經(jīng)過(guò)兩年多的宏觀(guān)調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)已成功筑底，并回歸理性發(fā)展軌道，未來(lái)調(diào)控或以促進(jìn)供求平衡為目標(biāo)，通過(guò)供求合理或供大于求，避免房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。而從全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2013年一季度，這一指標(biāo)將止跌并有望全年穩(wěn)步上行。這是日前舉行的 “宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)”論壇上，與會(huì)專(zhuān)家的一致判斷。

　　信號(hào)一：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)企穩(wěn)回升

　　2013年樓市有望聯(lián)動(dòng)上行

　　楊紅旭指出，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)方面，自2012年10月以來(lái)，國(guó)內(nèi)多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)企穩(wěn)回升，但受外部環(huán)境等諸多不穩(wěn)定因素，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)可能呈震蕩走勢(shì)。由于樓市一直與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)呈現(xiàn)同步性的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)企穩(wěn)或?qū)⒙?lián)動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出萎靡，并在2013年震蕩上行。

　　同時(shí)，楊紅旭還用“70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)變化圖”的周期性規(guī)律，分析 2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。在他看來(lái)，雖然2012全年該指數(shù)基本都處于下跌狀態(tài)，但從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，從6月開(kāi)始已出現(xiàn)上漲，由于同比數(shù)據(jù)的滯后性，預(yù)計(jì)2013年一季度，這一指標(biāo)將止跌反漲，全年將保持上行?！拔磥?lái)五至十年，不可能重現(xiàn)2004-2010年的房?jī)r(jià)漲幅，但肯定將是正增長(zhǎng)，必跑贏(yíng)CPI，甚至略超GDP。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，回過(guò)頭來(lái)看2012年，或是這個(gè)周期里自住購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)?！睏罴t旭補(bǔ)充說(shuō)。

　　信號(hào)二：推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“加碼”

　　事實(shí)上，2012年前11個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資增幅加快，新開(kāi)工趨穩(wěn)，銷(xiāo)售持續(xù)活躍，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)回升明顯。其中，11月房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)全部向好，房地產(chǎn)業(yè)徹底步入上行通道。具體表現(xiàn)為，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步回升。1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元，同比增長(zhǎng)16.7%，增速較1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。尤其是進(jìn)入7月后，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅走勢(shì)基本平穩(wěn)。

　　更為關(guān)鍵的是，十八報(bào)告中提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的戰(zhàn)略，更是為房地產(chǎn)企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展注入“強(qiáng)心劑”。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了加快自身儲(chǔ)備，近期紛紛加大了拿地、投資、開(kāi)發(fā)的步伐。例如本月12日，備受矚目的上海南站核心區(qū)商辦用地，被萬(wàn)科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)聯(lián)合，以底價(jià)54.31億元競(jìng)得，樓面價(jià)11000元/平方米，就在同一天，綠地集團(tuán)還以1.17億獲得了上海金山呂巷鎮(zhèn)商住用地。

　　信號(hào)三：拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)

　　商業(yè)地產(chǎn)將是中堅(jiān)力量

　　針對(duì)十八報(bào)告中拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)的發(fā)展方向，上海市人民政府發(fā)展研究中心副主任朱金海表示，過(guò)去城郊結(jié)合部的百姓的主力消費(fèi)是汽車(chē)，然而，今年以來(lái)，汽車(chē)的銷(xiāo)售量已下降7%，預(yù)計(jì)未來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)一步加大之后，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，將成為拉動(dòng)這部分消費(fèi)的中堅(jiān)力量。

　　盡管有著樂(lè)觀(guān)的前景，孫斌藝博士，還是指出了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的一些隱憂(yōu)。在他看來(lái)，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，日趨成熟，但近年來(lái)投資過(guò)熱和總量過(guò)剩問(wèn)題也凸顯出來(lái)，尤其是2009年以來(lái)，一些大型項(xiàng)目聚集，有些板塊甚至重復(fù)建設(shè)30萬(wàn)平方米以上大型商業(yè)項(xiàng)目，商圈重疊以及定位同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重。對(duì)此，孫斌藝表示：“判斷整體規(guī)模是否偏大，最直接的方式，就是看依附于商業(yè)地產(chǎn)的零售業(yè)能否維持收益增長(zhǎng)率，如果較高的人均商業(yè)面積，最后對(duì)應(yīng)的只是較低的經(jīng)營(yíng)效益，無(wú)法真正拉動(dòng)內(nèi)需，顯然是一種公共資源的浪費(fèi)。”