與股市一樣，樓市中每個高位套牢者總期待咸魚翻生，尤其是海南投資客們。

國際旅游島紅利催生的海南樓市熱潮時過兩年之后，《第一財經(jīng)（微博)日報》記者通過對多個區(qū)域的已售樓盤和購房者回訪發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場價格的風云突變，正讓2010年樓市高位接盤的大批投資客們身陷被套牢窘境，進退兩難。

雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍對此保持樂觀，并堅信上世紀90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會重演，但并沒有人敢斷言這批投資客何時才能解套。

鳳凰島無人接盤

在外面的想進去，在里邊的想出來，海南樓市越來越像是“圍城”。張建波（化名）屬于那種徘徊在圍城門口舉棋不定的大多數(shù)人。

此前的2012年8月30日，曾被認為是海南樓市標桿的三亞鳳凰島項目正式交房，來自浙江的生意人張建波很滿意地收下了他購買的一套兩房一廳公寓。

這套公寓是張建波在2010年1月海南樓市最發(fā)燙時以近7萬元/平方米的價格搶購的。當時，鳳凰島項目一期開盤當天700套房源售罄，50~305平方米均價高達6.5萬元/平方米，不但在海南創(chuàng)下紀錄，在全國也屬罕見。

但讓張建波迷茫的是，剛收到房子后，附近的地產(chǎn)中介介紹，二手房市場已經(jīng)有業(yè)主低于購買價拋售鳳凰島的房子，這給他帶來不小的心理沖擊。

記者在鳳凰島附近的卓亞地產(chǎn)中介店了解到，目前已經(jīng)有數(shù)套鳳凰島的房源在對外掛牌出售。根據(jù)銷售人員介紹，鳳凰島4號樓的一套62平方米的270度海景公寓以350萬元價格出售，而且業(yè)主承諾包更名，正常更名費用在30萬~50萬元，減去更名費后這套房子單價也就每平方米4.9萬元?！皹I(yè)主是溫州老板，因急需用錢，低于市場價急售此房?！?/SPAN>

在鳳凰島附近的多家二手房中介店里，單價在4.5萬至6萬元之間的鳳凰島房源不在少數(shù)。

不過，鳳凰島在售新盤價格仍未下跌，從2011年1月上調(diào)價格至今，鳳凰島最低售價一直為7萬元/平方米，最高售價達到13萬元/平方米，均價9萬元/平方米。但有當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，鳳凰島的銷售神話已經(jīng)一去不復返。

銷售人員稱，由于有很多老業(yè)主，鳳凰島新盤很難降價，現(xiàn)在買鳳凰島的二手房更劃算，因為很多業(yè)主通常是因為急需用錢而虧本急售，往往都是要求購房者最好能一次性現(xiàn)金付款，議價空間比較大，而且業(yè)主還愿意承擔一部分交易稅費。

高位接盤多被套牢

鳳凰島業(yè)主僅僅是海南樓市投資客的一個縮影。實際上，在2009年下半年至2011年初海南樓市高潮時進去的投資客，目前大多數(shù)人已經(jīng)被套牢。

不僅僅是三亞，整個海南都是大量物業(yè)面臨長期空置。有當?shù)貦C構統(tǒng)計，海南省在2008年至2010年3年內(nèi)交付入住的住宅，年均使用時間僅為1.5個月，實際使用率只有1/8。無疑，大量空置房屋更談不上合理的投資回報。

毗鄰海南省政府行政中心的海闊天空國興城一期，此前于2011年1月開盤，當時起價13500元/平方米，均價14500元/平方米。但現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主掛出多套二手房出售，127平方米三居室報價139萬元，折合單價11000元/平方米；95平米兩居室報價97萬元，折合單價10211元/平方米，這意味著房子一出手就直接虧損約2000元~3500元/平方米。

董文斌在2010年9月購買了菩提樹項目的一套三居室，這個位于海口西海岸創(chuàng)業(yè)路的項目，當時起價14500元/平方米，均價15000元/平方米。但該項目售價經(jīng)歷一段波動后，目前的最新銷售均價已經(jīng)跌至13000元/平方米。

海口西海瑞園公寓1月9日最新銷售均價10000元/平方米，與本項目2010年12月10日第一次對外報出的12680元相比，25個月以來銷售價格累計下跌了2680元，跌幅為22%；海甸島海景路的蔚藍海語印象，1月6日最新銷售均價12000元/平方米，較2010年4月銷售均價17000元/平方米，下跌29.4%。

此外，文昌市高隆灣白金路的同創(chuàng)碧海城南苑美蘭海岸，2010年6月開盤銷售均價為8000元/平方米，目前有業(yè)主掛出的二手房報價已經(jīng)跌破7000元/平方米。

根據(jù)當?shù)貦C構統(tǒng)計和開發(fā)商人士透露，在三亞、?？?、瓊海、陵水、文昌等地，有大量的樓盤從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤在兩年多期間價格一度繼續(xù)上漲，但2012年大多數(shù)已經(jīng)回落到起點，甚至跌破起始售價。

多位開發(fā)商向本報表示，海南購房者以島外為主，多數(shù)都是以度假兼投資為目的，目前被套的投資客主要是當時的高位接盤者。