上半年土地出讓金大降38% 地方頻頻“試盤”或成常態(tài)

中國證券報-中證網(wǎng)    作者：張敏

地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的反復(fù)“試盤”，或因土地出讓收入的下滑、地方債務(wù)到期等壓力而再度延續(xù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國至少有20個城市明確發(fā)文微調(diào)樓市調(diào)控政策，涉及首套房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額等多個方面。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%。業(yè)內(nèi)人士分析，土地出讓金大幅下滑短期難以扭轉(zhuǎn)，樓市調(diào)控對地方政府“財源”影響明顯，“土地財政”岌岌可危，未來地方政府松綁調(diào)控的動力仍存。而在兼顧宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的前提下，中央“抑制投資投機(jī)需求”的決心短期內(nèi)不會松動。因此，下半年地方頻頻“試盤”可能成為常態(tài)。地方緊貼“紅線”甚至略有突破的“微調(diào)”政策可能增多。

　　地方“財源”受限

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，今年上半年，北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7%，僅為2011年全年的13.7%。官方數(shù)據(jù)還顯示，上半年上海完成土地出讓收入184.20億元，同比下滑幅度達(dá)到62.77%。

　　作為去年全國土地收入的冠亞軍，京滬兩地今年均遇到“賣地難”。

　　武漢、天津、沈陽、蘇州、成都等大中城市的土地收入也紛紛下滑。按照上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國300城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，土地出讓金的縮水額度超過4000億元。

　　嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策被認(rèn)為是主因。受此影響，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地頻率明顯放緩，導(dǎo)致土地成交的整體溢價率降低，部分城市還出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)等現(xiàn)象。

　　除土地收入外，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收也在下滑。根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)，受商品房銷售額下降的影響，5月全國房地產(chǎn)營業(yè)稅減少22億元，同比下降6.9%。今年前5月，全國商品房銷售額同比下降9.1%，銷售面積下降12.4%。

　　這無疑對地方財源帶來明顯的影響。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的調(diào)研，現(xiàn)階段，土地收入和房地產(chǎn)稅收收入占據(jù)地方財政收入的3成以上。同時，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個上下游產(chǎn)業(yè)的景氣程度，也隨樓市的陰晴而變化。因此，短期內(nèi)地方經(jīng)濟(jì)增長尚難以擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國有至少20個城市明確發(fā)文微調(diào)樓市調(diào)控政策，涉及調(diào)整首套房標(biāo)準(zhǔn)、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費(fèi)等多個方面。除逾越限購“紅線”的少數(shù)城市外，大部分微調(diào)政策都“闖關(guān)”成功。從去年8月以來，全國微調(diào)樓市政策的城市已超過30個。

　　嚴(yán)控投機(jī)投資需求不變

　　在地方政府不斷“試盤”的同時，有關(guān)部門也不斷表態(tài)，堅持調(diào)控政策不變。與此同時，蕪湖等地出臺的逾越限購“紅線”的政策被及時叫停。6月以來，住建部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會等中央部委4次針對“松綁調(diào)控”的傳言予以澄清。

　　“有關(guān)部門擔(dān)心投資投機(jī)需求借機(jī)入市，從而引發(fā)房價快速上漲。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向中國證券報記者表示，在樓市的觸底回調(diào)期，剛性需求和改善型需求率先入市，隨后就是投資投機(jī)需求的進(jìn)入。

　　業(yè)內(nèi)人士的共識是，當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市的市場，正處于“剛需占主流、改善型需求抬頭”的階段。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，北京成交總價在150萬元以下的房屋，今年4月份的市場占有率為54%左右，5月份下降至51%，6月份降到50%，說明剛需的釋放量開始減少。而總價在150萬元到400萬元的住房，近3個月成交比例的變化為34%、37%和39%，證明改善性需求逐漸進(jìn)入市場。

　　進(jìn)入6月，在降息的基礎(chǔ)上，部分銀行開始對首套房貸款利率實(shí)施折扣，在一定程度上降低了購房成本，并促進(jìn)了剛需的釋放。

　　這些因素也導(dǎo)致了房價的回調(diào)。受成交結(jié)構(gòu)變化，以及個別項(xiàng)目抬高價格、減少優(yōu)惠的影響，北京住房成交均價在6月突破20000元/平方米大關(guān)。在其他熱點(diǎn)城市，房價也在6月有明顯上升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成交量的回暖勢頭已經(jīng)十分明顯，房價也有抬頭的趨勢。一旦“限購令”松動，投資投機(jī)性需求進(jìn)入市場，就有可能推動房價快速上漲，影響調(diào)控的成果。

　　地方頻頻“試盤”或成常態(tài)

　　事實(shí)上，宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢正在影響對下半年樓市政策的定調(diào)。楊紅旭認(rèn)為，在這種大背景下，下半年房地產(chǎn)政策的總體基調(diào)將趨于放松，“除非房價快速回升，否則不會有更嚴(yán)厲的政策出臺。”但可以確定的是，在支持剛需的同時，抑制投資投機(jī)性需求入市仍是未來的主要政策目標(biāo)，即限購“紅線”短期內(nèi)仍將存在。

　　相比之下，地方政府面臨的壓力顯得更大些。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，雖然下半年土地的供應(yīng)量和成交量都將有所回升，但都難以恢復(fù)到去年的水平。而商品房成交的回暖勢頭，也因“限購令”的存在而難以持續(xù)，從而影響到房地產(chǎn)稅收。因此，從全年來看，“房地產(chǎn)財政”縮水對地方經(jīng)濟(jì)的影響已不可避免。

　　與此同時，償債壓力增大也在考驗(yàn)著地方政府的財力。審計署的數(shù)據(jù)顯示，我國已迎來地方債的償債高峰期，今年全國共有1.84萬億元地方債務(wù)到期，部分地方的債務(wù)償還對土地出讓收入的依賴較大。

　　楊紅旭表示，在這個階段，地方政府的“試盤”將表現(xiàn)出三個明顯特征：一是調(diào)整樓市政策的城市會越來越多；二是“紅線”內(nèi)的政策將被用足；三是打政策“擦邊球”的現(xiàn)象將會越來越多。

　　對于“紅線內(nèi)”的政策，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，地方政府可能更多地在公積金的貸款額度、普通商品房的界定標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)商自有資本金比率、土地出讓金的支付方式，以及財政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面進(jìn)行調(diào)整。

　　基于上述政策局面，陳國強(qiáng)認(rèn)為，下半年的房地產(chǎn)市場將處于筑底反彈的階段，保持量價企穩(wěn)，市場不可能再現(xiàn)類似2009年的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢。