三十余輪競出 2013新地王

　　3月底的那場競拍,已印在李勇(化)腦海深處,舉牌“接二連三”是李勇對(duì)那半小時(shí)競拍場景的高度概括。經(jīng)過三十余輪叫價(jià),舜耕路上起價(jià)6.3億元捆綁出讓的原城建學(xué)校地塊最終以11.9億元天價(jià)被摘走。

　　根據(jù)容積率推算,這個(gè)地塊每平方米樓面地價(jià)已突破萬元,建成后每平方米市場價(jià)至少要在兩萬元。尚未開建,這個(gè)項(xiàng)目已鎖定了濟(jì)南樓市中價(jià)格的塔尖位置。成為2013年以來首個(gè)地王。

　　李勇是一家大型開發(fā)企業(yè)的工作人員,那次土地競拍他所在的企業(yè)參與競爭。參與這塊土地競拍的共有6家企業(yè),其中包括萬科、中海、海信、魯商等本土或外來的大型開發(fā)企業(yè)。

　　值得注意的是,當(dāng)天成交的另外10塊土地均以底價(jià)成交。

　　土地成交 呈兩極分化

　　在李勇看來,這場競拍是今年以來濟(jì)南土地市場成交狀況的一個(gè)縮影,“土地成交呈明顯的兩極分化,要么是天價(jià)成交,要么底價(jià)成交或是流拍,中間幾乎沒有過度?！?/p>

　　已經(jīng)公開披露的土地成交信息也驗(yàn)證了這種觀點(diǎn)。在詳細(xì)列出了年初以來濟(jì)南土地成交明細(xì)后,山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱,“截止到4月10日,進(jìn)入市場的一共43塊,3塊土地流拍,4塊土地溢價(jià),其余的全部底價(jià)成交?！?/p>

　　薄夫利稱,除了奪得地王的舜耕路地塊,位于歷城區(qū)閔子騫路東側(cè)的原濟(jì)南市信益紙箱廠地塊,競拍中也出現(xiàn)了約50次舉牌,最終以1.23億元的高價(jià)成交,每平方米樓面地價(jià)約合8090元,“這幾塊土地最具代表性,幾十輪競爭,溢價(jià)程度非常高?！?/p>

　　誰是濟(jì)南市場“稀缺地塊”?

　　薄夫利總結(jié)了這幾塊高溢價(jià)成交土地的共同屬性,“沒有搬遷問題,基本是凈地,位于核心城區(qū),是稀缺地塊,項(xiàng)目溢價(jià)能力強(qiáng)?！北》蚶J(rèn)為,這是幾塊土地被眾多企業(yè)爭搶的根本原因,“雖然價(jià)格高,但因?yàn)橥愴?xiàng)目少,建成后市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低?！?/p>

　　而底價(jià)成交的土地,多在二環(huán)以東或是以西,薄夫利舉例說明,“4月初華府置業(yè)底價(jià)拿下的幾塊土地在西客站,4月中銀豐山青底價(jià)拿下的土地在歷城區(qū)圍子山路,屬唐冶新區(qū)?！?/p>

　　底價(jià)成交意味著項(xiàng)目開發(fā)成本低,建成后的房價(jià)低,但薄夫利認(rèn)為這并不等同于市場風(fēng)險(xiǎn)低,“遠(yuǎn)離核心城區(qū),交通不便；同類項(xiàng)目眾多,可選余地大。”按照這種說法,土地成交的兩極分化,顯示出的是開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的市場邏輯。

　　世聯(lián)怡高新出爐的4月統(tǒng)計(jì)月報(bào)顯示,濟(jì)南市場供應(yīng)主要集中在東部和西部,兩區(qū)域4月供應(yīng)占濟(jì)南市場總供應(yīng)的85%,約9000套。由歷下和市中區(qū)組成的中部、南部,僅占總供應(yīng)9%,不足900套,高溢價(jià)成交的幾塊土地都落在這一區(qū)域,在這個(gè)區(qū)域中,一手房價(jià)基本在萬元左右。

　　土地市場現(xiàn)冷熱不均新變化

　　不是天價(jià)就是底價(jià),這種冷熱不均的成交狀況與前些年有顯著區(qū)別。濟(jì)南專業(yè)樓市調(diào)查公司之一世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江回憶稱,2009年和2010年,濟(jì)南的土地市場競爭極為激烈,企業(yè)輪番舉牌,土地價(jià)格也一路飆升。

　　而在2011年和2012年,“參與競拍的開發(fā)企業(yè)數(shù)量明顯減少,不少地塊僅僅有一兩家企業(yè)參與,多家企業(yè)爭搶一塊土地的現(xiàn)象也很少發(fā)生?！敝旖J(rèn)為,主要原因是樓市成交受限購等政策打壓顯著,市場成交極不活躍。

　　雖然2012年全年濟(jì)南土地成交比例較2011年大幅提升,但采訪時(shí),濟(jì)南一家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地的工作人員卻稱,其中亮點(diǎn)并不多,“西客站片區(qū)土地放量供應(yīng)、四季度開始出現(xiàn)溢價(jià)土地,但少有大幅溢價(jià)情形發(fā)生”。而在這些業(yè)內(nèi)人士的回憶中,今年以來出現(xiàn)的土地成交明顯冷熱不均的狀況,是近年來市場出現(xiàn)的新變化。記者　張璐

（齊魯晚報(bào)）