央行調(diào)統(tǒng)司司長盛松成在其近日發(fā)表的《單一商品價(jià)格與價(jià)格總水平的決定因素是不同的》一文中，旗幟鮮明地提出“高房價(jià)不是‘印出來的’，不應(yīng)將單一商品價(jià)格的大幅上升全部歸因于貨幣因素，任何單一商品的價(jià)格都決定于該商品的供需狀況”。該觀點(diǎn)發(fā)表后引發(fā)議論，業(yè)界關(guān)于“貨幣超發(fā)是否為高房價(jià)推手”的討論一時(shí)成為熱點(diǎn)。

這個(gè)問題之所以引發(fā)熱議，筆者認(rèn)為原因大概是，住房問題關(guān)乎民生大計(jì)，房價(jià)高低牽動(dòng)千家萬戶。近幾年來一二線城市房價(jià)普漲，盡管管理層一再出手調(diào)控，卻難以擺脫“越控越漲”的怪圈。百姓對此多有不滿和不解，對涉及樓市調(diào)控、房價(jià)漲跌的話題自然都十分敏感。

有業(yè)界人士對“高房價(jià)不是‘印出來’”的觀點(diǎn)不認(rèn)同，認(rèn)為該說法是在撇清“貨幣超發(fā)”的責(zé)任；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，房價(jià)的高企雖不是“貨幣超發(fā)”直接導(dǎo)致的，但貨幣政策與房價(jià)之間的關(guān)系卻也無法回避。

而對“房價(jià)上漲的主要原因到底是什么”問題的回答，不同的答案也許意味著應(yīng)對思路的不同。如果答案是“貨幣供應(yīng)量過多”，那么只需要控制貨幣供應(yīng)量即可；但如果承認(rèn)房價(jià)上漲的主要原因不是貨幣量供應(yīng)過剩，而是供求失衡，并深究這一失衡背后的一系列深層次矛盾，問題似乎就變得復(fù)雜了，至少不是控制貨幣量那么簡單。

我們知道，造成物價(jià)上漲的因素是多方面的。比如，貨幣的發(fā)行量必須以流通中所需要的數(shù)量為限度，如果發(fā)行過多，會(huì)引起貶值，物價(jià)就會(huì)上漲；價(jià)格受供求關(guān)系影響，商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲；商品流通不暢，市場管理不善也會(huì)引起商品價(jià)格的上漲，等等。這就是說，貨幣發(fā)行過多僅是物價(jià)上漲的一個(gè)可能原因，只有在物價(jià)上漲是因紙幣發(fā)行過多而引起的情況下才算通貨膨脹。

正如《單一商品價(jià)格與價(jià)格總水平的決定因素是不同的》一文所論述的，“貨幣供應(yīng)量的增加可能引起商品的貨幣價(jià)格上升，也就是價(jià)格總水平的上漲；商品價(jià)格由商品供需關(guān)系決定，供大于求，價(jià)格下降；求大于供，價(jià)格上升；供求平衡，價(jià)格穩(wěn)定”，同時(shí)，當(dāng)“單一商品價(jià)格變動(dòng)與價(jià)格總水平變動(dòng)不一致，則應(yīng)把不一致的部分視為由非貨幣因素引起的”。對此，盛松成在文章中也作了解釋：“可以把單一商品價(jià)格上漲的原因大致分為兩個(gè)部分。與通脹率相等的那一部分是貨幣因素，而超出通脹率的那一部分則是非貨幣因素。也就是，如果所有商品的供求關(guān)系都是均衡的，那么所有商品的價(jià)格變動(dòng)與價(jià)格總水平變動(dòng)是一致的，此時(shí)，單一商品價(jià)格的變動(dòng)可以歸因于貨幣因素。如果單一商品價(jià)格變動(dòng)與價(jià)格總水平變動(dòng)不一致，則應(yīng)把不一致的部分視為由非貨幣因素引起的。”

