持續(xù)多日的土地市場(chǎng)高溫，恐難在短時(shí)間內(nèi)冷卻。近日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，被業(yè)界認(rèn)為是下半年樓市的重要利好消息。受此影響，昨日地產(chǎn)股普遍高開。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)信心正處于近年來的高點(diǎn)，大型房企資金充裕，拿地補(bǔ)倉的意愿強(qiáng)烈。多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于此前多數(shù)三四線城市土地供應(yīng)量較大，房企回歸一二線城市的勢(shì)頭仍將繼續(xù)。在這些城市的土地供不應(yīng)求的背景下，未來地價(jià)上漲預(yù)期仍然強(qiáng)烈。近期，京滬等地?cái)?shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊的推出，再次強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)“地王”的預(yù)期。

一線城市高燒

曾明確表示“不拿地王”的萬科，近期的表現(xiàn)一反常態(tài)。今年6月27日至7月8日，萬科先后在重慶、上海、廣州拿下三宗“地王”級(jí)別的地塊，其中兩宗為總價(jià)“地王”，一宗為單價(jià)“地王”。

此舉引起了華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)(微博)的批評(píng)，但萬科似乎并未停止對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的追求。在7月23日北京孫河“地王”的交易中，萬科到場(chǎng)參與，最終因樓面價(jià)過高而放棄。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，作為行業(yè)龍頭老大的萬科，此番動(dòng)作頗能反映市場(chǎng)的變化：除體現(xiàn)出土地市場(chǎng)回暖之外，萬科拿地戰(zhàn)略從三四線城市向一二線城市的回歸，同樣代表了行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)。

今年上半年，一線城市土地市場(chǎng)頗為搶眼。除頻繁誕生“地王”之外，一線城市的土地出讓面積和收入均處于較高水平。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，似乎仍不滿足。

任志強(qiáng)近日向中國證券報(bào)記者表示，與往年的平均水平相比，一線城市的土地平均供應(yīng)量仍然為負(fù)值。且由于去年一線城市土地供應(yīng)量處于低點(diǎn)，即便今年上半年土地供應(yīng)有所增加，但仍然無法滿足企業(yè)的需求。相比之下，一些三四線城市由于地方融資平臺(tái)壓力而加價(jià)，部分地塊面臨“賣不出去”的窘境。

未來一二線城市的土地市場(chǎng)將繼續(xù)面臨供不應(yīng)求的局面，土地市場(chǎng)搶地大戰(zhàn)還將繼續(xù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，回歸一二線城市還出于利潤的考慮。截至7月末，共有55家上市房企公布中報(bào)預(yù)報(bào)，其中21家房企報(bào)虧。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，從虧損企業(yè)來看，一般都是中小房企，這些房企重點(diǎn)布局城市可能集中在三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存量大、銷售價(jià)格相對(duì)較低，利潤空間被拉低。

政策預(yù)期向好

從土地儲(chǔ)備的角度而言，房企對(duì)土地的渴求，更多出于補(bǔ)倉的需要。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%。其中，住宅銷售面積增長30.4%。

存貨的減少正在促使房企加速補(bǔ)倉。某上市房企負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，與以往該企業(yè)在北京“六盤齊發(fā)”的局面相比，如今只有不到3個(gè)項(xiàng)目在售，企業(yè)急需獲得新項(xiàng)目。

在近期出現(xiàn)“房荒”的一二線城市，不少房企面臨著同樣的局面。上述負(fù)責(zé)人表示，大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少項(xiàng)目，拿地意愿強(qiáng)烈，不僅導(dǎo)致土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，而且也抬高了地價(jià)。

事實(shí)上，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，土地交易的“量價(jià)齊升”，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。財(cái)經(jīng)網(wǎng)和克而瑞近日聯(lián)合發(fā)布的“地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)”(RMI)顯示，今年三季度，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心正處在2010年以來的最高點(diǎn)。其中，超過半數(shù)的企業(yè)醞釀在三季度提價(jià)。

