房地產(chǎn)是一個(gè)拉動(dòng)眾多上下游行業(yè)發(fā)展與解決諸多就業(yè)問(wèn)題的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)10年發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入“下半場(chǎng)”，怎樣鞏固“上半場(chǎng)”調(diào)控取得的成果?其他國(guó)家在房地產(chǎn)波動(dòng)時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)有何可以借鑒?房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資布局該如何調(diào)整?在上周由中歐國(guó)際工商學(xué)院舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，來(lái)自學(xué)界與商界的專(zhuān)家學(xué)者們給出了自己的答案。

　　頻繁變動(dòng)的政策會(huì)使住房消費(fèi)這一居民的長(zhǎng)期行為失去穩(wěn)定的預(yù)期，完善制度、穩(wěn)定預(yù)期是未來(lái)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件

　　全國(guó)人大常委、財(cái)經(jīng)委副主任委員、中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院院長(zhǎng)吳曉靈說(shuō)，2006年至今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房按揭貸款利率和首付比例等政策的變化比較頻繁。住房是家庭一項(xiàng)非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入來(lái)完成。但如果在這一過(guò)程中政策不斷變化，人們就很難對(duì)自己的財(cái)務(wù)做出穩(wěn)定的規(guī)劃。尤其是在政策調(diào)控時(shí)，行動(dòng)的一致性或不理性都會(huì)產(chǎn)生。住宅是居民消費(fèi)品的重要資產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的動(dòng)力之一，這方面的政策還是以穩(wěn)定為好。

　　房地產(chǎn)金融政策要盡量保持穩(wěn)定，而且要從幫助供需雙方打通融資渠道方面去做。

　　一方面，要控制按揭貸款，抑制過(guò)度超前消費(fèi)。消費(fèi)按揭貸款是把雙刃劍。可以幫助目前沒(méi)有財(cái)力而今后有還款能力的人完成置業(yè)的夢(mèng)想，但過(guò)多的按揭貸款卻能制造過(guò)度的需求。因?yàn)殂y行貸款本身是在創(chuàng)造貨幣，是讓一個(gè)人未來(lái)的消費(fèi)能力在當(dāng)下得到實(shí)現(xiàn)。針對(duì)有限的房產(chǎn)供應(yīng)，過(guò)多的創(chuàng)造貨幣、過(guò)多的把未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力集中到現(xiàn)在，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展?？刂瓢唇屹J款要從兩方面入手。第一，只對(duì)首套住房和改善型住房給予一定按揭貸款，剩下的讓購(gòu)買(mǎi)者全款購(gòu)房。而全款購(gòu)房不應(yīng)該受到限制，這是一個(gè)人財(cái)產(chǎn)使用的自主權(quán)。第二，取消房地產(chǎn)按揭的優(yōu)惠利率，用財(cái)政按揭利率抵扣所得稅或用按揭利率補(bǔ)貼替代銀行優(yōu)惠利率。利率本身是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求非常重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，把優(yōu)惠利率政策強(qiáng)加給銀行后，實(shí)際上會(huì)扭曲利率作為杠桿的調(diào)節(jié)作用，而且住房按揭利率優(yōu)惠是一種財(cái)政行為，不應(yīng)該由商業(yè)銀行來(lái)執(zhí)行。

　　另一方面，要給予房地產(chǎn)商正常的融資渠道，以發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金上多方圍堵，其實(shí)不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前除了公租房，還應(yīng)該發(fā)展有更多商品房的租賃市場(chǎng)。如果一個(gè)國(guó)家所有的房產(chǎn)都由個(gè)人所有，卻沒(méi)有健康的商品化租賃市場(chǎng)，會(huì)嚴(yán)重妨礙勞動(dòng)力在全國(guó)范圍內(nèi)的流動(dòng)。從金融制度上，要給予開(kāi)發(fā)商以建設(shè)市場(chǎng)租賃房的便利，包括提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需貸款以及發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。

　　全球18次金融危機(jī)發(fā)生前，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過(guò)過(guò)度上漲，所以當(dāng)一國(guó)房?jī)r(jià)上漲太快時(shí)，政府就要當(dāng)心了

