中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從2003年開(kāi)始商業(yè)化成形，而調(diào)控也如影隨形。房地產(chǎn)通過(guò)行政調(diào)控干預(yù)房?jī)r(jià)，但其作用不斷被稀釋、被瓦解，每一波調(diào)控結(jié)束，都會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的反彈。越來(lái)越多的跡象表明，傳統(tǒng)的樓市調(diào)控模式已經(jīng)陷入死胡同，樓市調(diào)控亟待打造升級(jí)版。行政調(diào)控的時(shí)代已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，就要尋找新的航向。未來(lái)的樓市調(diào)控需要的不是單純的調(diào)控，而是改革。

從調(diào)控到改革十年磨一劍

近10年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可稱為“黃金十年”，也可稱為“調(diào)控十年”。幾乎每一年都有新的調(diào)控政策出臺(tái)，遍及金融、土地、預(yù)售、稅費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)。遺憾的是，盡管這種行政式的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，也越來(lái)越有針對(duì)性，房?jī)r(jià)卻始終一路上揚(yáng)，屢屢引起“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的非議。

客觀而言，10年的房地產(chǎn)調(diào)控仍然取得了一定的成果，在健全市場(chǎng)秩序、樹(shù)立行業(yè)規(guī)范、完善住房保障以及調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)等方面，逐漸形成了成熟的思路和措施。然而，運(yùn)動(dòng)式的行政調(diào)控弊端日顯，以市場(chǎng)化的系統(tǒng)性改革取而代之是大勢(shì)所趨。

與“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的調(diào)控相比，改革必將觸及深層利益，障礙阻力可想而知。然而唯其艱，所以盼其美，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)治久安皆系于斯。正如住建部政策研究中心主任秦虹所言，“調(diào)控只能治標(biāo)，只有深層次的制度改革才能治本”。

2003年~2007年：抑制過(guò)熱的“五年降溫”

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著住房改革紅利逐漸發(fā)酵，入世后實(shí)體經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及海外資本的大肆涌入，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪的增長(zhǎng)高潮。

2003年，盡管非典肆虐，卻未能阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃向上，部分地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)從偏熱到過(guò)熱的苗頭，關(guān)于“房地產(chǎn)泡沫”的爭(zhēng)論也甚囂塵上。中央政府再次意識(shí)到，是時(shí)候給逐漸脫開(kāi)韁繩的房地產(chǎn)行業(yè)打一針“鎮(zhèn)定劑”了。

2003年6月，史稱“121文件”的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺(tái)。不過(guò)，2個(gè)月后，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱18號(hào)文件)出爐，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。

這兩份意見(jiàn)向左的文件相繼出臺(tái)，將政府既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，又希望其繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的矛盾心態(tài)展露無(wú)遺。而各級(jí)政府主導(dǎo)的“圈地?zé)帷?、日漸增大的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)等原先大量潛在的問(wèn)題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來(lái)。

2004年是在2003年政策基調(diào)上的細(xì)化落實(shí)年。在這一年，出臺(tái)了一系列包括加息、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、打擊囤地、規(guī)范土地管理等政策，主要從“地根”和“銀根”兩方面加強(qiáng)調(diào)控。尤其在上海，期房限轉(zhuǎn)的管理?xiàng)l例表明，政府已經(jīng)開(kāi)始打擊投機(jī)性泡沫的苗頭。

進(jìn)入2005年，全國(guó)尤其是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛漲勢(shì)已經(jīng)引起全社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注，政府不得不再度出手干預(yù)。2005年3月和5月，“國(guó)八條”和“新國(guó)八條”相繼出臺(tái)。前者建立了政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度；后者更是史無(wú)前例地由七部委聯(lián)袂，著手制定房地產(chǎn)調(diào)控操作層面的細(xì)化方案。

與此同時(shí)，中央還從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。銀監(jiān)會(huì)則在隨后發(fā)布“212號(hào)文件”，收緊房地產(chǎn)信托。

2006年，在此前3年政策基調(diào)的鋪墊下，新一輪調(diào)控大幕終于拉開(kāi)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)“國(guó)六條”，重點(diǎn)從調(diào)結(jié)構(gòu)層面入手，日后引發(fā)強(qiáng)烈詬病的“90/70”政策就是在此時(shí)確立的。作為“國(guó)六條”的細(xì)化版，九部委隨后出臺(tái)的“十五條”第一次提出了“限價(jià)房”――“限套型”、“限房?jī)r(jià)”的普通商品住房，以期解決中等收入夾心層群體的住房問(wèn)題。

在這一年出現(xiàn)的限價(jià)房、廉租房與此前就存在的經(jīng)濟(jì)適用房一起，構(gòu)成了未來(lái)數(shù)年中國(guó)保障性住房的主體，并各自上演了不同的命運(yùn)沉浮。“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的構(gòu)想，客觀結(jié)果卻是進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，中央層面最終為經(jīng)驗(yàn)不足和權(quán)責(zé)不明付出了昂貴的學(xué)費(fèi)。

