

值得一提的是，政策對于承租人的租賃行為提出了很多約束內(nèi)容和管控內(nèi)容，包括租金上調(diào)、門禁管控、信用約束、司法追究。

在門禁管控方面，北京已有所舉動。據(jù)悉，在今年的6月，所有的公租房都會安裝人臉識別系統(tǒng)，目前已經(jīng)采集了10萬條的信息。公租房采用人臉識別系統(tǒng)，也就是為了防止轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的行為，希望人臉識別系統(tǒng)能夠成為保障低收入和外來務(wù)工的最后一道“防火墻”。如果發(fā)現(xiàn)有轉(zhuǎn)租的家庭，在5年內(nèi)不能重新申請公租房和共有的產(chǎn)權(quán)住房

更多公租房保障政策還在路上？

事實(shí)上，今年以來，公租房的優(yōu)惠及扶持力度不斷，除上述政策外，還包括政府購買公租房運(yùn)營服務(wù)、落實(shí)稅費(fèi)減免政策等。

5月9日財政部發(fā)布的《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》內(nèi)容顯示，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅；對公租房免征房產(chǎn)稅，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅，執(zhí)行期限為2019年1月1日至2020年12月31日。

財政部上述的稅費(fèi)減免和免征政策主要體現(xiàn)在供應(yīng)端、交易端、經(jīng)營端和需求端等領(lǐng)域，覆蓋面較廣?？梢娖渲С止夥康慕ㄔO(shè)和運(yùn)營的力度。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從公租房的稅費(fèi)優(yōu)惠和減免政策來看，是多方位的減稅體系建立，將促進(jìn)公租房成本降低，利于公租房的規(guī)模建設(shè)。

另外，這一舉動也是為了迎合此前“政府購買公租房服務(wù)”的政策內(nèi)容。通過減稅和免稅，有助于后續(xù)在市場化的進(jìn)程中，利于機(jī)構(gòu)參與公租房運(yùn)營中來。

需要注意的是，最新下發(fā)的意見也提到逐步推廣政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)，吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公租房運(yùn)營管理。

一個不容忽視的現(xiàn)象是，2019年多個部委對公租房的重視程度明顯提升，而且政策帶有連續(xù)及相關(guān)性。

有業(yè)內(nèi)人士判斷出，這是步調(diào)一致的集體行動。而嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計圍繞著公租房還會有更多的保障政策推出，比如公積金制度、居住證制度等。