房地產(chǎn)行業(yè)在剛過去的2012年經(jīng)歷了不平凡的一年，低開高走的市場不僅在龍年年底出現(xiàn)了翹尾，成交量出人意料之外的良好，而且各大房企的年終數(shù)據(jù)也極為搶眼。在調(diào)控政策沒有放松的大環(huán)境下，樓市已一改低迷而走上了回暖之路。特別是在2013年元旦期間，一手住宅市場成交熱力不減，令不少人對于今年的后續(xù)行情充滿了期待。

    盡管2013年國家對于政策調(diào)控的態(tài)度仍然十分堅定，而房企和業(yè)內(nèi)專家都普遍認同，新一年房地產(chǎn)成交仍然能持續(xù)回暖，市場行情走勢將是“謹慎樂觀”。

　　2012年完美收官

　　“意料之中的開局，意料之外的結(jié)尾”，這是對去年樓市整體走勢最貼切的形容。在住宅市場調(diào)控政策沒有放松的大背景下，房地產(chǎn)市場成交在2012年上演了一出走出低迷、漸入佳境、年末翹尾的好戲。

　　回顧2012年，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策并沒有發(fā)生大的變化。限購、限貸、限價等一系列措施都在中央再三強調(diào)中持續(xù)。但市場心態(tài)的轉(zhuǎn)變，特別是購房者信心的回升，使得2012年的樓市氛圍有了明顯的好轉(zhuǎn)。與同樣是處于調(diào)控的2011年相比，這一反差更為強烈。

　　記者發(fā)現(xiàn)，從去年“五一”假期開始，廣州樓市的成交就進入了快節(jié)奏狀態(tài)。在開發(fā)商“以價換量”的刺激之下，成交量開始階段性地實現(xiàn)突破。2012年二季度廣州樓市成交就一舉突破23000套水平，達到23803套，一、二季度樓市成交量環(huán)比漲幅甚至達到62%。這股成交熱潮并沒有隨著“五一”假期過去而恢復平靜，進入第三、四季度，樓市成交量仍然持續(xù)保持高位。而全年92894套的整體成交量，不但全面超越了2011年以及2010年的全年水平，相比于2009年樓市巔峰時期的10629套也相去不遠。

　　根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控顯示，截止2012年12月27日，2012年廣州十區(qū)二縣一手住宅成交套數(shù)92894套，同比上漲34.3%。其中，中心六區(qū)成交量同比漲幅達48.4%，而“一夜爆紅”的南沙樓市，成績也可圈可點。價格方面，2012年廣州全市一手住宅成交均價則小幅上漲了6.7%，至12264元/平方米，1萬元/平方米以下的樓盤在全市524個在售樓盤中占比43.9%，不過成交均價2萬/平方米以上的樓盤數(shù)量有所增多，達119個。值得注意的是，在2012年火熱的銷售形勢下，截至2012年12月27日，全市未售套數(shù)已降至103661套，比前年減少了3000余套。不過，今年廣州樓市新增套數(shù)67694套，同比減少46373套，樓市成交顯然仍以消化庫存為主。

　　廣東樓市進一步成熟

　　記者發(fā)現(xiàn)，不僅是在廣州，整個廣東房地產(chǎn)市場在去年都在經(jīng)歷著不平凡的一年。廣東省人民政府副秘書長羅歐在今年1月8日舉辦的中國房地產(chǎn)新年峰會上就曾表示，“廣東房地產(chǎn)市場正在逐步走向成熟”。據(jù)羅歐透露的數(shù)據(jù)，2012年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)4745億元，同比增長13.2%，占股東資產(chǎn)投資比重達28.36%，成為廣東省經(jīng)濟社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。商務住宅的銷售面積6728萬平方米，同比增長5.4億，房地產(chǎn)稅收收入1140.7億元，同比增長14.6%，占全省地稅收入的1/4。

　　一度處于限購風口浪尖上的惠州，僅是去年前11個月核心城區(qū)的一手住宅成交量，就已經(jīng)大大超過了去年的全年水平。據(jù)惠州市房管局房產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，惠城區(qū)和仲愷新區(qū)兩個中心城區(qū)一手住宅成交量達到了303.89萬平方米，這相比于前年的280.36萬平方米，漲幅超過8%。如果算上2012年12月數(shù)據(jù)，去年惠州的一手住宅成交量將大大超過去年全年水平。

　　同樣屬于珠三角城市的中山市也在去年收獲頗豐。據(jù)中山市統(tǒng)計局在去年12月11日發(fā)布的《10月中山市房地產(chǎn)開發(fā)運行簡訊》顯示，去年前10個月，中山全市房地產(chǎn)銷售面積達到了506.33萬平方米，同比2011年增長了4%。其中住宅銷售面積為459.39萬平方米，同比增長2.2%。事實上，受到廣州等一線大城市樓市年末翹尾行情的刺激，中山市在去年最后兩個月的成交仍在量價齊漲，去年11月的成交就為前11個月的最高峰，一手住宅網(wǎng)簽銷售量達到6368宗，環(huán)比上漲5.8%。照此計算，中山市去年一手住宅成交同樣實現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)，全年成交總量已經(jīng)鐵定大幅超過2011年。

　　調(diào)控不放松樓價難大漲

　　“2013年對整體的政策判斷，我們認為房地產(chǎn)政策力度不會減少，特別是在有需求開始集中釋放的地方，這一次的調(diào)控主要是針對需求的調(diào)控，調(diào)控尤其是無法放松。”國家住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹日前對于新一年的樓市分析稱。