　　美國(guó)康奈爾大學(xué)管理學(xué)院教授DanielQuan說(shuō)，在金融危機(jī)后，多位美國(guó)學(xué)者研究了第二次世界大戰(zhàn)后全球發(fā)生過(guò)的18次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其中5次規(guī)模和破壞力較大的是西班牙、芬蘭、挪威、日本和美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)等。他們發(fā)現(xiàn)，這些危機(jī)發(fā)生前都出現(xiàn)了一個(gè)很重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，就是不斷上漲的房?jī)r(jià)。 18次金融危機(jī)發(fā)生前，房?jī)r(jià)年平均漲幅達(dá)15%，最嚴(yán)重的5次危機(jī)發(fā)生前，房?jī)r(jià)一年上漲了25%。所以當(dāng)一國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲時(shí)，政府就要當(dāng)心了，因?yàn)槟强赡苁且淮谓?jīng)濟(jì)危機(jī)的信號(hào)。

　　我想重點(diǎn)談?wù)劮康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)90%的貸款都來(lái)自四大銀行，很多銀行把這些貸款放在自己的資產(chǎn)組合中。未來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這個(gè)貸款規(guī)模會(huì)越來(lái)越大。從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，將房地產(chǎn)貸款放在銀行的投資組合中是一件冒險(xiǎn)的事。美國(guó)銀行業(yè)就吃過(guò)這樣的虧。

　　上世紀(jì)20年代的美國(guó)大蕭條后，美國(guó)政府覺(jué)得要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)就一定要鼓勵(lì)買(mǎi)房，于是專(zhuān)門(mén)建立了一些銀行提供按揭。當(dāng)時(shí)，這些銀行將房貸放入自己的資產(chǎn)組合中，先吸儲(chǔ)然后作為房款貸出去。借錢(qián)進(jìn)來(lái)的利率是3%，把錢(qián)借出去的利率是6%，其中有3%的利差。這樣賺錢(qián)很容易，所以那些銀行家們下午3點(diǎn)就可以出去打高爾夫球了。

　　但1970年以后，美國(guó)出現(xiàn)了大通脹。這些銀行遭遇到巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄兘柽M(jìn)來(lái)的錢(qián)是在短期賬戶上，而借出去的錢(qián)是長(zhǎng)期的債務(wù)。當(dāng)通脹持續(xù)上升時(shí)，這些銀行大部分都破產(chǎn)了。美國(guó)政府才意識(shí)到，將按揭放在資產(chǎn)組合中并不是好的策略。后來(lái)，有人發(fā)明了房地產(chǎn)資本證券化，將貸款放到市場(chǎng)上，這樣銀行就不用自己持有這些債務(wù)，能規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)。很長(zhǎng)一段時(shí)間，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用這種辦法發(fā)展得很好。不過(guò)，華爾街的銀行家們將房地產(chǎn)資本過(guò)度證券化，以至于引發(fā)了次貸危機(jī)。其實(shí)，證券化是一個(gè)很好的東西，但是我們操作的時(shí)候要很小心。

　　我想提醒中國(guó)的銀行業(yè)，要時(shí)刻警惕自己背負(fù)的房地產(chǎn)貸款，同時(shí)建議房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一些金融投資工具。

　　可以將一次性收取土地出讓金改為土地使用年租制，等于讓購(gòu)房者買(mǎi)房之后按年繳納土地使用費(fèi)，這樣可以實(shí)質(zhì)性降低現(xiàn)行房屋銷(xiāo)售價(jià)格

　　中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控決策專(zhuān)家、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲和下跌根本原因是市場(chǎng)供求關(guān)系。長(zhǎng)期政策應(yīng)該立足于“三個(gè)基本、一個(gè)控制”：供求關(guān)系基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)基本合理，始終控制投資性購(gòu)房的進(jìn)入。

　　供求關(guān)系基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)基本合理的根本方法是增加供給。聯(lián)合國(guó)對(duì)全球40多個(gè)國(guó)家所作的統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人均GDP超過(guò)8000美元，一國(guó)的住房消費(fèi)就進(jìn)入了快速增長(zhǎng)階段。當(dāng)前面對(duì)強(qiáng)勁的改善性住房、婚房和城市化進(jìn)程中的剛性需求，中國(guó)普通商品住房呈現(xiàn)總體供應(yīng)不足，而且在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)這種局面都難以改變。從2009年至今，我國(guó)房地產(chǎn)成交量一直保持上漲態(tài)勢(shì)。限購(gòu)政策退出后要避免房?jī)r(jià)反彈，也必須增加供給。建議增加用地供應(yīng)、督促各地開(kāi)工、加快城市配套建設(shè)、提高容積率與土地使用效率。

