在歷經(jīng)了4個(gè)月的“庫存告急”之后，北京7月房地產(chǎn)庫存房源終于回到9萬套的“關(guān)卡”。不過，這并不能有效改變作為特大型城市的北京房屋供應(yīng)小于需求的狀況，包括萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)在內(nèi)的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可售住宅房源，仍處于“歷史低位”。

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，北京市住宅庫存房源總計(jì)90453套。目前，北京市政府已經(jīng)做出部署，要求在控制新建住宅合理價(jià)格的同時(shí)，增加住房供應(yīng)，并將在一定程度上優(yōu)先對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房預(yù)售許可進(jìn)行審批，以緩解住房供應(yīng)相對(duì)緊張的局面。

  7月中旬，國家統(tǒng)計(jì)局公布70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅情況，北京房價(jià)以同比上漲16.7%位居全國首位。在短暫的“貨源緊張”之后，開發(fā)企業(yè)在土地市場上的搶地動(dòng)作所制造出的連鎖預(yù)期，正在令北京房價(jià)控漲承受更大的壓力。

  短暫“斷頓”

  保利地產(chǎn)在北京的“斷頓”并非孤例，萬科北京公司下半年在北京銷售的住宅項(xiàng)目可售房源不多。

  “上半年，我們公司在北京住宅的可售房源比2012年減少了很多，比如到現(xiàn)在，我們整個(gè)北京只有51套住宅房源是可售的。”日前，在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)，保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男表示。也正因如此，在2013年上半年北京公司約45億元的銷售收入中，有超過55%為商務(wù)辦公類地產(chǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。

  相比之下，在2012年7月，保利地產(chǎn)在北京就已經(jīng)完成了將近100億元的銷售收入，進(jìn)而完成了全年的銷售目標(biāo)。王英男承認(rèn)，同比銷售業(yè)績的下滑，在相當(dāng)大程度上是由于在住宅市場相對(duì)向好的情況下，手中“無房可賣”。“下半年的情況會(huì)好一些，可售住宅房源會(huì)多起來?！蓖跤⒛姓f。

  保利地產(chǎn)在北京的“斷頓”并非孤例。萬科北京公司下半年在北京銷售的住宅項(xiàng)目約有7個(gè)，其中新開盤項(xiàng)目在3個(gè)左右，剩余均為原有項(xiàng)目的后期，可售房源不多。盡管尚未出現(xiàn)像保利地產(chǎn)半年住宅可售房源僅為兩位數(shù)的情況，但對(duì)于以銷售周轉(zhuǎn)速度著稱的萬科而言，可售房源的總量，也已相對(duì)緊張。

  萬科企業(yè)股份有限公司半年業(yè)績公報(bào)顯示，2013年上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，同比分別增加18.9%；而實(shí)現(xiàn)銷售金額836.7億元，同比增長33.79%，其中北京公司銷售貢獻(xiàn)在集團(tuán)中名列前茅。

  記者了解到，并非保利地產(chǎn)、萬科企業(yè)以普通住宅為主的開發(fā)企業(yè)面對(duì)銷售速度過快而導(dǎo)致“斷供”的情況，包括別墅在內(nèi)的高檔住宅開發(fā)企業(yè)，也一度出現(xiàn)了可售房源不足的情況，這在過往中十分罕見。

  聯(lián)想控股下屬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)融科智地總裁鄭志剛告訴記者，融科智地北京公司的簽約銷售額約為20億元，完成了全年銷售任務(wù)的一半以上，甚至達(dá)到全年銷售目標(biāo)的75%左右，主要由融科鈞庭和千樟樹兩個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)，其中千樟樹的一期已經(jīng)基本售完，再售房源要等待住建委新批的預(yù)售許可。

 

  行政“影響”

  從2012年開始，北京市住建委不同程度開始對(duì)預(yù)售許可證的發(fā)放進(jìn)行干預(yù)。

  北京市一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以出現(xiàn)少見的“斷供”情況，與北京市住建委實(shí)施的一系列行政干預(yù)住房預(yù)售許可證審批的情況有所關(guān)聯(lián)――從2012年開始，北京市住建委不同程度開始對(duì)預(yù)售許可證的發(fā)放進(jìn)行干預(yù)，主要包括兩方面，一是價(jià)格，二是取證之后的銷售速度。

