個人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)受到銀行錢荒的波及，但有意思的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎還未切實感到寒意。

  國內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中層管理人員告訴記者，目前公司內(nèi)部還未就此事召開過會議，從公司高層的態(tài)度來看，似乎并不太在意銀行錢荒可能帶來的變化。

  這似乎與業(yè)界的判斷有些偏差。在張大偉看來，銀行錢荒導(dǎo)致的貸款收緊，并不會僅僅對購房者造成影響，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)貸款肯定也會受到波及，而開發(fā)貸款則是房地產(chǎn)企業(yè)圈地蓋樓所需資金的關(guān)鍵。

  “對我們公司來說，融資的渠道有很多，這些年，公司對直接融資進行了多種嘗試，效果不錯?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)中層管理人員說。

  所謂直接融資，簡而言之就是不通過銀行進行資本的募集，其渠道有信托、私募基金、公司債等。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這幾年來努力嘗試直接融資，是因為有了切膚之痛。

  這個痛正是2008年下半年的樓市蕭條。造成當年樓市蕭條的根本原因正是國家收緊信貸，而在那個時期，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源就是銀行。

  原本會出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌被全球金融危機打亂，4萬億資金的入市解救了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但從那之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就明白，要想生存得好，必須尋找新的融資渠道。于是，房地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐加快，融資的方式也開始多樣化。

  就在前幾天，國內(nèi)一家在香港上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)透出風聲，將其原計劃的信貸規(guī)模擴大至75億港幣。在3月，這家公司計劃的這筆海外融資的規(guī)模還僅僅是30億港幣。據(jù)了解，這筆海外融資已經(jīng)獲得了超過10家銀行的超額認購。

  據(jù)接近這家公司的消息人士透露，該公司這些年一直非常重視拓寬融資渠道，此次進行的這筆海外融資，算下來利率只有4.8%左右，而在國內(nèi)，銀行一年期貸款利率都要6%。這家大型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在對國內(nèi)資金的依賴度很低，所以即使此次銀行鬧錢荒，對其也沒有太大影響。

  并不僅僅是這一家房地產(chǎn)企業(yè)如此，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)拓寬了融資渠道。今年6月初，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的報告稱，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

  由此帶來的是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行借款的下降。A股上市房企中華企業(yè)就是一個例子，2010年年末，該公司負債結(jié)構(gòu)中銀行借款占到了46.13%，而到了2012年年末，這個比例下降到了30.92%。2010年年末，該公司負債結(jié)構(gòu)中，信托融資占比為20.36%，2012年年末，這個數(shù)字達到27.02%。

  這個說法在一家房地產(chǎn)信托公司得到印證。這家公司的工作人員告訴記者，表面看，銀行鬧錢荒會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成大的沖擊，但如果仔細研究數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，今年上半年銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款是非常充足的，而且由于樓市形勢好，開發(fā)商資金回籠快，融資利率一直在下降。

  這位工作人員拿出的數(shù)據(jù)顯示，2012年一些大開發(fā)商進行信托融資，利率能達到15%，但到了今年利率就降到了8%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)做好了資金準備。

  “如果銀行錢荒只是短期變化，那么對許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不會有實質(zhì)影響，但那些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能就會出現(xiàn)資金壓力，從而面臨被市場淘汰?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，但如果這種錢荒從現(xiàn)在開始長期化，那就不好判斷了，可能大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也終將面臨資金壓力。

  要反思投資效率

  對普通人來說，此次銀行錢荒帶來的切身感受并不明顯，但也有不少人由此期望房價會因此下降。

  從通常的邏輯來看，銀行鬧錢荒會導(dǎo)致對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款收緊，貸款收緊會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，資金壓力最終會促使企業(yè)盡快出售手中的樓盤加快資金回籠。而要加快出售樓盤，一個重要的手段就是降價促銷。當降價出現(xiàn)的時候，會造成整體市場預(yù)期的變化，從而會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入降價促銷的隊伍。

  這個結(jié)果會最終形成嗎？在張大偉看來，這并非不可能?！?008年、2011年樓市出現(xiàn)降價，原因都是銀行信貸收緊，這可以說是一個基本規(guī)律。銀行信貸收緊，就意味著，樓市上漲的通道變窄，甚至被堵上。”

  而要出現(xiàn)這種狀況，還需要另一個重要因素。張大偉告訴中國青年報記者，中央此次對銀行流動性調(diào)整時，要改變銀行的盈利模式，同時要引導(dǎo)更多的資金進入實業(yè)。如果這個預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)，更多的資金通過此次的調(diào)整進入實業(yè)，而不是留在房地產(chǎn)行業(yè)，那么房價上漲的可能性就會大幅減小。

  但是，引導(dǎo)更多資金進入實業(yè)的預(yù)期目的能順利實現(xiàn)嗎？中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜告訴記者，4萬億的投資之后，很多銀行的貸款并沒有進入實業(yè)，而是進入了地方融資平臺。而這些地方債都是長期的債務(wù)，吸納了太多的資金，擠占了實業(yè)本應(yīng)得到的資金。

  不僅如此，這些地方融資平臺的項目甚至沒有實現(xiàn)基本的收入現(xiàn)金流。

  “2009年之后，國家大量投資，難免出現(xiàn)魚龍混雜的現(xiàn)象。很多項目非常差，根本就沒有盈利能力，這其中就包含一些房地產(chǎn)項目，一些小城市搞了大量的住宅項目，這些項目市場難以消化?！蓖衾日f，很多項目有問題，以致資金根本無法回流，這就造成了投資的低效甚至是無效。這些項目把地方融資平臺帶入高風險地帶，也將銀行拖下水。

  在汪利娜看來，這次表現(xiàn)出來的銀行錢荒，其實并不是整體貨幣供應(yīng)量的短缺，國家整體貨幣供應(yīng)量對應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展水平來說是充足的，關(guān)鍵是銀行資金的錯配。如果短期內(nèi)銀行能夠解決資金錯配的問題，國家整體經(jīng)濟增長依然良好，這個事情也就過去了，大多房地產(chǎn)企業(yè)不會受到多大沖擊。

  “透過這次錢荒，要反思的是，我們的投資該如何實現(xiàn)高效。”汪利娜告訴記者，從國家層面看，儲蓄率依然在增長，那就意味著投資還將保持增速，但是投資必須要有效率，要投到與民生相關(guān)的領(lǐng)域，而不能再去擠占實業(yè)的資金需求。