核心提示：日前，全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生解讀了房地產(chǎn)市場目前的形勢和未來的走勢。她認(rèn)為QE3的出臺，中國不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛得太緊；房價的大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟和政策都不支持。

最新數(shù)據(jù)顯示，房價已經(jīng)開始小幅上漲，在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，它是否會延續(xù)上漲的態(tài)勢？

在地方政府版的“四萬億”刺激政策出臺的同時，美國出臺了第三次量化寬松政策（QE3），在國內(nèi)外的政策刺激之下，樓市是否會迎來春天？

華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強便預(yù)言，明年3月，房價將開始暴漲，調(diào)控是否將重蹈越調(diào)越漲的覆轍？

日前，全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受時代周報記者專訪時解讀了房地產(chǎn)市場目前的形勢和未來的走勢。她認(rèn)為QE3的出臺，中國不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛得太緊；房價的大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟和政策都不支持。

調(diào)控基本達到預(yù)期效果

時代周報：國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，8月份全國70個大中城市中，有36個房價上漲。在傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季，房價會繼續(xù)上漲嗎？

聶梅生：今年的“金九銀十”和往年不太一樣，因為經(jīng)過一輪調(diào)控。這輪調(diào)控到八九月份，正好是一個時間節(jié)點，前期的政策釋放，我覺得已經(jīng)釋放完了，功力也就只能達到現(xiàn)在這樣。而新的政策的出臺，目前看來還沒有這個可能。

從長的周期來看，目前處于一個相對的平穩(wěn)期，并不見得會受每年常規(guī)的“金九銀十”的影響，基本會在前期調(diào)控的政策影響下延續(xù)平穩(wěn)的態(tài)勢。在房價和交易量上，基本是上上下下，有些城市還要繼續(xù)加大，有些城市已經(jīng)釋放得差不多了，趨于平穩(wěn)。

“金九銀十”的特點，倒是可能體現(xiàn)在土地方面。因為前一輪土地成交量下降很大，整體經(jīng)濟形勢也不理想，各個地方政府收入下降也比較大，現(xiàn)在肯定要大規(guī)模推地。而開發(fā)商經(jīng)過這段時間銷售的上升以后，資金鏈也相對比較平穩(wěn)或修復(fù)，業(yè)績比較好的開發(fā)商肯定要拿地、補倉，不然將來就沒辦法持續(xù)開發(fā)。

所以在土地方面，“金九銀十”的影響會比較大。但是地方政府也不可能把地價定得很高，否則沒人來買。地方政府也會以價換量，如果地價低的話，房價就上不去。

時代周報：調(diào)控的目的和效果是不是已經(jīng)基本達到？

聶梅生：經(jīng)過這輪調(diào)控，從100個或70個或前10個城市的數(shù)據(jù)都能看得出來，房價沒有漲，或者漲幅很小，那就是說“鎮(zhèn)住了”，這輪調(diào)控政策起碼壓住了房價上漲的趨勢，現(xiàn)在的房價和調(diào)控前差不多，這么說還是有成效的。否則像2009年，一年漲20%，那還了得，這也是調(diào)控需要看到的結(jié)果。

沒有必要與QE3過快掛鉤

時代周報：調(diào)控的效果還會繼續(xù)深入嗎？

聶梅生：大概也就只能達到這樣的結(jié)果，再希望房價深度下挫，除非是再出一些特別意想不到的政策。這次政策已經(jīng)是無所不用其極了，所有的行政手段、市場手段、貨幣手段都出來了，也就只能這樣，讓房價不漲！

時代周報：美國這輪QE3的出臺，會不會對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些影響？

聶梅生：我覺得這次應(yīng)該吸取上次的經(jīng)驗教訓(xùn)，中國的房地產(chǎn)市場有自己的運行規(guī)律，中國的經(jīng)濟肯定和國際經(jīng)濟有關(guān)，但不要那么直接地去掛鉤。

上一次華爾街金融風(fēng)暴，就是我們掛鉤掛得太快了，雷曼兄弟一倒臺，我們這邊過不了幾個月就出臺政策，當(dāng)然出口有下滑。其實主要是當(dāng)時上半年，我們國內(nèi)在進行調(diào)控，并不是受美國的影響。2008年上半年，我們一直在出臺提高準(zhǔn)備金率、提高利率等下壓的緊縮政策，再加上奧運會又耽誤了一把。然后才趕上金融風(fēng)暴，其實華爾街金融風(fēng)暴和整個國內(nèi)的經(jīng)濟形勢沒有那么直接的聯(lián)系，這三件事情一起促成2008年的經(jīng)濟大滑坡，然后就趕緊去刺激。

