社科院：今年房價大幅跳水幾率小建議北京限購制度化

京華時報   作者：張然

昨天，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布了《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》(以下簡稱房地產(chǎn)藍皮書)。針對備受關(guān)注的2012年房地產(chǎn)市場，藍皮書認為從房價方面可能略有回落，但大幅跳水可能性很小。

　　未來預(yù)測

　　中小房企破產(chǎn)風險增大

　　房價小幅回落缺乏急漲可能

　　房地產(chǎn)藍皮書預(yù)測，2012年房價將延續(xù)上年末的整理態(tài)勢，預(yù)期房價將有所回落，但總體降幅不會很大。

　　藍皮書專家組預(yù)測，由于需求低迷，今年幾乎不存在房價上漲可能性，但由于當前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數(shù)開發(fā)項目面臨虧損，在經(jīng)濟和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價，房價將延續(xù)上年整理態(tài)勢。

　　由于部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機被迫低價處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購，通過價格戰(zhàn)形成對被并購開發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房價也將在盤整中有所回落。

　　但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準入限制少，行業(yè)外資本可以較容易進入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過價格戰(zhàn)實施并購策略很容易被行業(yè)外資本進入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價格戰(zhàn)很難形成，總體房價降幅不會很大。

　　國企生存能力強行業(yè)并購將加劇

　　藍皮書預(yù)測，經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)交易量的持續(xù)低迷后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的選擇是，要么降價銷售，要么囤房囤地。因此，當全行業(yè)因為市場低迷而贏利下降時，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴展；而大型企業(yè)特別是大型國有企業(yè)，融資渠道暢通，融資成本低，生存能力強很多。房地產(chǎn)行業(yè)并購加劇，行業(yè)集中度將進一步提高。

　　-階段總結(jié)

　　控制目標與社會預(yù)期存差距

　　政策嚴厲超出市場預(yù)期

　　2011年1月國家出臺了“新國八條”，即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。藍皮書認為，“新國八條”規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”，在實施過程中對三套及以上住房暫停發(fā)放貸款，政策嚴厲程度超出市場普遍預(yù)期。

　　地方擔心問責目標制定留空間

　　藍皮書表示，按照“新國八條”的要求，全國600多個城市出臺了房價控制目標，但是，不僅各地對“房價”界定的標準不同，而且絕大多數(shù)城市政府將房價控制目標設(shè)定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房價的目標與社會預(yù)期存在較大落差。

　　藍皮書分析原因指出幾點原因：各方均缺乏經(jīng)驗；地方政府擔心完不成設(shè)定目標被問責，制定的控制目標留有空間；各地互相參照制定控制目標。更深層次的原因是，土地財政尚沒有進行實質(zhì)性改革，一些城市政府擔心房地產(chǎn)市場疲軟影響財政收入；另外，一些地方在制定控制目標時，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。

　　各方博弈升級執(zhí)行難度增大

　　房地產(chǎn)藍皮書指出，2012年我國房地產(chǎn)政策繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標；另一方面，經(jīng)濟增速回落，保增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞Ｍ瑫r，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求客觀上存在差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實施難度增大。

　　-專家建議

　　北京限購政策可考慮制度化

　　針對北京等超大城市，藍皮書認為，其住房價格快速上漲，房價高企，遠超當?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰?。住房市場與經(jīng)濟社會各方面因素緊密相連，后者為前者發(fā)展提供支撐力，超大城市房價上漲速度遠超經(jīng)濟社會對其支撐力，繼續(xù)快速上漲可能引致經(jīng)濟社會問題。

　　專家組分析，盡管歷經(jīng)多次調(diào)控，但效果一直欠佳，唯“限購”政策使超大城市住房市場量價齊跌，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。同時，超大城市的資源、環(huán)境壓力日益加大，城市的人口承載力面臨考驗。因此，在保障合理需求的同時，應(yīng)結(jié)合城鎮(zhèn)體系建設(shè)、超大城市資源環(huán)境承載能力、房產(chǎn)稅征收等，探討限購政策制度化的可行性。

　　保障房應(yīng)設(shè)專門管理機構(gòu)