分析稱以屋易屋難度大成功率低專家擔(dān)憂換屋或可“做”評估價以避稅

昨日，國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司明確，房屋交換價格相等的免征契稅。不過記者了解到，由于實際操作中交換價格還要通過稅務(wù)機關(guān)的核價，所以房屋價格相等的情況很少。

另外，有房地產(chǎn)研究人士擔(dān)憂其或會產(chǎn)生避稅漏洞。但多位市場交易專業(yè)人士表示，理論上，如果房屋交換的兩套房子價格相差不太大，可以通過做價來達(dá)到避稅目的，但是，由于房屋交換難度較高，成功率較低，實際操作中避稅空間并不大。

國稅總局指，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實施細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。

“價格相等”機會微乎其微

稅務(wù)人士告訴記者，理論上房屋交換價格相等是免稅的，但實際上這種情況很少。因為按照規(guī)定，所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。房屋交換時各自申報房屋價格，要經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)核定，兩套房屋價格完全相等的情況很少見。

“從未聽說過還有此規(guī)定！當(dāng)前，我國購買新房的唯一稅收就是契稅，已滿五年的二手房（房源、代理、租房），最大項的稅收也是契稅。如果這樣免征，不知會不會有交易者尋求從中避稅。”昨日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)在其實名認(rèn)證微博中表達(dá)了擔(dān)憂。

記者了解到，利用房屋交換避稅的空間確實存在。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前二手房交易都是由評估機構(gòu)來做價格評估，在契稅方面，主要參照網(wǎng)簽的價格，由稅務(wù)部門把關(guān)，但是這兩個要想稍微“造假”，難度都不算太大?！霸u估公司很好說話，而網(wǎng)簽價格是由交易雙方報上去的，只要別太低就不會有事?！?SPAN lang=EN-US>

他認(rèn)為，只要交換雙方的房產(chǎn)價格不相差得太離譜，通過“做價”來免除契稅理論上是可行的。

中介行罕有辦理換房業(yè)務(wù)

但是，由于房屋交換性質(zhì)特殊，大部分依然是親戚朋友之間的交易為主。記者詢問廣州市各大中介行，均稱其從未辦理過房屋交換的業(yè)務(wù)。

“房屋交換的風(fēng)險還是挺大的，由于是傳統(tǒng)的以物易物，過戶的時候又不一定能同時，很有可能造成糾紛。”滿堂紅高級經(jīng)理周峰表示。

而中原地產(chǎn)（房源、代理、租房）相關(guān)人士則表示，“除非是學(xué)位房這種類型的房屋，否則交換行為很難達(dá)成?！?SPAN lang=EN-US>

市場實操 多套房擁有者或可“換屋”購房

廣東勝倫律師事務(wù)所律師劉繼承則表示，實際操作中，真正利用房屋交換避稅的可能性并不大，但是在目前限購的環(huán)境下，利用房屋交換可能可以達(dá)成一些比較特殊的目的?！氨热缯f已經(jīng)有幾套房產(chǎn)了，不想賣房去獲得買房資格，可能可以利用自己的一套房產(chǎn)去交換學(xué)位房等需要的房屋。”劉繼承說。

廣東勝倫律師事務(wù)所律師王欣亮也表示，目前限購政策中，只涉及“購買”行為而未涉及到房屋交換行為，多套房擁有者利用房屋交換來換取自己需要的房屋理論上是可行的。