針對(duì)逐漸活躍的外資地產(chǎn)投資行為，住建部頒布了171號(hào)“限外令”，試圖阻止海外熱錢加入到“爆炒樓市”隊(duì)伍中。同時(shí)，中央繼續(xù)從預(yù)售制度、土地規(guī)范、二手房買賣個(gè)人所得稅等環(huán)節(jié)加強(qiáng)調(diào)控。

2007年是2006年各項(xiàng)政策的推進(jìn)升級(jí)年。征收土地增值稅、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、嚴(yán)厲打擊炒房、進(jìn)一步“限外”、6次加息10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、《物權(quán)法》頒布以及物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，政策密集出臺(tái)，調(diào)控全方位出擊，讓這一年顯得熱鬧非凡。然而為此作為注解的，卻是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)最大的增長(zhǎng)幅度，引起“調(diào)控變空調(diào)”的紛紜指責(zé)。

“五年降溫”，非但沒(méi)有絲毫的降溫，反而邊調(diào)邊漲，讓社會(huì)失望情緒越來(lái)越嚴(yán)重，最終也引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)又一次重大危機(jī)。

2008年~2013年：從運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)到持久戰(zhàn)

2008年充滿了戲劇性，政策的反復(fù)則是這種戲劇性的最佳詮釋。在房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)下，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過(guò)熱跡象，中央貨幣政策從“適度從緊”轉(zhuǎn)為“從緊”。然而，全球金融危機(jī)突然來(lái)襲，讓本就在銀根緊縮瑟瑟發(fā)抖的中國(guó)經(jīng)濟(jì)如墜冰窖。國(guó)際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，成交量日減，房?jī)r(jià)急速下降，不少房企幾乎面臨滅頂之災(zāi)，其中不乏綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖這些龍頭企業(yè)。

在某種程度上，房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，如果進(jìn)一步鞏固，或許成效斐然。然而，國(guó)民經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)”的巨大內(nèi)外部壓力，讓中央政府不得不松開(kāi)繩索，4萬(wàn)億元投資一朝奔騰而出，樓市調(diào)控就此前功盡棄。

2008年9月，多年的升息通道終于轉(zhuǎn)向，央行連續(xù)降息和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。10月，財(cái)政部發(fā)文《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》，房地產(chǎn)“救市”大幕就此拉開(kāi)。

2008年底到2009年初，從中央到地方一系列刺激樓市政策出臺(tái)，尤其是二套房限制政策的放開(kāi)和房貸利率優(yōu)惠的擴(kuò)大，徹底激活了低迷的樓市。從2009年年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，“從嚴(yán)冬到酷暑”，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，樓市調(diào)控?zé)o奈地重新回到了起點(diǎn)。

2009年底，在“超級(jí)反彈”的形勢(shì)下，中央政策終于動(dòng)用了懲罰之鞭。12月，國(guó)務(wù)院決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，以抑制炒房投機(jī)。隨后，國(guó)務(wù)院各部委陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)嚴(yán)厲打擊囤地炒地。

2010年3月，央企連續(xù)制造地王引起中央震怒，國(guó)資委出臺(tái)“央企退房令”――除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2010年4月，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”――《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(史稱“國(guó)十條”)終于出爐。

2011年2月，北京出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”，一度令北京市場(chǎng)劇烈震動(dòng)。隨后，各地政策也紛紛出臺(tái)各種類型的“限購(gòu)令”和“限價(jià)令”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”的“三限時(shí)代”。

從2010年到2011年，央行重新進(jìn)入升息通道，但連續(xù)的加息已經(jīng)呈現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減，并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響。同時(shí)，上市房企股市再融資閘門也基本關(guān)閉，房企不得不從信托、基金等渠道尋求更多的資金支持。

隨后2年，樓市幾乎再無(wú)新政出爐，隨著以限購(gòu)為主的“國(guó)十條”的逐步消化，市場(chǎng)再次進(jìn)入上漲階段，無(wú)論是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，還是“新國(guó)八條”的頒布，都未能產(chǎn)生根本性的效力。2013年2月，“國(guó)五條”出臺(tái)，然而其在北京的細(xì)則實(shí)施卻反而引起了新一輪的樓市暴漲，以致業(yè)界普遍認(rèn)為，“國(guó)五條”的尷尬結(jié)果成為了樓市調(diào)控失敗的縮影。

從運(yùn)行軌跡來(lái)看，如果說(shuō)2003年到2007年是邊調(diào)邊漲的單邊上漲形態(tài)，那么2008年到2013年則是如過(guò)山車般的波折軌跡。推敲個(gè)中細(xì)節(jié)，保增長(zhǎng)的投鼠忌器和懲罰性的暴風(fēng)驟雨令人嗟嘆，挫折與遺憾中，柳暗花明，一條持久作戰(zhàn)的改革之路悄然鋪就。