摘要：

17號文是措辭嚴(yán)厲、詳細(xì)全面的地產(chǎn)調(diào)控工作通知，市場不應(yīng)過于關(guān)注焦點(diǎn)的住房個人所得稅，而忽視了其他頗有新意、成效的政策。

措施涵蓋不僅有住宅差價(jià)個稅，還有限購統(tǒng)一且從嚴(yán)、二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)且首付利率可提高，囤地囤房者禁止買地、融資等諸多政策。

我們認(rèn)為此次政策將限制投資投機(jī)及部分改善性需求，對于整體銷量將產(chǎn)生負(fù)面影響，銷量可能存在1-2 個季度的調(diào)整期。

有別于市場觀點(diǎn)，我們不認(rèn)為該政策將導(dǎo)致行業(yè)性二手房量價(jià)大跌、一手房量價(jià)上漲。因?yàn)?SPAN lang=EN-US>17 號文不僅有所得稅按20%征收，還有限購、限貸加嚴(yán)等配套措施、房產(chǎn)稅推廣，同時還要求嚴(yán)格落實(shí)限價(jià)。

對開工投資的影響：將受負(fù)面影響，負(fù)面程度預(yù)計(jì)小于地產(chǎn)銷售，具體程度待進(jìn)一步觀察。原因在于開發(fā)商觀望情緒也將上升。維持年初我們預(yù)測的2013 年房地產(chǎn)投資增速16.5%，新開工增速10.4%，因預(yù)測時已考慮到13 年地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)比12 年市值上升，暫不調(diào)整。

對不同需求的影響：將抑制改善、投資投機(jī)，仍明確鼓勵剛需，對于以中小戶型為主的開發(fā)商影響小；將抑制住宅，商業(yè)環(huán)境較寬松；將抑制二手房，一手房沖擊偏小，需求偏弱區(qū)域的一手房影響更大。

對開發(fā)商的影響：有利于龍頭企業(yè)市場份額的提升，可以獲得相對低廉的土地、在資金、審批等將得到支持等；將抑制小開發(fā)商。

對于購房者：投機(jī)投資炒房暴富的時代逐步進(jìn)入尾聲。投資商品住宅也將講究長期價(jià)值投資。

關(guān)于住宅出售個人所得稅：我們認(rèn)為按照國際慣例和支持剛需的基本原則，住宅個稅存在一定的豁免的可能性較大，如國稅總局過往明確發(fā)文的“滿五年唯一”住房出售免個稅；諸如國際上慣例的根據(jù)持有物業(yè)時間的長短進(jìn)行一定的豁免也相對更人性化，更易被接受。

后續(xù)政策：預(yù)判部委將出臺相關(guān)細(xì)則，而大家焦點(diǎn)的住宅出售所得稅的相關(guān)疑問將得到解答；主要城市將出臺房價(jià)控制目標(biāo)和政策落實(shí)的細(xì)則；部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關(guān)具體措施。

對股價(jià)影響：繼續(xù)維持1 月以來對地產(chǎn)板塊謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)，短期板塊仍將承受壓力。但此次調(diào)整更有利于年內(nèi)或中期龍以頭地產(chǎn)股為代表的板塊趨勢性投資機(jī)會。此次政策有利于銷量回落、價(jià)格平穩(wěn)，降低進(jìn)一步政策的壓力，行業(yè)中期迎來趨勢性投資機(jī)會可能性加大。