土地高溢價(jià)和高價(jià)格再度涌現(xiàn)上海。5月15日，上海浦東新區(qū)花木地塊為佳兆業(yè)下屬的上海新灣投資有限公司以15.05億元所摘得，樓板價(jià)30163元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)99.28%；青浦區(qū)盈浦街道、香花橋街道盈順路東側(cè)地塊（C-08C-16）為美瑞投資以7200萬元拍得，樓板價(jià)4125元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)108%，刷新了閘北區(qū)405街坊31丘地塊在2月創(chuàng)造的105.7%的今年溢價(jià)率紀(jì)錄。

此前的5月9日，遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國投資以總價(jià)9.78億元拿下上海世博A09B-02商辦地塊，樓板價(jià)40079元/平方米，溢價(jià)率48.03%。該地塊超過同區(qū)域剛剛由臺(tái)企Maxbase Holdings Limited 創(chuàng)下的39931元/平方米的上海樓板價(jià)記錄，成為新的上海單價(jià)地王。

5月10日，4個(gè)月前終止出讓的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊重新掛牌，同樣的出讓面積和容積率，起拍價(jià)格卻從之前的13.68億元飆升至44.23億元。

無獨(dú)有偶，南京仙林湖一宗地塊在2009年退地后重新出山，起拍樓面價(jià)達(dá)到2007年成交價(jià)的1.8倍。

表面上看，成交回暖帶給房企增加土儲(chǔ)的信心，這是部分業(yè)內(nèi)人士對于近期地價(jià)狂飆的一個(gè)注解。然而，不得不重復(fù)講述的是，土地收入始終是地方政府資金的重要來源，因此地方政府天然有推高地價(jià)的動(dòng)力；但同時(shí)又要聽從中央穩(wěn)定房價(jià)的部署，相悖的期望，使房地產(chǎn)調(diào)控陷入兩難。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從今年4月土地成交單價(jià)TOP10排行榜名單顯示，前十地塊中有5幅來自上海、2幅來自北京，總價(jià)榜單中4幅來自上海、1幅來自北京。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市4月共成交21宗地塊，比3月份增加12宗，平均溢價(jià)率從去年8月份的2.50%提升至36.38%。

土地市場呈現(xiàn)出低流標(biāo)、高溢價(jià)的特征，這與開發(fā)商良好的外部融資環(huán)境不無關(guān)系。中原地產(chǎn)監(jiān)測的46家大型房企，今年第一季度共計(jì)海外融資額達(dá)141.2億美元，而去年第四季度海外融資金額僅為43.85億美元。

據(jù)大智慧數(shù)據(jù)分析，5月份的起始樓面價(jià)已創(chuàng)2012年以來新高。截至5月14日，5月份一線城市推出的各類地塊均價(jià)為3676.24元/平方米，較4月均價(jià)2268.77元/平方米上漲62%。

近期上海還將有幾幅高價(jià)土地出讓：分別是底價(jià)44億的徐涇地塊、底價(jià)26.98億的閘北商辦地塊、底價(jià)23.67億的虹橋商務(wù)區(qū)地塊、底價(jià)29.3億的長寧區(qū)新華路地塊等。這些優(yōu)質(zhì)地塊很有可能再次刷新今年上海的地王紀(jì)錄。

高地價(jià)和高溢價(jià)，為房價(jià)上漲提供了充分的預(yù)期，也推動(dòng)成交繼續(xù)增長。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（5.6-5.12），上海新建商品住宅成交0.19萬套、21.9萬平方米，環(huán)比分別提升34.1%、29.9%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔分析，前期供應(yīng)的有序釋放，對于新房銷售持續(xù)火熱起到了較為明顯的支撐作用。而德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟指出，價(jià)格的上漲開始阻礙成交量的提升。

但房企短期內(nèi)利潤率仍然難以改善。天相投顧報(bào)告顯示，重點(diǎn)上市地產(chǎn)企業(yè)的利潤率從2011年中開始至2013年一季度一直處于下降通道，在目前下有成本壓力，上有價(jià)格封頂?shù)谋尘跋?，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率前景依然堪憂。

行政限價(jià)預(yù)期加強(qiáng)

地價(jià)上漲，又面臨利潤率下滑，房企只有通過漲價(jià)以獲取資金平衡。但陸騎麟表示，近期連續(xù)出現(xiàn)地王，而且短期還有不少高價(jià)土地出讓，加強(qiáng)調(diào)控的預(yù)期正在不斷加大。

5月初，南京出臺(tái)規(guī)定，房價(jià)漲幅不得高于前一次開盤均價(jià)的5%，部分樓盤新開盤價(jià)格漲幅不能超過3%。棲霞建設(shè)（600533.SH）一位內(nèi)部人士承認(rèn)，雖然開發(fā)商有一定手段可以規(guī)避限價(jià)令，但開發(fā)商在開盤定價(jià)時(shí)也有了更多顧慮，而且預(yù)售證難以獲批拖長了項(xiàng)目的銷售周期，項(xiàng)目的利潤率受較大影響。

蘇州公積金輪候放款的規(guī)定，影響最大的也是開發(fā)商。因?yàn)榉趴顣r(shí)間的延長，意味著開發(fā)商回籠資金周期長，這對于開發(fā)商來說還是不小的資金壓力。

德佑地產(chǎn)代理項(xiàng)目部總監(jiān)孫扣華分析，一線其他幾大城市都已經(jīng)采取了限價(jià)措施，上海很有可能也步其后塵，加入限價(jià)的行列，最快在5月底前會(huì)有所動(dòng)作。

某研究中心分析師預(yù)計(jì)，5月份全國重點(diǎn)城市的交易量將出現(xiàn)穩(wěn)步回升，二季度的交易價(jià)格則將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步小幅微漲；政策方面，預(yù)計(jì)上述發(fā)展態(tài)勢很有可能再次超出中央底線，屆時(shí)或再遭中央層面的新一輪政策施壓。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)