《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》近日對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況和運(yùn)行情況進(jìn)行了持續(xù)報(bào)道，引發(fā)業(yè)界對(duì)海南樓市的高度關(guān)注，海南省住建廳日前下發(fā)通知，要求各地緊急清理當(dāng)前商品房市場(chǎng)存量。

根據(jù)?？谑凶〗ň??xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />1月11日下發(fā)的《關(guān)于清理當(dāng)前商品房市場(chǎng)存量的緊急通知》（下稱“通知”），?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)存量的清理工作范圍從2004年1月至2010年12月31日。

通知要求，凡在?？谑蓄I(lǐng)取預(yù)售許可證銷售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，須認(rèn)真清理現(xiàn)有的在售樓盤(pán)，并將清理的結(jié)果報(bào)?？谑凶〗ň质袌?chǎng)管理處，清理時(shí)間自2013年1月12日起至2013年1月18日。凡未按時(shí)報(bào)送清理結(jié)果的樓盤(pán)，屆時(shí)暫予關(guān)閉，直至按規(guī)定報(bào)送清理結(jié)果后方可以開(kāi)啟。

海南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，海南此次大規(guī)模清理樓市存量主要是為了梳理和摸清真實(shí)市場(chǎng)供應(yīng)情況，不會(huì)對(duì)海南樓市產(chǎn)生直接影響。

存量到底有多大

時(shí)至2013年1月，國(guó)際旅游島政策出臺(tái)期滿兩年。兩年期間，海南樓市從急劇井噴到不斷回調(diào)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者逐漸回歸理性，市場(chǎng)運(yùn)行開(kāi)始趨于平穩(wěn)。但當(dāng)時(shí)大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目在短期內(nèi)上馬也同時(shí)埋下隱患，并在兩年后暴露出諸多問(wèn)題亟待梳理和規(guī)范。

尤其是當(dāng)前海南樓市的真實(shí)存量一直秘而不宣，除了一些長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的大型項(xiàng)目外，部分中小樓盤(pán)從2010年至今仍未售完。

海南此次清理工作主要是因?yàn)椴糠譄o(wú)效存量在期轉(zhuǎn)現(xiàn)過(guò)程中造成重復(fù)積壓，難以摸清有效庫(kù)存量，清理之后使商品房存量更加明確。

來(lái)自海南當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)但未經(jīng)官方證實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2012年11月，庫(kù)存量最少的三亞為11萬(wàn)平方米，需要2年消化。庫(kù)存量最大的陵水為188萬(wàn)平方米，需要消化101個(gè)月。海口樓市庫(kù)存消化周期則需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月。

海南省官方去年唯一一次正式披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月底，海南全省共計(jì)約有6410萬(wàn)平方米的存量房。

1月8日，海南省住建廳有關(guān)人士向本報(bào)記者介紹，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬(wàn)平方米。不過(guò)，潛在供應(yīng)量與庫(kù)存是兩個(gè)概念。官方亦未披露2012年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量。

根據(jù)1月11日舉行的海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議披露，2012年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成830億元，商品房銷售完成890萬(wàn)平方米，穩(wěn)中有升。海南省副省長(zhǎng)陳志榮在該會(huì)上稱，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫。

?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)1月9日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)披露，2012年?？谑袖N售商品房266.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%；商品房?jī)r(jià)格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房庫(kù)存量為463萬(wàn)平方米，處于可控與合理區(qū)位。

價(jià)格調(diào)整無(wú)法避免？

實(shí)際上，作為一個(gè)動(dòng)態(tài)變量，樓市存量不僅包括新建商品房，還包括大量的二手房。但海南樓市是一個(gè)畸形市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后新房市場(chǎng)，基本是租賃市場(chǎng)也比二手房交易市場(chǎng)更加活躍，導(dǎo)致二手房無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能。

有海南開(kāi)發(fā)商表示，當(dāng)前海南樓市已經(jīng)不是數(shù)據(jù)引領(lǐng)趨勢(shì)的時(shí)期，海南樓市固有的特點(diǎn)決定很難通過(guò)供需關(guān)系研判其未來(lái)走勢(shì)，根本上仍受限購(gòu)等政策和全國(guó)樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業(yè)分化趨勢(shì)日益明顯。

當(dāng)?shù)孛襟w援引海南中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部付澤龍的觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在的海南樓盤(pán)大致可以分為三個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)是資源稀缺型樓盤(pán)，價(jià)格比較堅(jiān)挺；第二梯隊(duì)是價(jià)格調(diào)整、推廣力度大的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)普遍賣得不錯(cuò)；第三個(gè)梯隊(duì)，是那些既沒(méi)有好資源，又不肯在價(jià)格上讓步的樓盤(pán)，這類樓盤(pán)的銷售基本處于停滯狀態(tài)。

在付澤龍看來(lái)，海南樓市進(jìn)行價(jià)格調(diào)整已無(wú)法避免?，F(xiàn)階段的樓盤(pán)，想要獲得比較好的成績(jī)，就必須在價(jià)格上做出讓步。

此外，需要警惕的是，海南房地產(chǎn)投資比重過(guò)大問(wèn)題依然嚴(yán)峻。海南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至10月，海南省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為41%。而2009年同期，這一比重約為31.5%。這意味著房地產(chǎn)比重仍在上升。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議提出，2013年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資目標(biāo)是增長(zhǎng)15%至955億元。調(diào)整優(yōu)化開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步減少純商品住房比例，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的基本平衡。