所以這一次QE3的出臺，我覺得不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛鉤掛得太緊。當(dāng)然它會對資金的流動性有一定影響，但是我覺得，這次估計不會再出臺那么極端的刺激政策，尤其是對樓市不會！因為吸取了上一次的教訓(xùn)，不會再讓貨幣充斥泛濫。現(xiàn)在貨幣相對寬松的不在房地產(chǎn)市場，而是在其他領(lǐng)域，可能對中國樓市的影響沒有那么直接，也沒有必要看得那么直接。

時代周報：那有沒有可能外資直接流向國內(nèi)的房地產(chǎn)市場？

聶梅生：我覺得沒有太大的可能，因為剛剛外資還在撤出。如果外資對中國經(jīng)濟特別看好，當(dāng)然進來以后，可以套匯又套利，但是人民幣又不會升值，人民幣有可能貶值，那你進來干嘛？人民幣不升值，你進來套不了匯，套利的話，人民幣加息的可能也不大，無非是有可能貨幣相對寬松一些。

時代周報：目前，政府部門是否應(yīng)該出臺相應(yīng)的政策？

聶梅生：我覺得對于房地產(chǎn)不會，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于前期政策總結(jié)經(jīng)驗的階段，可能會把短期的針對房價的調(diào)控手段，慢慢變成一種促進房地產(chǎn)市場深層次的機制改革。跟整個國家的情況一樣，比如金融體制改革、收入分配改革、稅收改革，房地產(chǎn)市場也應(yīng)該啟動改革、啟動轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在也已經(jīng)準(zhǔn)備這樣做了。

穩(wěn)調(diào)控迎接下一輪改革

時代周報：目前各大開發(fā)商的資金壓力、庫存壓力都已經(jīng)逐漸緩解，那么開發(fā)商有沒有可能開始囤貨漲價？

聶梅生：你是說漲價？不可能！現(xiàn)在你想漲，政府不給你發(fā)準(zhǔn)售證。你漲得上去嗎？現(xiàn)在南京超過5%，不給你發(fā)準(zhǔn)售證，不讓你賣，限售并沒有解決。

“限購、限售、限貸、限價”，實際上是“四限”，一個都沒放，你漲得了嗎？最多回到原來的開盤價，前期有段時間“以價換量”，價格有下降，最多恢復(fù)到那個開盤價，漲個1%、2%有可能，超過5%根本不讓你賣！

所以這些行政措施還是有效的，我覺得不可能期望新一屆政府把這些給放了，“緊箍咒”都沒有放！客觀上，房地產(chǎn)和經(jīng)濟密切相關(guān)，經(jīng)濟疲軟的話，房地產(chǎn)行業(yè)怎么可能一枝獨秀？最多是在眾多的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)最先恢復(fù)，但你要求它高歌猛進，除非你刺激它，像2009年那樣出臺刺激政策。我覺得不可能，從下一屆政府來說，好不容易取得相對平穩(wěn)的結(jié)果，會讓它漲價嗎？

時代周報：任志強說，目前北京庫存只有8萬套，到明年3月份就會賣完，所以房價會漲。

聶梅生：現(xiàn)在一手房政府可以控制，二手房（房源、代理、租房）沒法控制，目前北京二手房的房價已經(jīng)比一手房高了。將來的交易會和美國一樣，主要集中在二手房，而不是新房，我們現(xiàn)在的統(tǒng)計數(shù)據(jù)啊，包括媒體，都盯著新房，其實真正成熟的房地產(chǎn)市場主要是集中在二手房交易。美國的二手房交易占整個市場交易的85%，現(xiàn)在北京的二手房市場也慢慢開始活躍起來。

新房是存量不多了，但是存在老百姓手里的一套、二套、三套房多的是，好多樓盤還空著呢，這些難道不能釋放嗎？現(xiàn)在這一輪就是二手房比一手房交易量先恢復(fù)，二手房比一手房房價漲得快，市場將來會調(diào)節(jié)、平衡。二手房政府目前控制不了，很難控制。

時代周報：也沒有什么好的控制措施，是吧？

聶梅生：別控制了，讓市場好好恢復(fù)一段時間吧，平衡一段時間就好了。你干嘛都非得買新饅頭，家里的饅頭不吃，存在冰箱干嘛??？

時代周報：房產(chǎn)稅的擴大，會不會對二手房有一些調(diào)節(jié)作用？

聶梅生：長效來看，是有影響的，如果對存量房征稅，大家就會考慮要不要持有二套房，會對房價有一個平衡作用。但是作為調(diào)控手段，一時半不會出臺。現(xiàn)在就是總結(jié)經(jīng)驗，談改革，談轉(zhuǎn)型。

