近日，摩根大通董事總經(jīng)理龔方雄在深圳某論壇上提出，從房地產(chǎn)規(guī)模、發(fā)展前景的角度來看，未來十年可能才是我們房地產(chǎn)業(yè)真正的黃金十年。此語一出，與以謝國忠為代表的“崩盤派”，形成了鮮明反差。同時，也對“黃金十年已逝論”予以否定。

不妨先看龔先生的理由。目前中國居民城鎮(zhèn)化率為52%，實際僅為36%，以年均1%的城鎮(zhèn)化率計算，每年新增1300萬以上的城鎮(zhèn)人口，即 500萬戶左右，再加上舊城改造，每年需提供新增住宅1200-1300萬套才能滿足城鎮(zhèn)化的基本需求，如果有3億農(nóng)民進城，相當于美國現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)，至少還有30個千萬人口的城市誕生。因此，房地產(chǎn)還有很大發(fā)展空間。不過他同時也強調(diào)：黃金十年不等于房價能繼續(xù)維持過去十年的輝煌。

總體而言，筆者認同關(guān)于未來十年房地產(chǎn)業(yè)依然向好的總體判斷。但是，堅決反對“未來十年，比過去十年更好”的觀點。2009年2-3月，我就曾率先提出的“黃金十年已過去，未來還有白銀十年”――就媒體公開報道來看，這是最早提出類似觀點的。

關(guān)于“成色”的鑒定標準。龔先生，只用了一個標準，住宅需求規(guī)模大，所以建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模也很大。但是，所謂“黃金十年”，這一提法是對市場主體而言的，即開發(fā)商、購房者、地方政府（賣地者）、代理商等。對于他們而言，增長率比規(guī)模更重要，商品住宅規(guī)模比住宅總規(guī)模更重要。

眾所周知，在市場加速增長時，市場紅利或者說利潤率，才會最多、最大、最高。可以肯定的說，未來十年，我國住宅成交量增幅與價格增幅，都將明顯小于過去十年。開發(fā)商、購房者、代理商、地方政府等所獲得的收益率，甚至總收益（全行業(yè)而言），都會低于過去十年。

另外，龔先生自言“黃金十年不等于房價能繼續(xù)維持過去十年的輝煌。”既然談“黃金十年”，一定要與市場主體的利益掛勾，否則“黃金”二字就該丟到一旁。既然涉及到利益與利潤，卻是又避而不談價格，哪有這樣的“經(jīng)濟學邏輯”？假如：成交規(guī)模上漲，而成交價格不漲，甚至下跌，開發(fā)商憑什么賺錢，購房者憑什么保值增值，又何來“黃金”一說？

再談住宅需求總規(guī)模與建設(shè)總規(guī)模。2009年是一個分水嶺，之前保障房在住宅建設(shè)總規(guī)模中，只占10%左右，其后保障房建設(shè)大幅提速，尤其是中央提出“十二五”期間新建3600萬套，近兩年保障房新建套數(shù)占比已劇增至50%左右。因此，未來十年我國住宅建設(shè)總規(guī)模將大于過去十年，但市場化的商品住宅建設(shè)總規(guī)模，將小于過去十年！而開發(fā)商、購房者、代理商、地方政府等市場主體的利益，主要與市場化的商品住宅有關(guān)，與保障房無關(guān)，甚至負相關(guān)！