　　同時(shí)，要嚴(yán)格控制投機(jī)性需求進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但我不贊成以開(kāi)征物業(yè)稅的方法抑制投機(jī)者。中國(guó)目前不具備征收物業(yè)稅的條件。因?yàn)橹袊?guó)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)很高，中國(guó)的土地出讓制度已經(jīng)提前征收了70年的土地出讓金，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅。而且，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，而中國(guó)購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)只有使用權(quán)。所以，對(duì)擴(kuò)大物業(yè)稅要從長(zhǎng)計(jì)議，而替代政策要既能夠抑制投機(jī)，又能適度控制投資，最好還要考慮到操作和征收成本。

　　要從根本上解決問(wèn)題，最關(guān)鍵的還是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，用長(zhǎng)期政策避免調(diào)控后房?jī)r(jià)反彈。比如，可以將一次性收取土地出讓金改為土地使用年租制，等于讓購(gòu)房者買(mǎi)房之后按年繳納土地使用費(fèi)，這樣可以實(shí)質(zhì)性降低現(xiàn)行房屋銷(xiāo)售價(jià)格。

　　在中國(guó)城市化進(jìn)程的任何階段，房地產(chǎn)業(yè)都有機(jī)會(huì)麥肯錫咨詢(xún)公司全球副董事王莉說(shuō)，麥肯錫預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)城市化將實(shí)現(xiàn)55%。在城市化演進(jìn)的過(guò)程中，會(huì)呈現(xiàn)各種不同的需求增長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，代表著不同的產(chǎn)品機(jī)會(huì)。比如，當(dāng)農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移時(shí)，消費(fèi)者的需求是低成本的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括廉租房等;當(dāng)城市向外擴(kuò)張與新城加速發(fā)展時(shí)，消費(fèi)者需要更多大型綜合性的房地產(chǎn)產(chǎn)品?？梢哉f(shuō)，在中國(guó)城市化進(jìn)程的任何階段，房地產(chǎn)業(yè)都有機(jī)會(huì)。

　　麥肯錫將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為20多個(gè)組團(tuán)，在組團(tuán)成員中存在相似的消費(fèi)行為。從具有相似消費(fèi)習(xí)慣的組團(tuán)中，中國(guó)房地產(chǎn)商可以明確地找出市場(chǎng)在哪里、增長(zhǎng)潛力在哪里。中國(guó)房地產(chǎn)商還可以考慮通過(guò)對(duì)組團(tuán)地域的掌握，制作出標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品，在某些區(qū)域、組團(tuán)進(jìn)行推廣，控制成本。

　　商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求，甚至可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始過(guò)冬了

　　萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司董事會(huì)主席，天虹商場(chǎng)有限公司創(chuàng)辦人、副董事長(zhǎng)黃俊康說(shuō)，很多人看好商業(yè)地產(chǎn)，但我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求，甚至可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始過(guò)冬了。

　　現(xiàn)在，很多二三線城市大量商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)，但空置的情況已經(jīng)出現(xiàn)。而且，招租的情況越來(lái)越難。如我認(rèn)識(shí)的一家公司，幾年前他們商場(chǎng)招租能賺到15%的利潤(rùn)以及管理費(fèi)，現(xiàn)在降到5%的利潤(rùn)，連管理費(fèi)都沒(méi)有了。再如，我們?cè)谀车匾呀?jīng)開(kāi)業(yè)了4個(gè)五星級(jí)酒店，規(guī)劃在建的還有4個(gè)酒店，但我很擔(dān)心是否有那么多客源。

　　商業(yè)地產(chǎn)不是不能再做了，而是要換個(gè)方式做。要做好“長(zhǎng)期作戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。要花精力去培育這個(gè)市場(chǎng)，而且要出錢(qián)補(bǔ)貼這個(gè)市場(chǎng)。比如，一個(gè)商場(chǎng)要開(kāi)始盈利，最快要3年，條件差一點(diǎn)的商場(chǎng)可能要七八年才能盈利。在這樣的情況下，房地產(chǎn)商要有充足的現(xiàn)金流，以及暢通的融資渠道。因此，包括我在內(nèi)的很多房地產(chǎn)商希望市場(chǎng)上能有更多房地產(chǎn)金融產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　10年后，隨著中國(guó)人均GDP的提升，商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系會(huì)相對(duì)平衡一些。但現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)商的寒冬。我覺(jué)得，未來(lái)10年會(huì)很艱難，只有少數(shù)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)商能夠勝出。