目前地方“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，北上廣深的房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，給人以中國(guó)房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上漲的幻覺(jué)。但諸多跡象顯示，從1~2年的周期看，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售平穩(wěn)、資金成本下降，盈利能力明顯改善；從2~5年的周期看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)非常不明朗；從5年以上的周期看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可能逐步步入供給過(guò)剩、房?jī)r(jià)加速見(jiàn)頂?shù)摹案呶Ｆ凇薄?span id="p48fox9" class="ad" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 20px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; float: left; "> 因此可總結(jié)為：短期茍安，中期動(dòng)蕩，長(zhǎng)期高危。

　　回顧我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的判斷，主要觀點(diǎn)如下：在2003年提出未來(lái)5~8年房?jī)r(jià)翻番；在2009年初房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)翻番后，我們傾向于認(rèn)為未來(lái)5~8年房?jī)r(jià)將再翻番；2012年底，商品住宅均價(jià)為5800元/平方米，但過(guò)去四年住宅供給明顯趨于遠(yuǎn)郊化。考慮到區(qū)位變化因素，除了少部分三四線(xiàn)城市，大部分城市的可比房?jī)r(jià)應(yīng)已完成再翻番。過(guò)去已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大多被批評(píng)為對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了火上澆油的作用。

　　時(shí)至今日，我們可以理性地預(yù)見(jiàn)到，未來(lái)將出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將被證明為對(duì)房地產(chǎn)頹勢(shì)下行時(shí)落井下石的行政舉措。從邏輯和數(shù)據(jù)看，中國(guó)房地產(chǎn)的高危跡象已日益明顯。

　　以邏輯來(lái)看，推動(dòng)房地產(chǎn)上升的三大動(dòng)力是貨幣化、城市化和人口遷徙。

　　所謂貨幣化就是超越經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)上漲的貨幣超發(fā)。過(guò)去十年，從M2和信貸新增量看，中國(guó)經(jīng)歷了激進(jìn)的超發(fā)階段，除了推動(dòng)GDP增速外，以土地為核心的房地產(chǎn)和以煤炭為核心的礦產(chǎn)資源，也吸收了巨額流動(dòng)性，過(guò)度開(kāi)發(fā)使蓋房的、挖煤的成為了暴富群體，同時(shí)也持續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。所謂城市化就是非農(nóng)戶(hù)籍人口和城市常住人口的迅猛增長(zhǎng)，城市每年吸納的人口約2000萬(wàn)，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)自然因供求失衡而暴漲。所謂人口遷徙是指人口總量在增長(zhǎng)的同時(shí)，人口的空間結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出京滬廣深密集、省會(huì)城市膨脹、地縣鋪攤子、村鄉(xiāng)基層空洞化的特點(diǎn)。城鄉(xiāng)二元化日益懸殊。

　　但這三大動(dòng)力都在弱化甚至已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　從貨幣化進(jìn)程來(lái)看，2011年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從10％跌落到7％已不可避免，貨幣供應(yīng)增速很難呈現(xiàn)過(guò)去的快速超發(fā)場(chǎng)景，例如M2可能僅能維持在約12％的增速。從城市化進(jìn)程來(lái)看，目前城市化率已超過(guò)50％，城市空間布局不合理，大城市病和鄉(xiāng)村老幼留守的反差強(qiáng)烈，城鎮(zhèn)化不可避免，城市新增人口的絕對(duì)數(shù)已緩緩下行。從人口總量和結(jié)構(gòu)看，18~55歲具有購(gòu)房需求和能力的群體在萎縮，向一二線(xiàn)城市集聚的人口從地方精英富豪向普通青年農(nóng)民工轉(zhuǎn)化。這些都明確無(wú)誤地提示我們，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)結(jié)束。如果政府和開(kāi)發(fā)商缺乏預(yù)見(jiàn)力，則房地產(chǎn)很可能不是進(jìn)入平穩(wěn)期，而是加速進(jìn)入高危期。

　　從短期、中期和長(zhǎng)期的供求及政策來(lái)看，房地產(chǎn)的前景都開(kāi)始顯得黯淡。

　　從長(zhǎng)期看，即便從現(xiàn)在到2020年，假定房屋施工和銷(xiāo)售面積以每年約6％的低速增長(zhǎng)，也意味著未來(lái)8年需要完成1.08億套商品住宅的銷(xiāo)售，意味著2020年房屋施工面積可能突破80億平方米。但從需求層面看，即便城市住宅更新率每年為2.5%，也僅頂多相當(dāng)于每年600萬(wàn)套的住宅需求。此外向城市遷徙的人口可能會(huì)帶來(lái)300萬(wàn)套的需求，因此從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)可能從結(jié)構(gòu)和隱性過(guò)剩走向顯形和整體過(guò)剩。

　　從中期看，房產(chǎn)稅的推出將使得行業(yè)承受巨大政策沖擊，任何對(duì)房產(chǎn)稅輕描淡寫(xiě)式的姿態(tài)都可能遭遇市場(chǎng)的嚴(yán)厲懲罰。

　　從短期看，實(shí)際上從2011年開(kāi)始，房屋銷(xiāo)售面積已鈍化為個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。雖然嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)庫(kù)存應(yīng)是施當(dāng)年施工面積加待售面積，再扣除已售和停工面積，但當(dāng)年施工/銷(xiāo)售面積仍是一個(gè)粗略衡量供求狀況的指標(biāo)。從施工和銷(xiāo)售面積看，2006年分別為11.6億和6.2億平方米，2008年為27.4 億和7.6億平方米，2010年為 40.6億和10.4億平方米，2012 為57.3億和11.1億平方米，銷(xiāo)售增長(zhǎng)已遲鈍但施工膨脹未見(jiàn)收縮。問(wèn)題仍在麻木地積累和放大中。

　　就2013年而言，疲弱的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了資金價(jià)格的持續(xù)下行，“國(guó)五條”等措施放大了京滬核心區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)房屋整體需求的示范效應(yīng)，使得更多三四線(xiàn)城市居民忘記了其生活的區(qū)域房?jī)r(jià)已漲不動(dòng)的基本事實(shí)。今年是開(kāi)發(fā)商的出貨年和攢錢(qián)年，是購(gòu)房者幻覺(jué)破滅前熱情尚存的轉(zhuǎn)折年。中國(guó)的房地產(chǎn)，已在加速進(jìn)入高危期，很難扭轉(zhuǎn)或緩解。