隨著“國(guó)五條”細(xì)則在各地逐步落實(shí)，樓市調(diào)控政策也不斷加碼，從限價(jià)、限購(gòu)到限漲，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“限”字當(dāng)頭。然而，盡管此次調(diào)控政策堪稱(chēng)史上最嚴(yán)，也表現(xiàn)出管理層遏制房?jī)r(jià)上漲的決心，但仍難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲的城市仍有67個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市也高達(dá)66個(gè)。專(zhuān)家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)大城市房?jī)r(jià)大幅上漲和二三線(xiàn)城市商品房庫(kù)存積壓并存的復(fù)雜局面，人們對(duì)政策的敏感度上升，市場(chǎng)脆弱性加大，在這種復(fù)雜情況下，房地產(chǎn)調(diào)控必須穩(wěn)慎，不宜頻頻出手。

調(diào)控非全打壓也為救市

去年還在苦苦掙扎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今不到一年的時(shí)間已經(jīng)“漲”聲一片，北上廣深等一線(xiàn)城市今年以來(lái)更是“領(lǐng)漲”全國(guó)。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴粩喔邼q，各地“地王”頻現(xiàn)更是加大了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從5月3日起到5月10日期間，上海、廣州以及長(zhǎng)沙三地連續(xù)創(chuàng)下年內(nèi)新地王。

房?jī)r(jià)的再度飆升引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)樓市泡沫的擔(dān)憂(yōu)，過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅將有真正需求的購(gòu)房者拒之門(mén)外，也使中國(guó)經(jīng)濟(jì)很難擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)。

正是看到了樓市泡沫潛在的危險(xiǎn)，管理層不斷加強(qiáng)調(diào)控措施讓樓市降溫。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，執(zhí)行調(diào)控細(xì)則比較嚴(yán)厲和徹底的一線(xiàn)城市和重點(diǎn)城市效果較為明顯，限價(jià)措施使得樓市成交量下滑，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，這都是調(diào)控政策帶來(lái)的效果。

“調(diào)控并非全是打壓，也是為了救市?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其市場(chǎng)波動(dòng)的幅度一般大于宏觀經(jīng)濟(jì)，甚至成為經(jīng)濟(jì)起伏的重要誘因，所以更需要進(jìn)行調(diào)控?！皣?guó)五條”出臺(tái)后，3月房?jī)r(jià)漲幅雖然在擴(kuò)大，但已經(jīng)非常微小，而2月相比1月卻是翻倍的擴(kuò)大。這就意味著，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已現(xiàn)緩和之態(tài)。

揚(yáng)湯止沸不如釜底抽薪

但是對(duì)于調(diào)控政策的過(guò)度依賴(lài)，也讓市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)其效果的可持續(xù)性。內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍不無(wú)擔(dān)憂(yōu)地表示，現(xiàn)在樓市調(diào)控更像“消防隊(duì)”，在房?jī)r(jià)“火勢(shì)”蔓延開(kāi)后才進(jìn)行滅火，而不是在火勢(shì)苗頭出現(xiàn)前就把它控制住。房地產(chǎn)調(diào)控更期待能夠走一條持續(xù)性強(qiáng)、并可將“火勢(shì)”防患于未“燃”的道路。

對(duì)于當(dāng)前樓市，短期調(diào)控猶如揚(yáng)湯止沸。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，過(guò)度依賴(lài)于限價(jià)限購(gòu)的行政手段固然可以帶來(lái)短期效果，但通過(guò)限漲干預(yù)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方式來(lái)獲得比較好看的數(shù)據(jù)，等于是飲鴆止渴。目前很多地方都在采用這種簡(jiǎn)單容易見(jiàn)效的調(diào)控手段，這不是可取的長(zhǎng)遠(yuǎn)的辦法。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報(bào)告指出，調(diào)控措施雖然對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后、長(zhǎng)期供給不足等房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次矛盾無(wú)法得到解決，房?jī)r(jià)的間歇性上漲不可避免。限購(gòu)、差別化信貸等核心調(diào)控政策只能在短期內(nèi)扼制住房需求的膨脹，不會(huì)有長(zhǎng)久效力。一旦大家都預(yù)期房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲，單靠嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)無(wú)法阻擋全社會(huì)的瘋狂投機(jī)。

綜合措施才能治療頑疾

事實(shí)上，只有長(zhǎng)效政策才能釜底抽薪。陳國(guó)強(qiáng)表示，調(diào)控本身應(yīng)該有多重目的，既要有短期效應(yīng)又要有長(zhǎng)期目標(biāo)，不能把短期房?jī)r(jià)的變化作為調(diào)控的主要目標(biāo)甚至是唯一目標(biāo)，而應(yīng)該達(dá)到中長(zhǎng)期調(diào)整行業(yè)發(fā)展模式，理順不合理結(jié)構(gòu)的目的。特別是形成合理穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，形成住房基本制度和框架，以及形成穩(wěn)定的發(fā)展路徑，這才是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為關(guān)鍵的。

如何才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的頑疾呢？陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)整房地產(chǎn)整體機(jī)制，既要有快手段也需要慢功夫，短期問(wèn)題可以通過(guò)調(diào)控解決，長(zhǎng)期問(wèn)題更需要相當(dāng)時(shí)間來(lái)慢慢調(diào)理，運(yùn)用系統(tǒng)思維和綜合手段來(lái)治理。從行業(yè)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，要增加市場(chǎng)供應(yīng)，抑制不合理需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，規(guī)范市場(chǎng)秩序；從行業(yè)外部來(lái)看，更需要貨幣、稅收、土地等一系列政策進(jìn)行系統(tǒng)的配合，并不是單一某項(xiàng)措施就能取得成效。無(wú)論是政府，還是市場(chǎng)人士，不要對(duì)調(diào)控有過(guò)高或不切實(shí)際的期待，需要有耐心，需要時(shí)間。