　　事實上，在2012年12月25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部就強調(diào)在2013年會繼續(xù)實行限購措施，“要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求”。住建部部長姜偉新甚至表示，如果因為放松調(diào)控而導致房價快速上漲，住建部將會同監(jiān)察部對這些城市進行約談，直至問責。

　　在目前房地產(chǎn)市場格局下，一線城市原來房價壓力比較大的城市，現(xiàn)在出現(xiàn)需求的上升，市場分化的格局仍然持續(xù)；一些庫存量比較大的地區(qū)，目前還處在消化庫存的階段。談到政策對房地產(chǎn)市場的影響，泰虹認為，從短期來看，2013年可能仍然不會放松調(diào)控的力度。越是新開工的下滑，新開工投資不能由負轉(zhuǎn)正，調(diào)控就不能放松?！霸绞切枨罅吭鲩L快的地方，越是房地產(chǎn)增長快的地方，調(diào)控尤其是要嚴格，這樣才能對付尤其集中觀望和集中釋放的狀態(tài)。”

　　“最近可以看到財政部謝部長發(fā)表的文章，以及有關管理部門領導代表管理當局正式發(fā)言的文章，都清晰指出改革要往前推進?！必斦控斦茖W研究所所長賈康認為，2013年在調(diào)控政策上將有所變化，特別是擴大房地產(chǎn)改革試點的可能性大大增加?！斑@一改革推進的過程，仍然是試探對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的影響，而不是全面推開的改革?！辟Z康認為，與歷次調(diào)控相比，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政真正應該表現(xiàn)出更高水準，就是推動制度建設。“這里邊就應該包含房地產(chǎn)稅改革內(nèi)容?！?/SPAN>

　　調(diào)控的不放松已經(jīng)成為今年政策的主調(diào)，而對當前樓市回暖潮中關于“樓價將大幅反彈”的論調(diào)，也越來越不被認可。全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生日前就表示，目前樓市保持穩(wěn)定，房價漲幅不大，2013年房價也不可能大漲?！?/SPAN>2013年政府不可能把前一輪政策放開。從中央經(jīng)濟會議和十八大之后不斷放出的信號，是加強房地產(chǎn)調(diào)控，只要一動、一漲，一定會有更大的反制動作?！甭櫭飞J為，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格漲幅也不大，各個房地產(chǎn)市場加到一起平均是6.5%的漲幅?！斑@表明，從購房者和開發(fā)商都偏向于理性，沒有大量的搶地和漲價，購房者也沒有炒房沖動，仍偏向于理性?！?/SPAN>

　　開局理性 發(fā)展有新機遇

　　“政策是影響樓市最關鍵的因素?！狈康禺a(chǎn)市場在經(jīng)歷了長期調(diào)控政策后，這是普遍被接受的一個觀點。然而在調(diào)控之下，樓市新一年的發(fā)展機遇仍然存在。

　　剛過去的元旦假期，廣州樓市去年末出現(xiàn)的成交火熱勢頭仍然在延續(xù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)，元旦當日，廣州十區(qū)二市一手住宅共簽約282套；次日略有下降，也有266套的網(wǎng)簽量；到了元旦假期最后一天的1月3日，成交量為273套。元旦三天下來，全市合共網(wǎng)簽821套，同比去年元旦假期的471套上漲74.3%。網(wǎng)簽面積共91442.23平，平均每套簽約面積為111.37平。中心六區(qū)合共網(wǎng)簽242套，同比去年三天假期成交的108套上漲1倍多。市郊總體成交579套，同比上漲72.3%。南沙、白云超過番禺花都等購房熱區(qū)，成交元旦假期成交最旺的兩大區(qū)域。

　　“中國房地產(chǎn)市場的黃金時代過去了，現(xiàn)在正進入白銀時代，時代還是好時代，比黃金差一點，發(fā)展速度、利潤回報可能不如黃金時代，但依然是含金量很高的時代?！敝袊康禺a(chǎn)學會研究學會副會長顧云昌對新一年的樓市進行了形象的描述。他認為，樓市回暖已是確定的，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始“軟著陸”，2013年樓市表現(xiàn)一定好于去年。

　　支撐業(yè)界看好未來市場，除了眼下的市場行情以外，還有一個最關鍵的因素，那就是中國各地不斷提速中的“城鎮(zhèn)化進程”。不久前，有發(fā)改委官員透露，由發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》初稿已經(jīng)編制完成。該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來十年帶動40萬億投資”。如果規(guī)劃落實，那么對于房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是巨大的推動力。對于“城鎮(zhèn)化”的憧憬已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)一個新的興奮點?！昂芏嗳硕颊f中國房地產(chǎn)最好的黃金十年過去了，我說不是，中國房地產(chǎn)市場最精彩的十年才開始。”周忻這么認為。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受媒體采訪時也表示，2020年之前中國房地產(chǎn)市場依然是發(fā)展的機遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化?！爸袊某擎?zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達國家還有很大的距離。”

　　可以說，在城鎮(zhèn)化等一系列利好因素的刺激下，不僅業(yè)界專家，開發(fā)商們也看好行業(yè)的發(fā)展新機已經(jīng)來臨，并且這種發(fā)展更偏向于理性與穩(wěn)定，與政策調(diào)控的宗旨是相契合的。