網(wǎng)簽價(jià)比市場(chǎng)價(jià)每平米低近8000元

在實(shí)施20%個(gè)稅政策達(dá)5年的廣東東莞，通過陰陽合同規(guī)避20%個(gè)稅的現(xiàn)象屢見不鮮。在北京，陰陽合同也成為避稅手段之一。

但是，由于近幾年北京房?jī)r(jià)漲幅巨大，即使采用陰陽合同，很多二手房所要繳納的20%個(gè)稅仍然很可觀，動(dòng)輒需要幾十萬元。從最近的成交案例看，這筆費(fèi)用幾乎全由買方承擔(dān)，導(dǎo)致有稅的房子乏人問津，成交量大降。

“稅費(fèi)由賣方承擔(dān)才是正常的情況，當(dāng)供需平衡之后，買方才不會(huì)像現(xiàn)在這樣被動(dòng)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示。

陰陽合同避20多萬個(gè)稅？

日前，央視報(bào)道北京出現(xiàn)首批繳納20%個(gè)稅的案例。報(bào)道稱，北京豐臺(tái)區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，成交價(jià)280萬元，業(yè)主購(gòu)買時(shí)的價(jià)格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個(gè)稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。

按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，成交的這套二手房單價(jià)僅為22040元/平方米。然而，據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，目前該小區(qū)及周邊樓盤二手房的均價(jià)在30000元/平方米左右。這套繳納了20%個(gè)稅的二手房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)。

對(duì)于22040元/平方米的成交價(jià)，該小區(qū)附近中介工作人員均向記者表示：“目前這個(gè)區(qū)域不可能有價(jià)格這么低的房子，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該不是實(shí)際成交價(jià)格，而是網(wǎng)簽價(jià)格?！?/p>

“網(wǎng)簽價(jià)格”是根據(jù)住建委制定的過戶指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽。據(jù)上述中介工作人員介紹，大成南里及附近區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)約在18000元/平方米。按照過戶指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽，即簽訂“陰陽合同”，可以減少20%個(gè)稅所產(chǎn)生的稅費(fèi)。

按照目前大成南里二手房均價(jià)約30000元/平方米計(jì)算，該套127平方米的二手房總價(jià)為381萬元，應(yīng)當(dāng)繳納差額241萬元的20%個(gè)稅，為48.2萬元。目前所繳納的稅費(fèi)比應(yīng)繳數(shù)額少20余萬元。

自2011年底北京市二手房過戶指導(dǎo)價(jià)調(diào)整之后，過戶指導(dǎo)價(jià)根據(jù)情況每季度調(diào)整一次，指導(dǎo)價(jià)并不公開，現(xiàn)在中介所介紹的指導(dǎo)價(jià)是其根據(jù)簽約價(jià)格推斷出來的。二手房網(wǎng)簽的價(jià)格不得低于該區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)。過戶指導(dǎo)價(jià)均低于實(shí)際成交價(jià)，如花園橋附近二手房均價(jià)為50000元/平方米，而過戶指導(dǎo)價(jià)據(jù)區(qū)域內(nèi)中介介紹約為28000元/平方米。即使按過戶指導(dǎo)價(jià)來計(jì)算，該區(qū)域一些60平方米小戶型的老房子稅費(fèi)也超過20萬元。

不少中介對(duì)本報(bào)記者表示，過戶指導(dǎo)價(jià)在不斷地向上調(diào)整，加之當(dāng)時(shí)買入的價(jià)格比較低，稅費(fèi)仍然動(dòng)輒數(shù)十萬元。即使通過陰陽合同可以減少繳納的數(shù)額，也難以成交。

“買方繳稅是北京二手房市場(chǎng)的潛規(guī)則，業(yè)主一般不出這筆錢，全部由買方承擔(dān)。我們現(xiàn)在一般不會(huì)向客戶推薦有稅的房子。部分有20%個(gè)稅的房屋業(yè)主表示愿意適當(dāng)降價(jià)，但是降價(jià)的幅度不到需繳納個(gè)稅的一半，因此有稅的房子基本上無人問津?！北本┴S臺(tái)區(qū)長(zhǎng)安新城中介門店的工作人員告訴記者。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示：“從鏈家中介門店反映出來的情況看，目前成交的需繳納20%個(gè)稅的房子極少。”

新增房源大跌五成

目前，中介主推的房源均為“滿五年且唯一”，不涉及20%個(gè)稅。

“現(xiàn)在我們推薦的基本是無稅房源，房子有稅的業(yè)主現(xiàn)在掛牌的也比較少，拿出來賣的一般都是急用錢的?！蓖ㄖ菪氯A聯(lián)一中介門店工作人員說。

由于有20%個(gè)稅的房源難以被買方接受，導(dǎo)致二手房新增房源迅速下降。這種現(xiàn)象在市中心區(qū)域表現(xiàn)得尤為明顯。

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月1日-21日，北京二手房新增房源環(huán)比3月同期大降51%，新增客源量下降24.5%。

在新增客源量與新增房源量雙雙下降的情況下，北京二手房市場(chǎng)步入低谷。

北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自網(wǎng)簽恢復(fù)后，4月8日-23日，北京二手房合計(jì)網(wǎng)簽僅3384套，而且這其中包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量。3384套的成交量低于3月15日1天的簽約量。

在日前舉辦的易居中國(guó)“口袋樂居”等三款房產(chǎn)家居類移動(dòng)客戶端APP產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，易居中國(guó)董事局主席兼總裁周忻表示，二手房成交量的回落屬正?，F(xiàn)象，市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)穩(wěn)字當(dāng)頭。

張旭則表示，3月份需求的嚴(yán)重透支使得4月份成交量大幅下跌在預(yù)料之中，4月份的成交預(yù)計(jì)在5000套以下。目前業(yè)主觀望心態(tài)明顯，需求減少。

“成交回歸到正常水平的條件是價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，目前仍處于量跌價(jià)未跌的階段。”張旭說。