當(dāng)調(diào)控政策遇到要漲價的開發(fā)商將會發(fā)生什么?一方是政府為控制房價，對于高價格樓盤不給予銷售許可證；另一方是開發(fā)商各顯其能，研究出限價時代的一套求生法則――以高于毛坯的成本爭取在“限價”條件下的高價格。

近日，記者通過對多地樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，以精裝修抬高價格已成為不少開發(fā)商的選擇，而慣用的手法就是精裝拆分。精裝修拆分是指，精裝樓盤以低價獲批預(yù)售證后，將房款與精裝修款相分離，從精裝修中變相漲價的模式。而購房人在購置精裝修房時，簽訂“陰陽合同”，這樣既躲避了相關(guān)部門的檢查又達到了漲價的目的。

實際上，精裝修問題不止于此，在價格管控下，精裝修質(zhì)量是否會隨之縮水，也引起不少人的擔(dān)憂。而監(jiān)管體制的缺失，相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行等問題成為精裝修亂象叢生的關(guān)鍵。

“精裝修行業(yè)并不正規(guī)，住建部沒有準(zhǔn)確的強制文件?，F(xiàn)階段，很多單位都在做，有些地方也出現(xiàn)精裝修質(zhì)量驗收技術(shù)守則，但目前北京市還沒有。這就要求政府應(yīng)該做標(biāo)準(zhǔn)，進行技術(shù)質(zhì)量保障，才能健康地引導(dǎo)全裝修的發(fā)展?！弊〗ú孔≌ㄔO(shè)及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)專家委員會專家委員開彥對記者如是說。

精裝修之困

精裝修，住建部推行多年，開發(fā)商卻因技術(shù)、質(zhì)量等問題，對此未有過多的熱情。而在當(dāng)下，不少項目卻開始悄然進行精裝房售樓。

“我們現(xiàn)在漲價，不漲毛坯房的價格，只漲裝修款，但相當(dāng)于總價再漲?！比f科新里程項目銷售毫不掩飾地道出了項目做精裝的原因。

據(jù)記者了解，該項目在銷售時，要求所有購房者簽訂一份《幸福家居解決方案》，其中的裝修不是選裝，只有一種方案，總共費用40萬元。需要和首付一并交出，一次性付清。而對于這份綁架式的方案，新里程對此也打出了“優(yōu)惠政策”，一萬抵三萬，裝修《幸福家居解決方案》有38400塊錢的優(yōu)惠，一共優(yōu)惠68400元，從七月二號停止和搜房的合作，但令人感覺蹊蹺的是優(yōu)惠款現(xiàn)在還是能給申請下來。

另據(jù)萬科新里程的銷售人員介紹，這期總共有八百多套房源在售，目前已經(jīng)賣了三百多套，而后期裝修款還會漲價?！靶吕锍躺弦黄诰b標(biāo)準(zhǔn)是35萬，這期是40萬，以后40萬元肯定是拿不下了，相當(dāng)于首付又高了?！?/p>

更讓人驚嘆的是，在銷售人員的口中，這樣的捆綁性銷售，似乎還是消費者“占了便宜”。“不用糾結(jié)多交的裝修款，因為成交均價都一樣，我們相當(dāng)于精裝拆分。畢竟在周邊買不到每平米17000元的毛坯房，而如果買每平米20000多元的毛坯房，自己再裝修，平均下來價格和我們的精裝房一樣，還得耽誤時間和精力。何況花相同的價錢，自己裝修的效果肯定沒有我們的好，因為開發(fā)商是集體采購，檔次會高一點?！?/p>

那么究竟為何樓盤銷售不將房價直接漲上去，而要采取精裝修變相漲價？

其實，在限價之下，預(yù)售證越來越難取得，拆分精裝變?yōu)榱饲€漲價的渠道。由于房價“水漲船高”及集團財務(wù)考核要求等諸多情況，都迫使樓盤有漲價沖動。但開發(fā)商怎么樣才能賣到預(yù)期的價格？就只能采取精裝分離這一策略。向政府提交毛坯房的價格，而在銷售時按精裝房出售，從而增加利潤。

不難看出，精裝修已成為開發(fā)商獲得利潤的又一方式，而這背后卻是對購房人利益的損害。

雙向防范

對于政策的具體落實與實施，部分地區(qū)已經(jīng)開始做出了嘗試。

2013年5月20日，沈陽市建委出臺了《關(guān)于推動沈陽市現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化工程建設(shè)的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求，今后，凡在沈陽市行政區(qū)二環(huán)內(nèi)新開工的商品住宅開發(fā)項目，必須實行全裝修；其他區(qū)域商品住宅鼓勵采用全裝修。沈陽市建委按照商品住宅全裝修的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求在項目施工圖設(shè)計審查、工程竣工驗收、備案等環(huán)節(jié)加強監(jiān)督管理。

根據(jù)規(guī)定，全裝修將實行分戶驗收制度，未按規(guī)定和要求進行全裝修住宅施工圖審查、監(jiān)理和施工的工程，建設(shè)單位不得組織竣工驗收，沈陽市建設(shè)主管部門也不予工程備案。為此，沈陽市國土規(guī)劃局在土地出讓公告中將“商品住宅須采用全裝修”作為土地出讓條件，并在土地出讓合同和其他規(guī)范性文件中注明。

