從去年至今，北京樓市價(jià)格再漲，全國(guó)其他主要城市的總體趨勢(shì)也都是“漲”字當(dāng)頭。最近，著名“唱空者”、經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠再度拋出房地產(chǎn)泡沫即將破滅論。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石最近也表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫，且泡沫不輕，不過(guò)，短期內(nèi)泡沫破裂不太可能。新京報(bào)記者特邀業(yè)內(nèi)專家，對(duì)當(dāng)前樓市泡沫與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析探討。

  樓市泡沫 有泡沫，但短期內(nèi)未必會(huì)崩盤(pán)

  Q 你認(rèn)為目前樓市，包括一線城市和二三線城市，分別有泡沫嗎，嚴(yán)重嗎？

  朱中一：全國(guó)這么多城市，每個(gè)城市的情況都不一樣，很難籠統(tǒng)地說(shuō)有沒(méi)有泡沫。看一個(gè)城市是否有泡沫，要看供應(yīng)量和需求量，還要看未來(lái)的消化能力。像鄂爾多斯這樣的城市，供應(yīng)量很大，需求很小，未來(lái)的消化能力也不足，就肯定是有泡沫的?？梢园凑者@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，去判斷其他城市有沒(méi)有泡沫。

  公衍奎：我覺(jué)得無(wú)論是一線城市還是二三線城市，泡沫都比較嚴(yán)重。大家對(duì)于判斷泡沫有不同的標(biāo)準(zhǔn)，有人說(shuō)價(jià)格超出實(shí)際價(jià)值就是泡沫，但價(jià)值到底應(yīng)該是多少，就很難有一個(gè)客觀的判斷。我認(rèn)為判斷泡沫的一個(gè)根本標(biāo)準(zhǔn)，就是看是不是價(jià)格本身產(chǎn)生了自我循環(huán)和正向激勵(lì)。也就是說(shuō)，因?yàn)闈q價(jià)導(dǎo)致了下一輪漲價(jià)?，F(xiàn)在價(jià)格的增長(zhǎng)是不是由于之前價(jià)格的增長(zhǎng)，是不是又導(dǎo)致了以后價(jià)格的增長(zhǎng)。目前的市場(chǎng)就是這樣的情況，大家因?yàn)榕聺q而趕緊買房，因此推動(dòng)了未來(lái)真的漲價(jià)，又引發(fā)新一輪搶購(gòu)和新一輪漲價(jià)，形成循環(huán)。

  范小沖：中國(guó)樓市肯定是有泡沫的，近些年貨幣一直在超發(fā)，又沒(méi)有其他好的投資渠道，房地產(chǎn)在上漲的形勢(shì)下，很難剝離投資需求。但土地供應(yīng)有限，購(gòu)房需求旺盛也將長(zhǎng)期存在，供求結(jié)構(gòu)很難有大的改變，所以我認(rèn)為短期內(nèi)沒(méi)有崩盤(pán)危險(xiǎn)。

  李國(guó)平：我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是有泡沫的。泡沫和市場(chǎng)預(yù)期有關(guān)，如果大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲，會(huì)造成需求的提前釋放，甚至過(guò)度釋放，造成市場(chǎng)過(guò)熱。目前這種預(yù)期看漲的情況還是很明顯的。

  調(diào)控長(zhǎng)期化 現(xiàn)在用政策和市場(chǎng)預(yù)期對(duì)沖

  Q 漲價(jià)和調(diào)控長(zhǎng)期化已持續(xù)數(shù)年，你認(rèn)為這種狀態(tài)還會(huì)存在多久？

  朱中一：現(xiàn)在國(guó)家也在制定中長(zhǎng)期規(guī)劃，調(diào)控肯定是過(guò)渡，主要是未來(lái)政策的銜接問(wèn)題。我們也希望行政性措施盡量少一點(diǎn)，但長(zhǎng)期措施出臺(tái)以前，目前臨時(shí)性的措施還不能取消。長(zhǎng)期措施的思路，國(guó)五條細(xì)則里面已提到建立中長(zhǎng)期制度的六個(gè)方面。