上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司董事長丁祖昱指出，房企的信心不僅來自于上半年銷售數(shù)據(jù)的向好，還包括多地在執(zhí)行“國五條”過程中的“走過場(chǎng)”。多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果并不明顯，市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)政策產(chǎn)生“免疫力”。

近期召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，下半年“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。由于未提及強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，因而被不少開發(fā)商視為利好。多數(shù)分析人士認(rèn)為，政策層面“維穩(wěn)”是今年下半年的主基調(diào)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)則可能延續(xù)上半年的上升勢(shì)頭。

政策層面的利好消息并未出盡。多家房企對(duì)凍結(jié)多年的房地產(chǎn)A股融資開閘抱有信心。隨著一批涉房上市房企停牌“籌劃重大事項(xiàng)”，房地產(chǎn)IPO、再融資和重大資產(chǎn)重組的禁令有可能在近期破冰。

一位擬上市房企負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，從去年開始，監(jiān)管層就著手研究涉房企業(yè)A股上市的可能，今年這一工作可能有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。該負(fù)責(zé)人表示，公司已向主管部門提交申請(qǐng)，并希望借助“城鎮(zhèn)化”的概念實(shí)現(xiàn)上市。

房企底線抬升

“這幾年我們一直在北京土地市場(chǎng)參與拿地，但由于地價(jià)高企，始終未能中標(biāo)，于是公司的心理價(jià)位也在不斷提升?！?月3日，懋源地產(chǎn)以樓面價(jià)超過4萬的價(jià)格拍得北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊，該地塊成為名噪一時(shí)的“地王”，針對(duì)這次交易，公司負(fù)責(zé)人如是說。

隨著一線城市土地的稀缺性凸顯，開發(fā)商為拿地付出的代價(jià)也愈加高昂。以北京孫河區(qū)域?yàn)槔?，去?月，龍湖地產(chǎn)以不到2萬元的單價(jià)拿下孫河組團(tuán)的A地塊。僅10個(gè)月后，中糧地產(chǎn)便以4.4萬元/平方米的單價(jià)拿下同區(qū)域的另一宗土地。不到一年的時(shí)間里，該區(qū)域的地價(jià)漲幅達(dá)到120%。

同樣，在北京通州臺(tái)湖、大興亦莊、房山長陽等交易熱點(diǎn)區(qū)域，近幾年的地價(jià)上漲幅度也十分明顯，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

在供不應(yīng)求的情況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)與懋源地產(chǎn)類似，不得不調(diào)整心理底線，接受更高的土地價(jià)格?！澳靡粔K貴的地，也能通過運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)盈利，比拿不到地要好?！贬槍?duì)近期的北京土地市場(chǎng)，一位開發(fā)商如此說。

房企心理底線的提高，一方面是因?yàn)橥恋氐變r(jià)的不斷抬升，按照任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，地方政府進(jìn)入了償債高峰期，為獲得更高的土地收益，底價(jià)升高；另一方面，由于熱點(diǎn)城市住宅供應(yīng)稀缺，未來房價(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，房企也愿意支付更高的土地成本。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，百城住宅用地平均溢價(jià)率為21.9%，較上季度提高4.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第五個(gè)季度回升。

在多數(shù)開發(fā)商看來，未來一段時(shí)間，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)高燒的現(xiàn)象還將持續(xù)。其中，北京房山長陽鎮(zhèn)、大興亦莊即將推出數(shù)宗大體量地塊，價(jià)格有望拍出區(qū)域新高。上海徐家匯中心地塊將重新入市，底價(jià)達(dá)到175億元。

但從長遠(yuǎn)來看，這種局面能否持久尚存疑問。財(cái)經(jīng)網(wǎng)和克而瑞發(fā)布的上述報(bào)告顯示，受二季度“地王”頻出的影響，房企在第三季度的拿地意愿有所下滑。一些分析人士指出，部分區(qū)域的土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化傾向，在熱門地塊出讓后，土地市場(chǎng)可能有所冷卻。