但贈(zèng)與房產(chǎn)再出讓可能要多繳20%個(gè)稅

　　在房產(chǎn)買賣交易中，讓人糾結(jié)的不僅僅是其高昂的價(jià)格，還有一筆不菲的稅費(fèi)。 雖然買賣雙方可以約定稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)，可是終究還是要加在雙方的成本中去，因此許多人想到了贈(zèng)與的方式來(lái)規(guī)避納稅。那么，房產(chǎn)買賣交易過(guò)戶與贈(zèng)與，哪個(gè)更劃算呢？房產(chǎn)可以贈(zèng)與給朋友嗎？如果自身已有兩套房了，還可以接受贈(zèng)與嗎？就這些問(wèn)題，記者請(qǐng)二手房交易業(yè)內(nèi)專家予以解答。

　　朋友之間贈(zèng)與難成立有房再受贈(zèng)要多交契稅

　　易佰家不動(dòng)產(chǎn)投資管理有限公司交易中心駱鳴總監(jiān)表示，按照有關(guān)法律法規(guī)，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：1.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；2.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。由此，房產(chǎn)贈(zèng)與是有條件的，如親戚關(guān)系，上下輩關(guān)系，孩提時(shí)代的撫養(yǎng)關(guān)系等，一般的朋友關(guān)系在贈(zèng)與條件上難以成立。在實(shí)際操作中，朋友之間如果辦理贈(zèng)與房產(chǎn)過(guò)戶的話，房產(chǎn)交易中心一般不認(rèn)可，而是以一般房產(chǎn)買賣交易形式來(lái)辦理過(guò)戶。

　　至于如果自身已有兩套房了，屬于限購(gòu)之列，則還可以接受房產(chǎn)贈(zèng)與，不受限購(gòu)的限制，畢竟房產(chǎn)是接受贈(zèng)與而來(lái)，不是購(gòu)買，只是這種情況接受贈(zèng)與雖然免收個(gè)人所得稅，但所要交的契稅為4%，比名下無(wú)房接受贈(zèng)與所要交的2%契稅多一倍。

　　房齡不滿5年贈(zèng)與比較劃算

　　那么，如果是直系親屬間過(guò)戶房產(chǎn)，選擇贈(zèng)與方式還是買賣方式劃算呢？駱鳴認(rèn)為，兩種過(guò)戶方式各有利弊，要視不同情況而定，其中，房齡是否滿5年是一個(gè)主要考慮因素。

　　根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房齡不滿5年時(shí)間就買賣的，要征收成交總價(jià)5.6%的營(yíng)業(yè)稅。成交總價(jià)不完全參照買賣雙方合同上標(biāo)的交易價(jià)，而通過(guò)存量房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估對(duì)比系統(tǒng)得出的評(píng)估價(jià)，以避免買賣雙方為了少繳稅而有意報(bào)低成交價(jià)的“陰陽(yáng)合同”。

　　在房產(chǎn)買賣中，除了營(yíng)業(yè)稅，還有個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用。如果房齡滿5年且是唯一住房，則賣房免個(gè)人所得稅，如果房齡未滿5年，則個(gè)人所得稅為全額的1%。契稅與房子面積有關(guān)，買方首次購(gòu)90平方米以下普通住宅，契稅為1%；首次購(gòu)90~144平方米普通住宅，契稅為2%；如果不是首次購(gòu)房，則契稅為4%。

　　而在房產(chǎn)贈(zèng)與方式中，并沒(méi)有房齡是否滿5年的限制，過(guò)戶只要向稅務(wù)部門(mén)繳納契稅，受贈(zèng)人名下無(wú)房則交2%的契稅，受贈(zèng)人名下有房則交4%的契稅。此外，還涉及到公證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，而公證費(fèi)一般為受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)總額的2%。

　　以一套房齡未滿5年的60平方米普通住宅、評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，如進(jìn)行買賣過(guò)戶，一般情況下，稅費(fèi)全由買方承擔(dān)，則需繳納營(yíng)業(yè)稅：50萬(wàn)元×5.6%=2.8萬(wàn)元，買方首購(gòu)契稅：50萬(wàn)元×1%=5000元，個(gè)人所得稅：50萬(wàn)元×1%=5000元，總計(jì)為3.8萬(wàn)元。

　　如按贈(zèng)與方式計(jì)算，受贈(zèng)人名下無(wú)房則需繳納契稅：50萬(wàn)元×2%=1萬(wàn)元，另需公證費(fèi)50萬(wàn)元×2%=1萬(wàn)元。那么，按受贈(zèng)人名下無(wú)房計(jì)算，其受贈(zèng)房產(chǎn)，共計(jì)交2萬(wàn)元稅費(fèi)。

　　如此算下來(lái)，如果房齡不滿5年，房子以贈(zèng)與的方式過(guò)戶到親人名下，可以比買賣方式節(jié)省1.8萬(wàn)元的稅費(fèi)，較為劃算。如果房齡滿5年，買賣過(guò)戶形式不需交營(yíng)業(yè)稅，所交稅費(fèi)總計(jì)1萬(wàn)元，比贈(zèng)與形式少公證費(fèi)1萬(wàn)元。因此，房齡不滿5年的話，直系親屬間過(guò)戶房產(chǎn)，贈(zèng)與比較劃算，否則的話，買賣過(guò)戶更省錢還省事。

　　贈(zèng)與房產(chǎn)再出讓要多繳20%個(gè)稅

　　駱鳴表示，房子作為大宗商品，日后可能還會(huì)再次交易過(guò)戶。如果是選擇贈(zèng)與方式過(guò)戶的話，日后贈(zèng)與房產(chǎn)再次交易過(guò)戶，就可能要多繳20%的個(gè)人所得稅了。

　　國(guó)家稅務(wù)總局明確，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　以上述例子再次為例。如果受贈(zèng)人獲得這50萬(wàn)元的房產(chǎn)，若干年后市場(chǎng)評(píng)估價(jià)漲到了100萬(wàn)元，受贈(zèng)人想再次出讓該房產(chǎn)的話，除非是其名下僅此一套房產(chǎn)，且滿5年，那么就不需要繳納個(gè)人所得稅；如果其名下還有其他房產(chǎn)，即使受贈(zèng)房超過(guò)了5年，也需要繳納個(gè)人所得稅：100萬(wàn)元×20%=20萬(wàn)元。

　　相比之下，如是以買賣方式交易的房產(chǎn)，再次出讓涉及的稅費(fèi)就沒(méi)有這么多了。同樣房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元，如果這套房的房齡滿5年，當(dāng)初是以買賣方式買下的，房產(chǎn)再次出讓僅需繳納契稅：100萬(wàn)元×1%=1萬(wàn)元（按買方首次購(gòu)買計(jì)算），個(gè)人所得稅：100萬(wàn)×1%=1萬(wàn)元，再加上其他費(fèi)用也就2萬(wàn)余元。

　　因此，如果房子不打算再次出讓，那么以贈(zèng)與方式過(guò)戶劃算。否則，產(chǎn)權(quán)人以贈(zèng)與方式過(guò)戶省了錢，但日后再次過(guò)戶就要多掏錢。總的來(lái)說(shuō)，除非某些特定的情況，房產(chǎn)贈(zèng)與的納稅成本高于買賣，而且還有公證費(fèi)。