北京土地市場(chǎng)拍賣(mài)出讓重回主流

中國(guó)證券報(bào)     作者：張敏

    在近期北京經(jīng)營(yíng)性用地交易中，“先掛牌后拍賣(mài)”的出讓方式正取代招標(biāo)出讓成為主要交易方式。在推行這種出讓方式時(shí)，有關(guān)部門(mén)大多設(shè)置了最高限價(jià)、配建要求等附加條件，但以“價(jià)高者得”為原則的拍賣(mài)出讓方式仍被認(rèn)為可產(chǎn)生更高的價(jià)格。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，拍賣(mài)出讓方式回歸的背后或有土地出讓金縮水的因素。

　　土地出讓收入縮水

　　近期，拍賣(mài)出讓方式越來(lái)越受青睞。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，截至今年7月4日，北京共成交20宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中14宗采用了“先掛牌，后拍賣(mài)”的方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑑H6宗采用招標(biāo)出讓。今年6月以來(lái)新入市但尚未成交的7宗經(jīng)營(yíng)性用地，全部采用“先掛牌，后拍賣(mài)”的出讓方式，其中包括即將交易的海淀區(qū)萬(wàn)柳地塊。照此計(jì)算，今年以來(lái)北京27宗經(jīng)營(yíng)性用地交易，有21宗采用拍賣(mài)出讓?zhuān)急冗_(dá)到77.8%。

　　2011年，北京共成交120宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中76宗采用拍賣(mài)出讓?zhuān)?4宗采用招標(biāo)出讓?zhuān)–BD核心區(qū)的8宗商業(yè)地塊。當(dāng)年北京經(jīng)營(yíng)性用地拍賣(mài)出讓的比例為63.3%。

　　2010年這個(gè)比例更低。2010年，北京共成交經(jīng)營(yíng)性用地144宗，其中68宗采用拍賣(mài)出讓?zhuān)?6宗采用招標(biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓的比例僅為47.2%。

　　拍賣(mài)出讓比例的提升，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是土地出讓收入縮水所致。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，2011年全年，土地出讓金為1055.14億元，同比減少了587.26億元，降幅高達(dá)35.8%。今年上半年，北京土地出讓金僅為144.88億元，同比下降55.9%。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，與考察綜合實(shí)力的招標(biāo)出讓相比，以“價(jià)高者得”為原則的拍賣(mài)出讓通常能競(jìng)出更高價(jià)格，為政府帶來(lái)更多土地出讓收入，這也是拍賣(mài)出讓回歸的主要原因。北京市場(chǎng)的“地王”大多數(shù)經(jīng)由拍賣(mài)出讓而競(jìng)出。

　　2010年前，拍賣(mài)出讓一直是北京土地交易的主要方式。2010年3月15日，北京一日出現(xiàn)3個(gè)“地王”，其中的“單價(jià)地王”被兩次刷新。當(dāng)年4月，調(diào)控樓市的“新國(guó)十條”出臺(tái)，要求在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。此后，一直被忽略的招標(biāo)出讓方式，越來(lái)越多地出現(xiàn)在土地交易中。2010年下半年，北京有60宗經(jīng)營(yíng)性用地采用招標(biāo)出讓方式。

　　拍賣(mài)附加限制條件

　　盡管拍賣(mài)出讓方式有重回主流趨勢(shì)，但為了避免拍出過(guò)高的價(jià)格，政府部門(mén)在土地出讓中設(shè)置了不少限制條件。以即將入市的海淀區(qū)萬(wàn)柳地塊為例，據(jù)媒體報(bào)道，政府已對(duì)該地塊實(shí)施了最高限價(jià)，在達(dá)到上述限價(jià)后，通過(guò)配建回購(gòu)房面積的方式確定競(jìng)買(mǎi)人。

　　據(jù)悉，在北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告的交易條件中，萬(wàn)柳地塊沒(méi)有配建保障性安居工程用房的約束條件。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，市場(chǎng)正處在緩慢的回暖過(guò)程中，如果此時(shí)出現(xiàn)“地王”，可能改變外界對(duì)調(diào)控效果的預(yù)期，造成市場(chǎng)的非理性回調(diào)。

　　上述附加條件的拍賣(mài)出讓方式今年已經(jīng)在北京的土地交易中使用過(guò)。今年6月18日，被稱(chēng)為門(mén)頭溝“地王”的“龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地”成交，但在競(jìng)拍過(guò)程中，競(jìng)買(mǎi)者在達(dá)到價(jià)格上限后進(jìn)行多輪競(jìng)價(jià)，最終以配建公共租賃住房面積9650平方米的條件達(dá)成交易。

　　去年以來(lái)，北京在一些土地的出讓中，嘗試采用“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)保障房面積”等方式，并延續(xù)至今。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為避免拍出高價(jià)地，在拍賣(mài)出讓回歸主流同時(shí)，這些限制性條件可能成為常態(tài)。

　　不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在設(shè)置限制條件后，北京土地交易中將很難出現(xiàn)“地王”，但與招標(biāo)出讓相比，此種方式仍能拍出不少高價(jià)地。且隨著土地出讓底價(jià)的逐漸提高，未來(lái)北京地價(jià)將保持相對(duì)較高的水平。