  公衍奎：這種漲價(jià)和限價(jià)都有可能會(huì)長(zhǎng)期化，但終究不是一種正常的形式。房地產(chǎn)的問(wèn)題是不均衡導(dǎo)致短缺，目前房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)問(wèn)題不解決，這種情況就會(huì)持續(xù)下去。城市發(fā)展的不平衡、土地供應(yīng)的稀缺性以及城市化進(jìn)程這些影響都是存在的，但這些影響是長(zhǎng)期持續(xù)的影響，并不能避免市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生大幅波動(dòng)。

  范小沖：調(diào)控是會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系非常大。房地產(chǎn)市場(chǎng)熱了就會(huì)打壓，冷了政府就會(huì)托市。這些年政策也不是一直在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，2008年也托過(guò)市。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持上漲的壓力，那么政策的打壓肯定也會(huì)一直持續(xù)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)像2008年那樣低迷，政策則有可能會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橥惺小?/P>

  李國(guó)平：如果市場(chǎng)上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，購(gòu)房人對(duì)未來(lái)市場(chǎng)上漲的預(yù)期仍然強(qiáng)烈，那么政策的打壓就會(huì)一直持續(xù)。現(xiàn)在是用政策來(lái)和市場(chǎng)預(yù)期對(duì)沖，之前的幾次調(diào)控，在一定時(shí)間內(nèi)起到了調(diào)整預(yù)期的作用，但最近一次的調(diào)控作用，似乎沒(méi)有2011年那次調(diào)控的作用明顯?，F(xiàn)在在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于政策限制，投資和投機(jī)需求已經(jīng)少多了。目前的購(gòu)房需求，一部分是自住需求，也就是平常說(shuō)的剛需，還有很大一部分是在通貨膨脹的情況下，購(gòu)房以求保值增值的需求，這部分需求是非常強(qiáng)烈的。

  泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn) 政策成重要的考量標(biāo)準(zhǔn)

  Q 影響樓市的泡沫破裂與不破裂的主要因素有哪些？未來(lái)是否有泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)？

  朱中一：房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域性很強(qiáng)的。希望地方政府充分了解本地市場(chǎng)的需求情況，制定合理的發(fā)展規(guī)劃，有針對(duì)性地供應(yīng)土地和房源，一般就不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題。如果過(guò)分依賴和盲目發(fā)展房地產(chǎn)，就有可能出問(wèn)題。此外，還要把未來(lái)供應(yīng)情況公布出來(lái)，就會(huì)減少購(gòu)房人的恐慌情緒，也可以減少開(kāi)發(fā)商的盲目開(kāi)發(fā)。

  公衍奎：影響未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)，甚至引發(fā)泡沫破裂的最大因素是金融環(huán)境是否改變。從去年到今年，開(kāi)發(fā)商不缺錢，賣房套現(xiàn)只是一個(gè)方面，另一個(gè)重要方面是金融環(huán)境寬松。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的限制并沒(méi)有放松，但各種信托、基金等金融創(chuàng)新模式很多，萬(wàn)科、龍湖都海外發(fā)債，融資成本很低。

  今年房企不缺錢，很多房企去年上半年還需要20%、30%的融資成本，今年只需要12%、15%，大企業(yè)能做到10%以下。現(xiàn)在是國(guó)際性的貨幣泛濫，但金融的周期性和波動(dòng)性很大，一旦金融市場(chǎng)開(kāi)始去杠桿化，就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)扛不住。

  范小沖：城市化是一個(gè)重要考量因素，中國(guó)目前還處于城市化發(fā)展的增量階段，還有幾億人口要進(jìn)城。這個(gè)階段沒(méi)有結(jié)束，需求就仍會(huì)旺盛，也能夠消化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)?，F(xiàn)在如果取消限購(gòu)，就會(huì)釋放出大量需求，消化大量的房源。因此泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)較小。

  李國(guó)平：我認(rèn)為政策是一個(gè)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。這些年，由于一次又一次調(diào)控的打壓，樓市的泡沫一直沒(méi)有到頂。政策的介入打亂了市場(chǎng)自然增長(zhǎng)、自然產(chǎn)生泡沫、自然破裂、自然休整、自然復(fù)蘇的周期。調(diào)控不是為了把房地產(chǎn)打垮，而是要保護(hù)房地產(chǎn)，不讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有規(guī)律地增長(zhǎng)和下跌，這種干預(yù)讓本來(lái)有跡可循的規(guī)律變成了無(wú)跡可循，政策也就成了左右市場(chǎng)的一個(gè)重要考量標(biāo)準(zhǔn)。