近期，受一些地產(chǎn)大戶經(jīng)營風險的影響，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款增加。結合目前披露出來的上市銀行半年報分析，開發(fā)貸資產(chǎn)質量確實承壓。

“對于涉房貸款質量而言，個人按揭貸款風險可控，在房地產(chǎn)價格不大幅波動的前提下，相關貸款押品充足安全墊充裕，但是開發(fā)貸不良有明顯上升?！敝行抛C券研究所副所長、首席FICC分析師明明在采訪時表示，對于銀行而言，隨著今年涉房貸款集中度嚴格管控要求下，后續(xù)房地產(chǎn)對公貸款在總量不新增的前提下，結構上可能會有變化，或許會更傾向于央企或國企房地產(chǎn)開發(fā)主體。

房地產(chǎn)業(yè)貸款資產(chǎn)質量承壓

截至目前，已有多家上市銀行披露半年報。其中，有部分銀行對房地產(chǎn)貸款規(guī)模及不良情況進行了披露。整體來看，房地產(chǎn)貸款不良驟增成趨勢，招商銀行、平安銀行尤為明顯。

招商銀行2021年半年報顯示，該行6月末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額超過4000億元，該行業(yè)不良貸款余額卻較年初劇增264%，至43.3億元，行業(yè)不良率也由年初的0.3%升至1.07%，同比增幅超過250%。而在此之前，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額、占比連續(xù)兩年顯著雙降。

平安銀行2021年半年報顯示，該行6月末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額達16.6億元，相當于年初的2.9倍，行業(yè)不良率則升至0.57%。同樣，此前兩年，平安銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額、占比亦顯著雙降。

城商行也不例外。在港上市的錦州銀行今年6月末房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額微增至近300億元，行業(yè)不良率卻由年初的5.45%升至7.7%。寧波銀行上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額有所壓降，行業(yè)不良率則微升至1.48%。上海銀行上半年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額達47.2億元，較去年末增長1/4，行業(yè)不良率升至2.73%，顯著高于全行業(yè)不良貸款率。

今年以來，房地產(chǎn)調控整體趨嚴，在嚴監(jiān)管之下，房地產(chǎn)貸款的增速呈現(xiàn)回落態(tài)勢。據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，房地產(chǎn)貸款同比增長9.8%，增速創(chuàng)8年來新低，房地產(chǎn)貸款集中度由2019年的高點29.2%降至6月末的28.2%。

根據(jù)監(jiān)管要求，截至6月末，上述幾家銀行中，只有招商銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款兩項占比超標，但較年初已有所下降。

受房地產(chǎn)風險拖累？

監(jiān)管部門曾多次表示，房地產(chǎn)貸款具有“灰犀牛”特征。因此，在“房住不炒”的導向下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調整也在積極進行中。今年1月1日起，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實施。

銀行業(yè)內人士指出，在房地產(chǎn)調控和融資渠道收緊情況下，從供需兩端對房地產(chǎn)企業(yè)構成一定壓力，特別是對于部分高杠桿、經(jīng)營和融資能力相對有限的小型房企壓力明顯上升，授信銀行也難免受到影響，相應部分銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率可能仍有一定上升空間。

受“三道紅線”融資新規(guī)等因素影響，今年房企整體融資規(guī)模萎縮。藍光發(fā)展、華夏幸福等千億元量級房企也出現(xiàn)債務違約現(xiàn)象，大宗并購案時有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。以往大都是中小房企會出現(xiàn)信用違約，如今動輒千億元營收級別的房企都開始爆雷，足見房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力有多大。

在明明看來，去年下半年以來，房企整體融資出現(xiàn)明顯萎縮，新增違約主體包括華夏幸福、藍光發(fā)展等。這些房企雖然具有千億元規(guī)模體量，但根本上也是民營屬性，在地產(chǎn)融資趨嚴的背景下再融資出現(xiàn)問題，而股東的支持力度弱導致最終違約。

對于房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率的上升，多家銀行將其歸結于個別房地產(chǎn)項目以及個別客戶出了問題。例如，平安銀行副行長郭世邦在業(yè)績說明會上透露，上半年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款增加，主要就是因為有1個客戶出了點問題，如果不是這個客戶，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率只有0.2%左右。

中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長、教授盤和林表示，銀行應該逐步壓降房地產(chǎn)貸款在信貸中的占比，在信貸結構上去優(yōu)化，降低風險。未來房地產(chǎn)貸款依然是銀行收入的重要來源，但需要在額度上加以限制，利率上加以提升，以減少需求，用好有限的額度。

與加大存量不良的清收處置力度相比，商業(yè)銀行在房企貸款方面更需要把好準入關，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)業(yè)授信業(yè)務。

“對于資產(chǎn)負債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)要保持警覺，經(jīng)歷了多年去杠桿，實際上有些房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率在下降，周轉率在提升，但當前房地產(chǎn)去杠桿速度還是較慢。對于商業(yè)銀行，要考慮房產(chǎn)抵押資產(chǎn)的流通性，要對房地產(chǎn)項目進行區(qū)分，從地段、價格空間上去估計房地產(chǎn)價值，以確定合理的抵押額度?！北P和林稱。

明明認為，對于商業(yè)銀行而言，在房企貸款方面會趨于謹慎，尤其是開發(fā)貸的管控會更加嚴格，特別是對企業(yè)股東、土地儲備和經(jīng)營回款方面的考量權重會增加。

多位銀行人士也表示，下半年，銀行可以推動住房租賃市場的發(fā)展。招商銀行風險管理部負責人在業(yè)績會上表示，下半年，將進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，保持行業(yè)資產(chǎn)質量總體穩(wěn)定。在業(yè)務結構上，優(yōu)先支持剛需和改善性住房。

平安銀行也表示，積極支持舊城改造、租賃住房、保障住房等符合政策導向的項目。