多地樓市政策接力微調(diào)限購“紅線”難以逾越

中國證券報   作者：張敏

隨著重慶近日上調(diào)公積金貸款最高限額，自“新國八條”發(fā)布以來，明確發(fā)文微調(diào)樓市政策、吸引剛需入市的城市已增至30個。這些城市的微調(diào)政策，除少數(shù)被叫停外，絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。進入5月以來，不少熱點城市的樓市成交迅速回暖，地產(chǎn)股也連續(xù)多日上揚。

　　在宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)會不會成為開啟經(jīng)濟增長空間的“下一把鑰匙”？業(yè)內(nèi)人士認為，樓市政策尚難松綁，但地方微調(diào)仍有空間，在稅費、公積金等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。

　　微調(diào)或有“后手”

　　“限購令”的存在，令樓市成交回升仍存不確定因素。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至29日，5月北京已成交純商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比環(huán)比均大幅增加，并已恢復(fù)到調(diào)控前的水平。但包括偉業(yè)我愛我家、鏈家地產(chǎn)在內(nèi)的多家機構(gòu)均認為，北京市場的成交回暖或只能持續(xù)到第二季度。

　　聶梅生表示，雖然近期成交回暖，但第一輪的自住型需求仍未完全釋放，不少購房者仍在觀望。同時，第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。

　　她認為，在“限購令”的紅線下，為刺激市場交易，未來還將有部分微調(diào)政策出臺。其中，出臺的微調(diào)政策的城市，范圍可能有所擴大，力度也可能有所加強。

　　陳晟表示，未來可能出臺的房地產(chǎn)政策，會更多地關(guān)注消費層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續(xù)擴大的空間。而在已出臺微調(diào)政策的城市中，提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。

　　最低首付款比例也可能出現(xiàn)下調(diào)。自“新國八條”出臺至今的一年多時間，房地產(chǎn)商業(yè)貸款的首付款比例一直維持在3成以上，這在很大程度上提高了購房門檻。不少分析人士認為，在部分地區(qū)，該比例有可能下調(diào)至新政之前的兩成。

　　同樣，當(dāng)前首套房個人按揭貸款利率的最大優(yōu)惠幅度，也僅維持在基準利率的85折水平，尚未恢復(fù)到調(diào)控前最低7折。此外，購房環(huán)節(jié)的契稅、交易稅等稅費也有下調(diào)的空間。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%。同期，全國住宅新開工面積下降7.9%，也是多月來首次下降。不少城市的土地市場持續(xù)低迷。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，為保證供應(yīng)，可采用延長地價款繳納期限等手段，刺激土地交易。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲取信貸資金的情況下，對普通商品房開發(fā)貸款，金融機構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)貸款利息以及優(yōu)先貸款優(yōu)惠。

　　根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，進入5月以來，北京市的商品住宅總庫存已降至8萬套以下，如按照當(dāng)前的銷售速度測算，不足一年即可消化完畢。謝逸楓認為，以閑置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫存需要盡快釋放。根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國未竣工的房地產(chǎn)用地面積接近40萬公頃，是前三年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。為此，國土部已著手修訂《閑置土地處置辦法》，以期加快閑置土地的處置和清理。

　　未觸及限購“紅線”

　　地方政府樓市政策微調(diào)的大幕從去年8月就已拉開。去年8月18日，安徽馬鞍山發(fā)文，規(guī)定個人購買90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房，或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補助。此時距“新國八條”出臺尚不足7個月。

　　此后，陸續(xù)有城市發(fā)布文件，對房地產(chǎn)政策進行微調(diào)。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，截至今年5月30日，明確發(fā)文微調(diào)政策的城市已有30個。

　　這些微調(diào)政策主要包括上調(diào)公積金貸款限額、給予稅費優(yōu)惠、放寬普通住房標準等。在樓市成交低迷、地方經(jīng)濟增速放緩的背景下，這些政策被認為起到了部分效果。

　　值得注意的是，蕪湖、佛山等明確放松限購條件的城市，其新政公布不久就被叫停。“限購令”成為樓市調(diào)控政策的一條“紅線”。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對中國證券報記者表示，“限購令”是本輪調(diào)控中力度最大、效果最明顯的措施，如果松綁限購政策，將使調(diào)控效果大打折扣。她還表示，由于一些城市的房價尚未回歸到合理水平，如果放松“限購令”，可能會引發(fā)房價反彈。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前實行“限購令”的城市超過40個，除各大省會城市(拉薩除外)和計劃單列市以外，一些東部熱點城市也納入限購行列。而30個微調(diào)政策的城市均未涉及限購問題。

　　陳晟表示，相比“支持合理需求”的調(diào)控目標，“抑制投資投機需求”被更多地強化。作為抑制投資投機需求的重要政策手段，“限購令”仍是一條重要的政策“紅線”。

