“國五條”出臺(tái)及細(xì)則紛紛落地之后，買家一時(shí)難辨樓市走向，觀望情緒濃厚。經(jīng)過了3月“恐慌性”購房的高潮，進(jìn)入4月以來，樓市買賣雙方都出手謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，房價(jià)上漲的勢頭和日趨收緊的調(diào)控對(duì)購房者的心理造成了一定的影響，導(dǎo)致部分購房者產(chǎn)生觀望情緒，并致使本季度購房者信心小幅下降。新政對(duì)一手新盤的推貨帶來了巨大沖擊，高力國際推斷，對(duì)于一手住宅市場，受調(diào)控新政的影響，總體成交量會(huì)有所下降。然而，考慮到二手住宅市場銷售報(bào)價(jià)的提高，部分買家會(huì)轉(zhuǎn)而進(jìn)入一手市場，使需求量下降幅度有限。但從長期來看，鑒于未來需求減少的考慮，開發(fā)商會(huì)相應(yīng)地調(diào)整他們的開工進(jìn)度和拿地策略。

市場陷入“拉鋸戰(zhàn)”

“國五條”新政后，新房市場的心理“拉鋸戰(zhàn)”加劇。新房價(jià)格太高買方不愿出手，新政一出，賣方也在觀望，開盤時(shí)間一拖再拖。二手房市場亦是如此。4月中旬第15屆上海一二手房交易展示會(huì)閉幕，不少房產(chǎn)中介公司表示，目前市場購房意愿大幅下滑，買家不著急入市，賣家也不著急出售，都在等市場分化點(diǎn)的出現(xiàn)。深圳樓市也已處于觀望期。深圳調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，一二手住宅市場雙雙陷入觀望情緒。高熱的市場開始降溫，短期內(nèi)二手房市場成交量明顯回落，市場將出現(xiàn)短暫的觀望期。

從全國多城市的“五一”假日房展會(huì)的情況來看，身處調(diào)控之下，雖然品牌房企參展熱情明顯上升，但其“讓利”誠意依然不足。在素有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海房展會(huì)上，總體難覓大幅度打折優(yōu)惠促銷，開發(fā)商給出的優(yōu)惠大多數(shù)只是減免幾萬元不等的購房款而已。從項(xiàng)目折扣上看，各項(xiàng)目的價(jià)格保持堅(jiān)挺，優(yōu)惠幅度大多僅有1－2個(gè)點(diǎn)。部分剛需樓盤甚至不降反漲。相比之下，購房者的觀望程度更加明顯。一家上市房企營銷總監(jiān)表示，目前樓市需求還是比較旺盛，開發(fā)商雖然心態(tài)上還是積極在賣房子，但已經(jīng)不再以犧牲利潤為代價(jià)。

過渡型買家望而卻步

在新國五條細(xì)則出臺(tái)之前，有一種“先買套小戶型作為過渡期的自住用，待后期經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好時(shí)再置換一套大戶型”的置業(yè)理念較為流行，因其既能滿足當(dāng)前的居住需求，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，日后還可將小戶型置換成大戶型的首付款。

但是，新國五條對(duì)二套房貸的從嚴(yán)，以及對(duì)二手房交易稅費(fèi)的提高，一定程度上破滅了不少“過渡族”的美夢。有買家表示，“之前買了一套40多平方米的小戶型，打算住上兩年再換套大房子，結(jié)果出了個(gè)新國五條，二套房貸可能提至7成，利率上浮至1.3倍，買新房的壓力太大了；買二手房的話，賣家肯定把20%的個(gè)稅嫁接到買家身上，壓力也不小，真是進(jìn)退兩難?！?/p>

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，因上述兩條政策的原因，不少首套房置業(yè)者表示，想改變過渡買房的觀念，打算一步到位買大戶型，避免浪費(fèi)首套房的多種優(yōu)惠政策，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，只能暫時(shí)觀望。

剛需盤缺貨人氣大降

廣州市郊某大型樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期政策接踵而來讓普通市民難以辨明樓市的走向，想趕緊入市的人早在一個(gè)月前就已經(jīng)下手了，另一部分持“觀望一下”心態(tài)的人如今也依然在觀望。加上近期不少市郊大盤的“剛需”中小戶型單位都相當(dāng)缺貨，因此導(dǎo)致了樓盤的人氣下滑。