根據(jù)盛松成的觀點(diǎn)，無論依據(jù)CPI還是GDP縮減指數(shù)，我國近年來的通脹率都不高。盡管我國的貨幣供應(yīng)保持較高增速，但與社會(huì)交易需求是基本一致的。而對于房屋這一單一商品價(jià)格的大幅上升，也不應(yīng)簡單歸因于貨幣因素?！斑@就像海水總量增加只會(huì)提高平均海平面，而不能決定哪里的浪高、哪里的浪低。浪高、浪低與當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)向、風(fēng)力等密切相關(guān)。”

換句話說，房價(jià)上漲中當(dāng)然存在貨幣量的因素，但房價(jià)漲幅中遠(yuǎn)高于通脹率的部分，就不是貨幣總量的原因了。按照這一邏輯，如果控制房價(jià)繼續(xù)高漲的主藥方是“控制貨幣供應(yīng)量”，那么恐怕是“藥不對癥”，造成文章中所描述的“當(dāng)物價(jià)總水平并不很高而某一商品價(jià)格的漲幅較大時(shí)，緊縮貨幣未必能抑制該商品的價(jià)格，反而可能導(dǎo)致通貨緊縮、傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中，貨幣政策與房價(jià)之間的關(guān)系讓人無法回避，至少，“房地產(chǎn)跟貨幣發(fā)行量的關(guān)聯(lián)度必然比一般商品要高”。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇（微博）日前發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，由于占用的貨幣量大，房地產(chǎn)跟貨幣發(fā)行量的關(guān)聯(lián)度必然比一般商品要高，這也是央行無法否認(rèn)的事實(shí)。不過，這仍然無法單純讓央行通過宏觀調(diào)控來解決房價(jià)的問題。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系仍不平衡，國內(nèi)市場投資渠道仍很狹窄的當(dāng)下，僅僅指望控制貨幣供應(yīng)量來抑制房價(jià)走高的作用恐怕十分有限?！坝绕湓谡麄€(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于底部爬坡階段，收縮貨幣的直接后果可能是房價(jià)沒有降下來，經(jīng)濟(jì)卻更加低迷?！眮碜詷I(yè)內(nèi)的分析人士表示。

當(dāng)前要做好房地產(chǎn)調(diào)控，更具建設(shè)性意義的做法可能是，更多倚重結(jié)構(gòu)性的政策加以調(diào)控。如果說房價(jià)上漲的主要原因是供求關(guān)系決定的，那么需求調(diào)控的要害在于分層次滿足市場需求。

我們知道，市場需求本身是有層次的，其中既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資（投機(jī)）性購房需求。而且，這些需求在不同地區(qū)不一樣，在不同時(shí)期也不一樣。因此，房地產(chǎn)市場要堅(jiān)持分層次需求調(diào)控。首先，既要針對不同的需求類型，也要顧及地區(qū)差異。其次，既要在政策方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調(diào)，又要在短、中、長期政策上統(tǒng)籌安排。再次，政策與輿論之間也要相互配合，形成調(diào)控合力。從長遠(yuǎn)看，要以建立房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制為需求調(diào)控的最終努力方向。

同時(shí)，還可進(jìn)一步發(fā)揮好結(jié)構(gòu)性信貸政策的作用。貨幣政策負(fù)責(zé)總量調(diào)控，它有兩只手，一個(gè)是貨幣供應(yīng)量，一個(gè)是資金價(jià)格即利率。而信貸政策更多是“支持什么領(lǐng)域、不支持什么領(lǐng)域”，因而它負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)調(diào)控?！叭绻荒苡每偭啃缘呢泿耪邅砭珳?zhǔn)地調(diào)控房價(jià)的漲跌，那么是否可以更多使用結(jié)構(gòu)性的信貸政策來進(jìn)行引導(dǎo)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是建議。而《單一商品價(jià)格與價(jià)格總水平的決定因素是不同的》一文中，也提及了2010年至2012年人民銀行運(yùn)用相同的結(jié)構(gòu)性信貸政策來調(diào)控房價(jià)的做法。“可見，更多運(yùn)用結(jié)構(gòu)性政策來加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的思路，是今后值得嘗試的選擇?！鄙鲜龇治鋈耸糠Q。