“這或許為全裝修的發(fā)展提供了良好的思路。”葉明認(rèn)為，為了確保全裝修長效機制的建立，未來國家層面也需要逐步制定相應(yīng)政策。政策確立后，地方政府應(yīng)該加強監(jiān)管，沈陽的案例就是一次良好的嘗試。

開彥也直言，全裝修的良性發(fā)展需要政府發(fā)布整套的政策和標(biāo)準(zhǔn)去支持，“或者政府可以將權(quán)力下放，將制定權(quán)力下放給社團組織、專業(yè)的行業(yè)協(xié)會。現(xiàn)在雖然有大型房企會自己制定一套標(biāo)準(zhǔn)，但畢竟都是非正式的。日后應(yīng)該公開全裝修的裝修標(biāo)準(zhǔn)，給消費者提供相應(yīng)宣傳手冊，涵蓋詳細(xì)信息，讓消費者心中有數(shù)?！?/p>

然而，單純的依賴政策監(jiān)管并非全策。消費者也應(yīng)從自身角度出發(fā)，提升防范和維權(quán)意識。

中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)主席陳順指出，目前大部分開發(fā)商在精裝修的標(biāo)準(zhǔn)上是留有余地的，比如只在宣傳單上寫著某品牌、同等品牌，或者干脆寫知名品牌，是個相對模糊的概念。這就需要消費者提高警惕，在買房前應(yīng)該充分研究樓盤的宣傳資料，并注意觀察開發(fā)商精裝修的封樣，交樓的時候，房屋應(yīng)該和樣板間展示的完全一樣。

另一方面，后期的消費者維權(quán)也將對開發(fā)商實現(xiàn)有效的監(jiān)督。岳成律師事務(wù)所房地產(chǎn)部王艷華表示，業(yè)主和開發(fā)商之間是合同關(guān)系，如果是房屋裝修出現(xiàn)了質(zhì)量問題，業(yè)主可以根據(jù)合同，明確主張維權(quán)，要求開發(fā)商維修或者賠償。

針對難以界定的開發(fā)商變相漲價問題，王艷華也給出了自己的建議，“如果開發(fā)商在合同上對房屋定價進行了拆分，明確了精裝修和毛坯房的價格。那消費者可以申請讓相關(guān)部門對實際房屋內(nèi)的裝修進行核算，如果發(fā)現(xiàn)確實是成本明顯不符或價格提高，可能法律上就會對消費者的權(quán)益進行一定的維護。當(dāng)然，這也要考慮實踐中的可支持性，畢竟針對此類情況的衡量和舉證都比較困難。”

誰為精裝修做主？

實際上，新里程的這一市場現(xiàn)象，已不是個案。

位于大興區(qū)的某個高端項目也遭到過裝修標(biāo)準(zhǔn)與價格不符的質(zhì)疑。據(jù)報道，該項目報價8000元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。但實際所使用的品牌產(chǎn)品，與5000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)相差無幾，其廚房電器所使用的品牌也并無過人之處。

而上文提及的精裝修拆分僅為全裝修所遇到問題的一個方面。去年，萬科[簡介最新動態(tài)]的“地板門”、“紙板門”在業(yè)界掀起軒然大波，這都暴露出精裝修質(zhì)量問題的缺陷。質(zhì)量問題的監(jiān)管、材質(zhì)與所報價格的核定等諸多問題，該由誰來操作，至今還未得到解決。

那么面對這一市場問題，造成的原因是什么？其實這與許多問題一樣，全裝修并不缺乏行業(yè)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，真正缺乏的是行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管。

從1999年的國務(wù)院72號文首次提出要“積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式”，到2002年原建設(shè)部的《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》，再到2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再度發(fā)布《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，對全裝修的引導(dǎo)力度逐步加大，內(nèi)容逐層加深。不難看出，國家近年來對全裝修鼓勵推進及整肅、規(guī)范的用意。

而在不久前，經(jīng)過3年時間編制的《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程驗收規(guī)范》（JGJ/T304-2013）（以下簡稱《驗收規(guī)范》）也隨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一紙公告，宣布出臺，并規(guī)定2013年12月1日起《驗收規(guī)范》正式實施。

對此，記者向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心技術(shù)產(chǎn)品處處長葉明求證《驗收規(guī)范》的執(zhí)行力度時，其表示，“這是國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，一個推薦性的驗收標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

就以往來看，《驗收規(guī)范》已從國家標(biāo)準(zhǔn)“降級”為推薦性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。而這一變化，實際上是有著難言之隱。據(jù)某業(yè)內(nèi)人士猜測，這和政策的執(zhí)行與監(jiān)管不足有著直接關(guān)系，“規(guī)范、準(zhǔn)則一直就有，可由誰監(jiān)管？怎么監(jiān)管？采用何種方式？這些問題一直得不到解決，政策無法落地?！?/p>

對于未來，精裝修是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個大趨勢。據(jù)記者了解，住建部一直在大力進行推廣，中國建筑裝飾協(xié)會會長李秉仁在近期就曾表示，“住宅精裝修的節(jié)能、環(huán)保優(yōu)勢非常明顯，因此精裝修住宅的質(zhì)量和安全至關(guān)重要。精裝修住宅作為推進住宅產(chǎn)業(yè)化的重要抓手，在國家保障房政策的推動下效果較為突出?！?/p>

而就目前精裝修市場的不規(guī)范現(xiàn)象要如何解決，監(jiān)管的執(zhí)行層面如何確定等問題來看，依舊任重道遠(yuǎn)。