在華南板塊，多個(gè)大盤小戶型斷貨；中心城區(qū)的越秀區(qū)，單價(jià)高企也難覓小戶型單位；以往小區(qū)云集、產(chǎn)品線豐富的海珠，小戶型也同樣處在缺貨期。目前，能大量吸引人氣且中小戶型單位貨量較多的依然扎堆在增城和從化，此外，市橋南區(qū)板塊也有少量這類單位在售。在樓市觀望情緒濃厚的態(tài)勢下，改善型和投資型買家均較為謹(jǐn)慎，剛需買家無疑是一支穩(wěn)定的力量，而剛需買家對(duì)中小戶型最為熱衷，因此，中小戶型推貨量直接影響樓盤的吸引力。

限售限簽政策

■背景資料

今年4月22日，廣州市國土房管局對(duì)廣州市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》。該《通知》強(qiáng)調(diào)，商品住宅預(yù)(銷)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。未辦理網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)的，或申報(bào)價(jià)格過高且不接受國土房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。超過申報(bào)價(jià)格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

專家認(rèn)為，去年以來廣州更多只是限售高價(jià)盤，但現(xiàn)在限價(jià)政策大有覆蓋所有項(xiàng)目的勢頭，不管是高中低端項(xiàng)目，只要預(yù)售申報(bào)價(jià)格高于房管局指導(dǎo)價(jià)格，房管局不發(fā)預(yù)售證，政策較此前更加嚴(yán)厲。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況也顯示，廣州3月份新建商品住宅價(jià)格同比上漲11.2%，不僅是70個(gè)大中城市中唯一一個(gè)同比漲幅突破兩位數(shù)的城市，也是其連續(xù)第3個(gè)月領(lǐng)先排行榜。

此前，廣州市在“國五條”新政落地細(xì)則中，明確今年房價(jià)控制目標(biāo)是，2013年廣州市新建商品住房價(jià)格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。根據(jù)廣州市政府工作報(bào)告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標(biāo)為11%，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)即CPI漲幅控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房價(jià)控制目標(biāo)應(yīng)該不超過7.5%左右。但是一季度兩位數(shù)增幅顯然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)目標(biāo)。這也意味著，接下來的時(shí)間內(nèi)，廣州如果不能將漲上去的房價(jià)降下來，將很難完成今年的房價(jià)調(diào)控任務(wù)。

記者觀察

“雙限”調(diào)控能否長久？

現(xiàn)在廣州市“四限”齊發(fā)限售、限價(jià)、限簽、限購，對(duì)高端樓盤影響比較大的是“限售”和“限簽”，因?yàn)檎卟辉试S高價(jià)盤成交量太多，限制高價(jià)盤成交，從數(shù)據(jù)上來看，是有利于拉低均價(jià)的。但是，“雙限”調(diào)控的手段能否有效并且長久？

“商品住宅預(yù)(銷)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)”，這一規(guī)定目前最引發(fā)議論的部分就在于：“指導(dǎo)價(jià)”一直“猶抱琵琶半遮面”。

業(yè)內(nèi)并不看好“雙限”濃重的行政手段意味。合富輝煌首席分析師黎文江指出，由于第一季度廣州房價(jià)漲幅很厲害，所以政府采取限價(jià)、限售的措施，但它們只是非常規(guī)、非理性的暫時(shí)現(xiàn)象；如果房價(jià)平穩(wěn)下來，這種手段可能會(huì)取消。著名房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，“限”字決不足以把房價(jià)拉回來，控制房價(jià)應(yīng)該增加供應(yīng)，政府應(yīng)該注重土地多元化供應(yīng)。

必須承認(rèn)，廣州市場有購房需求，不管是剛性需求還是改善和投資需求，強(qiáng)行把價(jià)格拉下來，會(huì)有其他填平價(jià)格和價(jià)值之間鴻溝的方法出現(xiàn)，房價(jià)漲幅得不到真正抑制，還會(huì)產(chǎn)生一手成交量下滑、一二手房價(jià)倒掛等情況。

專家認(rèn)為，歸根到底，想讓更多人買到房，讓房價(jià)合理就應(yīng)該增加供應(yīng)量，而這又要回到政府土地供應(yīng)量層面?！跋蕖敝皇强赡茏寯?shù)據(jù)好看些，但它把需求延緩了，并沒有真正解決。許蕾