　　深圳：樓市回暖或難持續(xù)

　　□本報記者張昊

　　5月第三周，深圳一手住宅成交1212套，環(huán)比增長45%。這是2011年8月以來深圳新房周成交第二次破千，創(chuàng)去年5月中旬以來新高。這一明顯增長的成交數(shù)據(jù)讓部分深圳地產(chǎn)人士格外興奮，然而也有業(yè)內(nèi)人士認為，目前樓市回暖的趨勢難以持續(xù)，房價將在震蕩中回調(diào)。

　　深圳市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，今年前3月深圳有8個項目拿到預(yù)售許可證，而4月至今有15個項目拿到預(yù)售許可證。這預(yù)示著未來深圳將有大批新盤入市。同時，深圳5月第三周樓市成交創(chuàng)一年來新高有一定的偶然因素，因為有關(guān)部門的成交數(shù)據(jù)其實是1至2周前的實際成交量，不排除一些樓盤集中備案成交導(dǎo)致“回暖假象”的可能。

　　“深圳樓市即將出現(xiàn)疲態(tài)。”深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華對中國證券報記者表示。林曉華表示，今年前4個月深圳少有新盤入市，開發(fā)商營造了一種供應(yīng)不足的假象，當(dāng)4月新盤增多時，引發(fā)了一些剛需購房者的購買意愿，因此導(dǎo)致深圳住房成交明顯回暖，但是這種趨勢難以持續(xù)。在嚴格執(zhí)行限購的深圳樓市，手握“房票”又有能力買房的剛需一族越來越少，在一些常規(guī)促銷之后，能夠引發(fā)購房者購買欲望的手段基本用盡，深圳樓市成交將回歸常態(tài)。用林曉華的話說就是購房者的心理出現(xiàn)“疲態(tài)”。“當(dāng)消費者判斷房價上漲依然無望的時候，觀望的心理就會再度產(chǎn)生，樓市成交也將重回低位。”林曉華曾公開表示6月后深圳的房價將出現(xiàn)明顯下降，如今他依然堅持這一觀點。

　　深圳樓市投資客的心理也在逐漸發(fā)生變化。目前深圳施行二手房交易按照評估價征稅制度，提高了二手房交易成本，炒房客想將手中房源順利出手并不是一件容易的事情，不排除下半年部分炒房客撤離的可能。

　　深圳中原市場研究部表示，近期隨著市場利好信息的傳導(dǎo)，開發(fā)商的推盤節(jié)奏加快，有較多新盤入市，剛需也得到進一步釋放，成交量上升。后市隨著推盤量進一步加大，成交有望隨之上升，但價格仍有下調(diào)的空間。二手房方面，放盤量與訪客量都穩(wěn)定增長，未來二手房市場的成交仍將逐步增加，價格將在震蕩中回調(diào)。

　　盡管限購“紅線”早已劃定，但“救市”的呼聲從未停止過。近期，宏觀經(jīng)濟增速放緩成為“救市論”的最新論據(jù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前4月，固定資產(chǎn)投資增速已回落至20.2%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增速回落至11.0%，多項經(jīng)濟指標表現(xiàn)不佳。

　　“房地產(chǎn)能拉動上下游近50個行業(yè)，激活房地產(chǎn)市場將是‘穩(wěn)增長’最有效的手段。”謝逸楓說。不少經(jīng)濟學(xué)家也表示，在此前的經(jīng)濟低迷周期中，房地產(chǎn)是拉動增長的“第一把鑰匙”。

　　為刺激經(jīng)濟增長，近期發(fā)改委加快了對基建、鋼鐵、交通、能源類項目的審批，同時有多個部委鼓勵民間投資。但在房地產(chǎn)政策方面沒有絲毫松綁的跡象。

　　對此，聶梅生認為，在本輪投資見到效果之前，國家不會對房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。而這輪投資的觀察期，將至少持續(xù)到第三季度。

　　她表示，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已歷時多月，調(diào)控效果在逐漸顯現(xiàn)。同時，刺激經(jīng)濟的新政策足以釋放出大量資金。除非投資的效果不佳，否則房地產(chǎn)不會成為刺激經(jīng)濟增長的主要政策著力點。

　　本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的廣度和深度均前所未有。截至今年4月，70個大中城市平均房價已連續(xù)兩個月保持同比、環(huán)比雙降，樓市調(diào)控效果明顯。上周的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出“穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。

　　即便如此，在現(xiàn)有的調(diào)控方向上，房地產(chǎn)仍能為經(jīng)濟增長“出把力”。陳晟表示，國家一直力推的保障房建設(shè)和普通商品房建設(shè)，將能帶動大量投資，剛需的入市還可拉動家電、家具等相關(guān)行業(yè)的消費。