“國五條”市級細則大幕開啟，廣州中介已做市場降溫準備；外界期待地方政府落實調(diào)控不“放空炮”。

“快了快了，審定后就會發(fā)布。”深陷媒體包圍的陳如桂不斷微笑著擺手。這位廣州市常務副市長剛剛公布了廣州調(diào)控房價的目標：不高于GDP增幅。

接過首個“國五條”地方細則“粵五條”的接力棒，昨天廣州市政府新聞發(fā)布會上公布了當?shù)芈鋵崢鞘姓{(diào)控新政的核心精神。但市場的神經(jīng)依然沒有放松，比如，房價具體調(diào)控多少、二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個稅怎樣執(zhí)行等關(guān)鍵信息還有待“細則的細則”披露。

對于稅收這個問題，復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《第一財經(jīng)（微博)日報》記者采訪時稱，地方細則要對此做具體明確，否則這個政策就有可能“放空炮”了。

但從市場的反饋來看，政策威懾已然顯現(xiàn)。廣州一家大型地產(chǎn)中介經(jīng)理稱，已經(jīng)做好接下來一段時間市場趨冷的準備。

紅線明確

昨天廣州的發(fā)布會持續(xù)了約90分鐘，拋給陳如桂的第一個問題就是“國五條”。

3月1日，“國五條”細則公布，明確轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個稅等條款。出于稅負增加的擔憂，一些地方出現(xiàn)了二手房交易、過戶的升溫。住建部副部長齊驥在今年兩會上透露，地方樓市調(diào)控細則將在3月底前陸續(xù)出臺。

3月25日，廣東省政府成為首個響應“國五條”、出臺地方細則的省份。但“粵五條”只是起到了“二傳”的作用，因為在房價調(diào)控和征稅等問題上還要看市級政府的行動。

陳如桂昨天稱，廣州有關(guān)部門正在研究廣州市的調(diào)控目標和措施，正在報政府審定，審定后將盡快實施。廣州市國土房管局人士接受本報記者采訪時表示，具體發(fā)布時間不便透露，但“肯定不會違背國家的意思”（超過規(guī)定的3月底）。

至少，當?shù)卣呀?jīng)明確了房價上漲的容忍底線――今年房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。

今年初的廣州兩會上，對上述兩項指標的預期分別是10%和11%。

這樣的提法似曾相識。2011年，廣州明確的房價調(diào)控目標是低于GDP和城市居民人均可支配收入增幅。但一個值得注意的區(qū)別是，當時的新建住房包括保障房，而根據(jù)“國五條”的精神，今年的各地調(diào)控目標完全是針對新建商品住房。從這個意義上說，即便增幅一樣，今年的調(diào)控難度也更大。

據(jù)廣州市國土房管局通報的數(shù)據(jù)，2012年廣州市新建商品住宅交易網(wǎng)上簽約均價為14044元/平方米；上月，該均價數(shù)據(jù)上漲到16298元/平方米，同比上漲15.1%。

“定這個調(diào)控目標，必須是合理的?！标惾绻鹫f出了廣州調(diào)控的壓力，去年在一手房交易中，屬于首次置業(yè)的購房接近70%，而30%中很多屬于改善性購房，說明廣州剛性需求很大。

“我們調(diào)低房價對這部分人的需求并不能簡單地調(diào)控，全市的剛性需求都不同，我們壓力很大?！彼f。

地產(chǎn)中介同樣體會到了壓力。

前述地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，這個月中下旬他們的業(yè)績創(chuàng)下了近幾年的新高。但最近一周以來，購房高燒儼然已經(jīng)消退許多?！按蟛糠忠I的都買得差不多了。我們已經(jīng)做好準備迎接接下來一段時間的寒冬。”他說。

他說，根據(jù)其所在機構(gòu)的判斷，樓市新政執(zhí)行后，廣州房價大概會短暫地下降5%。

稅務研究

按照國務院的要求，至少有35個城市需要出臺房價控制目標（26個省會城市、4個直轄市和5個計劃單列市，不含港澳臺）。

尹伯成說，中央政策規(guī)定了樓市調(diào)控的大方向，地方政府的細則就應該解決“具體怎么做”的問題，如果在諸如“20%個稅”的問題上不能作出明確規(guī)定，細則也就稱不上是細則了。

“李克強總理說地方要強化全國一盤棋的理念，自覺維護黨中央、國務院的權(quán)威，做到令行禁止。政府說到就要做到，不能‘放空炮’?！币烧f，如果地方細則對這個問題都不做具體明確，這個政策就有可能“放空炮”了。

房價調(diào)控目標不是個新名詞，2011年，國務院也曾要求地方制訂類似目標，但多數(shù)不能令民眾滿意。住建部曾發(fā)出通知，要求各地科學合理制定調(diào)控目標。

業(yè)內(nèi)人士亦稱，房價控制目標要謹防變成政府的統(tǒng)計游戲。目前，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計全國70個大中城市房價漲跌，而眾多民間機構(gòu)也會跟蹤分析房價變化。尹伯成說，在房價統(tǒng)計方面，官方和民間機構(gòu)的數(shù)據(jù)往往差別比較大，對于一些地方政府來說，會以哪方的數(shù)據(jù)為依據(jù)來制定房價控制目標值得關(guān)注。

如何做到寬嚴相濟？這是樓市調(diào)控新政面臨的另一個課題，核心焦點就是稅收問題。

“‘國五條’有一個精神很明確，在二手房交易中，明確按差額20%征收個稅，這個政策對于二手房交易過程中打擊投機性的銷售行為起到很好的作用。”陳如桂說，“我想對市場交易的影響很大?！?/SPAN>

廣州市房協(xié)專家委員會副主任委員談錦釗此前對本報表示，接下來各市的細則會按照20%的規(guī)定來做，但很可能有區(qū)別對待，雖然是20%，但關(guān)鍵在于怎么算，比如可以按照五年以內(nèi)、五到十年和十年以上差異化對待。他還稱，對帶有福利色彩的房改房，地方政府或許會出臺一些有所差別的措施。

對此，前述地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，按照他們的預估，增值部分可能是按照現(xiàn)在的成交價減去上一手的購房價來算。至于房改房，他稱：“以前可能就幾萬塊買的，現(xiàn)在賣100萬元，按照前述方法算出來的增值部分高達八九十萬，這樣肯定是不合理的?！?/SPAN>

該人士分析，是否存在新政不將房改房列入目標的可能，而是專攻商品房。

個稅屬于地稅，昨日，本報記者致電廣州市地稅局詢問對二手房征稅的具體操作方法，相關(guān)負責人表示目前不便透露，他們正在針對“國五條”細則做一些研究和準備工作。

操作起來是否有難度？該負責人表示“也不一定”。

事實上，除了稅收之外，原有房屋價格如何評估也值得關(guān)注。雖然目前的二手房增收20%個稅是對1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》的重申，但對于房屋原值難以確認的情形，2009年國稅總局明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應納個稅額，非普通住房為2%。這一針對總價核定征收的方式為各地留有自主裁量的余地，也為市場普遍采用。