  “我們出現(xiàn)上半年可售住宅房源只有51套的原因，主要是2012年下半年的市場不錯(cuò)，而且我們的取證節(jié)奏逼到那里了，6月前后，我們的多個(gè)項(xiàng)目都取得了預(yù)售許可證，按照北京市住建委的規(guī)定，取證之后必須打開銷售所有的取證可售房源，市場銷售情況比較好，所以銷售的速度非常快。”王英男向記者表示。

  按照北京市住建委的規(guī)定，在樓盤取得預(yù)售許可證后三天之內(nèi)，必須開盤銷售，且必須開售所有已經(jīng)取得預(yù)售許可證的樓盤。

  中原地產(chǎn)華北區(qū)分析師張大偉告訴記者，由于開發(fā)企業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場的未來走勢以及住建委的管控口徑不十分明朗，因此在2012年年中時(shí)，出現(xiàn)了集中申請預(yù)售許可的情況。

  萬科北京公司的一位銷售負(fù)責(zé)人也告訴記者，由于住建委在取證過程中的等待時(shí)間較長，價(jià)格審核較為嚴(yán)格，因此加大了一次申領(lǐng)預(yù)售許可的房源數(shù)量，所以，在市場總體走勢開始復(fù)蘇的情況下，房源銷售速度過快而導(dǎo)致2013年可售房源庫存減少的問題。

  從2009年3月北京樓市開始回暖至今，商品住宅的庫存基本呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢：2009年3月庫存為13.84萬套，4月下降到13.13萬套，到5月降到了12.7萬套，6月降到了11.85萬套，而從8月開始，一直“徘徊”在10萬套“警戒線”附近，到了12月，降到了警戒線以下，變成了9.71萬套。

  直到2013年3~6月，庫存量甚至出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月在9萬套以下的現(xiàn)象，至6月底方有改觀。

  控漲再承壓

  更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)可售房源短缺的情況下，已經(jīng)在悄然改變定價(jià)策略。

  “我們正在做二期預(yù)售許可證的申領(lǐng)工作，從現(xiàn)在的情況看，價(jià)格持平的可能性比較大，還是要看住建委對(duì)預(yù)售價(jià)格的尺度掌握，我們現(xiàn)在大概還是定在36000元/平方米?！比诳浦堑乇本┕靖笨偨?jīng)理張?bào)泱涓嬖V記者，下半年該公司在北京在售的主力項(xiàng)目千樟樹目前也面臨著定價(jià)和等待預(yù)售許可審批的狀況。

  鄭志剛則表示，融科智地2011年和2012年的債務(wù)利率將近11%，今年通過幾筆大的信托融資，這一利率已經(jīng)降到8%左右。雖然不需要融科?千樟樹去快速回籠資金，但考慮到項(xiàng)目拖延開盤的資金成本以及利潤空間情況，“我們決定要讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來，況且還可以順利實(shí)施后面的拿地計(jì)劃”。

  此外，鄭志剛向記者強(qiáng)調(diào)，即使是這一銷售價(jià)格，客戶也有10%~20%的房產(chǎn)升值空間。

  不過，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)可售房源短缺的情況下，已經(jīng)在悄然改變定價(jià)策略。某“地王”項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人就表示，由于下半年房源銷售情況趨緊，集團(tuán)已經(jīng)同意該項(xiàng)目在操盤的過程中，犧牲一部分周轉(zhuǎn)率，在與住建委協(xié)商的情況下，盡量提高銷售價(jià)格，以獲取更高的利潤率。

  記者了解到，面對(duì)這一房價(jià)控漲的壓力，北京市政府已經(jīng)部署增加市場供應(yīng)，優(yōu)先加快審批中低價(jià)位、中小套型普通商品房預(yù)售許可的進(jìn)度，以增加市場供應(yīng)量，保持平穩(wěn)。

  “7月北京市新增住宅量開始增加，應(yīng)該是本輪房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成果的表現(xiàn)。”張大偉表示，“首先，無論是‘國十一條’還是‘京十二條’，都把增加房屋供應(yīng)作為重要調(diào)控措施之一；其次，從4月至今，隨著各種調(diào)控措施即所謂利空消息的出盡，購房人、開發(fā)商都開始躍躍欲試――萬科、金隅、保利等大開發(fā)商7月開始大規(guī)模推新盤，應(yīng)是7月住宅庫存增加的原因，而這將最終打破此前的觀望氣氛，帶動(dòng)成交量開始回升?！?/P>