上海版“國(guó)五條”細(xì)則落地已有一個(gè)多月，但中國(guó)證券報(bào)記者從稅務(wù)部門獲悉，二手房交易個(gè)人所得稅按差額20%征稅的政策一直未實(shí)施。上海二手房市場(chǎng)受樓市調(diào)控新政的影響較小，繼4月份成交萎縮之后，5月份以來(lái)市場(chǎng)人氣有所恢復(fù)，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。新房市場(chǎng)剛需盤和改善型樓盤一齊發(fā)力，推盤量和成交量均有一定增加。

　　成交現(xiàn)回暖跡象

　　中國(guó)證券報(bào)記者從上海浦東新區(qū)稅務(wù)部門獲悉，關(guān)于二手房交易個(gè)稅征收的新通知尚未到達(dá)，目前仍按老辦法征收，至于新政何時(shí)開始執(zhí)行、各類房源原值如何核定、裝修成本等如何認(rèn)定，目前均沒有具體通知。按差額的20%征收個(gè)稅較難實(shí)施的原因在于：一是上海老公房較多，樓齡久，原始資料缺失，而城市房屋登記系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間不長(zhǎng)，核價(jià)難度大；二是“陰陽(yáng)合同”普遍存在，做低成交價(jià)以減少個(gè)稅的現(xiàn)象較多；三是差額難計(jì)算，有些房源涉及裝修成本、利息成本等多項(xiàng)支出，核查較為復(fù)雜。

　　由于個(gè)稅新政落地懸而未決，上海二手房市場(chǎng)受樓市調(diào)控新政的沖擊較小，經(jīng)過4月份的觀望和成交量萎縮之后，5月份買家入市意愿重新提振，成交量開始恢復(fù)，部分投資客甚至開始小幅漲價(jià)。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，4月份上海二手房共成交20015套，比3月份下降71.6%。進(jìn)入5月份后，市場(chǎng)成交有好轉(zhuǎn)跡象。上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊中原地產(chǎn)某客戶經(jīng)理介紹，5月以來(lái)該區(qū)域成交量比4月同期增加二至三成，新增客戶量也在恢復(fù)中，客戶購(gòu)買心態(tài)趨于穩(wěn)定，尤其是改善型買家比4月份增加近20%。中外環(huán)以及外環(huán)外區(qū)域同樣出現(xiàn)低總價(jià)房源成交回暖的跡象，其二手房成交量比4月同期增加約10%。

　　賣家心態(tài)穩(wěn)定，除手握多套房產(chǎn)的投資客選擇降價(jià)出手外，多數(shù)業(yè)主看好后市并繼續(xù)持有，買賣雙方進(jìn)入新的博弈狀態(tài)。中原地產(chǎn)的研究報(bào)告稱，“國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的負(fù)面影響已被基本消化，看平后市的地產(chǎn)經(jīng)理人仍占絕大多數(shù)，主要城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的平穩(wěn)期。

　　新房供應(yīng)逐步放量

　　“國(guó)五條”出臺(tái)以來(lái)，剛需始終是上海樓市的主角，剛需樓盤供應(yīng)量和成交量擴(kuò)大。根據(jù)金豐易居-佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周(5月6日-5月12日)，上海新建商品住宅成交面積為21.86萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29.85%；成交均價(jià)為20700元/平方米，環(huán)比下跌11.06%；新增供應(yīng)面積為30.32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.58%，是4月以來(lái)供應(yīng)量最高的一周。在上周上海成交面積排名前十位的樓盤中，沒有一個(gè)樓盤的成交均價(jià)超過2萬(wàn)元/平方米。

　　以上周領(lǐng)取預(yù)售證的11個(gè)樓盤為例，多數(shù)位于外環(huán)外區(qū)域，套均面積在100平方米以下的房源占比40%，而套均面積在200平方米以上的房源占比18.2%。

　　佑威地產(chǎn)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)指出，目前剛需類型的房源供應(yīng)量充足，低價(jià)位段商品公寓發(fā)力成交，推動(dòng)成交量環(huán)比上揚(yáng)，也拉低了全市成交均價(jià)。目前上海新房成交均價(jià)下滑主要是結(jié)構(gòu)性因素所致。

　　5月份以來(lái)，改善型樓盤推盤量也較多，雖然去化率不如剛需盤，但去化速度基本達(dá)到開發(fā)商預(yù)期。位于徐匯區(qū)的銀億徐匯酩悅上周末首次開盤，推出68套精裝大戶型住宅房源，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在600萬(wàn)至700萬(wàn)元，開盤后已賣出30多套。

　　中房信集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間改善型樓盤不會(huì)有太大的推盤量，5月中旬以后剛需樓盤的推盤量增加并帶動(dòng)成交繼續(xù)上揚(yáng)。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟稱，盡管樓市供應(yīng)和銷售量出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，但目前的市場(chǎng)熱度無(wú)法與3月份相提并論，隨著近期新增供應(yīng)的放量，房?jī)r(jià)也開始趨于穩(wěn)定。

（中國(guó)證券報(bào)）