時代周報：現(xiàn)在地方政府出臺的“四萬億元”刺激政策，會不會對房地產(chǎn)市場有一些促進作用呢？

聶梅生：其實就是一萬億元左右吧，地方政府相當(dāng)困難，哪來的錢??？我覺得這次沒有那么大的刺激力度，因為地方政府手里沒有那么多錢，刺激應(yīng)該是比較緩慢的。

時代周報：現(xiàn)在很多城市，房價都開始上漲，是不是意味著樓市開始回暖？

聶梅生：我覺得不是回暖，基本上是平穩(wěn)，穩(wěn)調(diào)控的一個結(jié)果，來迎接下一輪的改革和轉(zhuǎn)型。你看近日，李克強副總理也在講城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化是一個特別大的拉動力和引擎。但是如果土地制度和戶籍制度不改革，又怎么能推動城鎮(zhèn)化呢？現(xiàn)在報出來的城鎮(zhèn)化率是51%，那是指人，李克強講的實際上的城鎮(zhèn)化率只有35%，這些人就是因為戶籍沒有解決，沒解決戶籍問題，北京的房子就不賣給他啊。

時代周報：今年住宅開工投資量下降比較大，那會不會造成未來幾年供應(yīng)量的減少，造成房價的反彈？

聶梅生：但是二手房會補充供應(yīng)。既然要壓房價，就要承受將來房價反彈的可能，現(xiàn)在已經(jīng)上升了6%、7%，還是能夠容忍的，GDP還有8%左右，不超過GDP的增長就都正常，總不能一直是負(fù)的。

現(xiàn)在基本就是處于一個穩(wěn)定期，當(dāng)然不代表每個城市都一樣。但有些人認(rèn)為會大漲，也有些人會大跌，我認(rèn)為大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟和政策都不支持。為什么不支持大跌呢？房地產(chǎn)還沒有大跌，經(jīng)濟已經(jīng)這樣了，再大跌，那還了得，其他產(chǎn)業(yè)更走不出來了。大漲的話，整個世界經(jīng)濟形勢是這樣，中國的經(jīng)濟也在下行，怎么可能大漲？另外政策也不允許大漲。

房價維穩(wěn)為主 大房企主導(dǎo)未來

經(jīng)歷了上半年的沉寂和六七月份的短暫爆發(fā)，房地產(chǎn)市場來到了“金九銀十”沖刺全年銷售目標(biāo)的十字路口。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于“金九銀十”，各方樂見的一個局面是，房價維持穩(wěn)定，成交量迅速反彈，但目前的全國房地產(chǎn)市場仍處于膠著狀態(tài)，房企應(yīng)把握時機，防止被市場淘汰。

“金九”未見開門紅

與早前地產(chǎn)商們紛紛以價換量大力促銷，進而推動了樓市成交回暖不同的是，基于部分房企出現(xiàn)存量缺口、前幾個月集中成交后部分項目已接近完成全年任務(wù)等因素，開發(fā)商并不急于推出新樓盤，甚至有提價的傾向。

全國房價在6月份呈現(xiàn)漲聲一片，并最終引來8個督查組緊急分赴16個省市，嚴(yán)格整頓樓市調(diào)控。于是，上海、山東等地于督查組檢查前后紛紛出臺政策，重申嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，并在執(zhí)行層面進一步加大監(jiān)管力度。

住建部政策研究中心主任秦虹9月11日在“中國百萬銷售精英2012年會暨房地產(chǎn)投資趨勢論壇”上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，還會持續(xù)相當(dāng)一段時間，住宅的投資屬性會進一步弱化。

截至9月20日，中原（房源、代理、租房）市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調(diào)幅度達到了4.5%，這也是最近3個月同期的最低點，低于7月同期的182096套。在54個城市中，有29個城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過10%的城市有21個，整體市場成交量在金九未見起色。

在一線城市中，北京9月成交量僅6015套，同比8月同期的9472套下調(diào)了36.5%，上海與廣州則有輕微上漲，而深圳成交量為2357套，下調(diào)了5.5%。在二線城市中，天津、重慶、成都、杭州、蘇州等均有不同程度下調(diào)，其中天津成交量為5145套，同比下調(diào)了9.5%。

中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為“金九”未現(xiàn)開門紅的主要原因有幾點：第一，調(diào)控政策再影響，督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞在一定程度上影響了購房者的積極性，開發(fā)商以價換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價格止跌，之前熱銷的項目都出現(xiàn)了折扣減少，購房者再現(xiàn)猶豫，高性價比房源明顯減少。

第二，各地庫存均有所減少，在上半年的以價換量過程中，開發(fā)商損失利潤，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫存相比年初均有非常明顯的下調(diào)，可售項目減少影響了成交量放大。

第三，信貸未繼續(xù)放松，信貸與樓市的關(guān)聯(lián)度非常大，在信貸松動的情況下，樓市調(diào)控政策對樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預(yù)期中的降息或者降準(zhǔn)在8月并未出現(xiàn)，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房利率依然為8.5折，但信貸未繼續(xù)松動影響了市場繼續(xù)升溫，部分購房者也再現(xiàn)猶豫。第四，土地價格未明顯下調(diào)，最近1年多的各地土地供應(yīng)減少，形成供應(yīng)缺口。

鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年9月，北上廣深一線城市共有104個商品住宅項目將入市，較8月份計劃開盤量減少12個，只有北京9月份預(yù)計開盤項目為38個，多于8月的37個，其他三個城市均不及8月。據(jù)目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海9月將只有26個住宅項目開盤，遠低于同期的44個。

鏈家市場研究部常清表示，雖然7、8月市場表現(xiàn)較為平靜，但總體仍維持高位，而改善和附帶投資意愿的購房需求預(yù)計會在“金九銀十”有所增加，后市延續(xù)當(dāng)前走勢的概率較大。

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則告訴時代周報記者，目前整個市場并不支持大幅度反彈，購房者和開發(fā)商都會出現(xiàn)分化，市場還處于拉鋸期，由于政策的不明朗，價格不會出現(xiàn)大漲大跌。

住建部此時釋放出從嚴(yán)信號，一定程度上，也是防止9、10月份出現(xiàn)量價齊漲的局面，房價仍將以維穩(wěn)為主，開發(fā)商根據(jù)現(xiàn)金流健康狀況，有部分會小漲、部分會降價。經(jīng)過前幾個月的資金回籠，資金相對充裕的企業(yè)不會作明顯降價動作，可能會在土地市場有所動作，而資金緊張的會加快跑量。

行業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快

值得關(guān)注的是，9月上旬，萬科[簡介最新動態(tài)]、華潤置地[簡介 最新動態(tài)]、恒大三家房企拿地金額達82.4億元，已超過8月全月5成。萬科董秘譚華杰曾公開表示，今年四季度還會再買很多地。近幾個月，在土地市場上表現(xiàn)活躍的，幾乎清一色的是大型地產(chǎn)商，比如萬科、金地、龍湖、招商、華潤等，而數(shù)量眾多中小企業(yè)，基本上都比較沉寂。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控和市場調(diào)整的過程中，開發(fā)商嚴(yán)重分化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進一步加快。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國商品房（資料、團購、論壇）銷售10強企業(yè)的銷售面積，占全國銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分別為7.1%和5.2%。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，由2000年的2.7萬家持續(xù)增加到2008年的8.7萬家，2010年減為8.5萬家。8.7萬家很可能將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的高點，未來逐漸減少將是大勢所趨?！皬男袠I(yè)環(huán)境來看，中小房企生存越來越艱難。一方面，融資障礙重重，銀行貸款不支持中小企業(yè)，民間融資成本太高，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)利潤，很難支撐高息融資；另一方面，今年以來房屋成交回暖，最大的受益者是大型企業(yè)，他們的品牌號召力大，有財力扛得住降價打折帶來的利潤損失，而多數(shù)中小企業(yè)的項目并未順利回籠資金，當(dāng)前的經(jīng)營壓力依然沉重。大企業(yè)的情況則從容許多，可分兩類：一是包括保利、中海、招商在內(nèi)的央企財大氣粗，融資便利；二是包括萬科、恒大、龍湖在內(nèi)的非國企經(jīng)驗老到、主流產(chǎn)品適銷對路，現(xiàn)金流情況良好。上半年降價跑量賣房，下半年低價拿地，明后年增加的房屋供應(yīng)，成本更低，競爭更有優(yōu)勢?！睏罴t旭稱。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也向時代周報記者表示，本輪樓市調(diào)控以來樓市進入下半場，2012年經(jīng)濟探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

“跑得快”贏得未來

在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力。當(dāng)前市場當(dāng)中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度。從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對膠著的市場背景中跑贏市場。

張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場主動權(quán)，主導(dǎo)未來市場格局。

“跑得慢”就要落后，從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因為上半年完成銷售業(yè)績指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價換量，采取跑得快的市場策略。其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

“從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實是將當(dāng)前市場沉寂的狀況攪渾，中小房企不一定看得清楚或把握得住當(dāng)前市場的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。從這個角度而言，大型房企主導(dǎo)未來市場發(fā)展格局?！睆埡陚フf。

但是，在企業(yè)“跑得快”的同時，并不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤率這個比較關(guān)鍵的因素。通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤率盈利能力的提升。