任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)其所處的大環(huán)境，對(duì)于一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，所在城市的人口規(guī)模和居民支付能力就是它賴以生長(zhǎng)的土壤，它們共同決定了這個(gè)城市住房需求的結(jié)構(gòu)和規(guī)模，它們的興衰變遷也將決定這個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)。

　　從城市當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模來(lái)看，城市人口密度反映了城市當(dāng)期人口數(shù)量，城市人口密度高，房地產(chǎn)供給相對(duì)缺乏，價(jià)格水平趨高。TOP30城市平均人口密度937人/平方公里，7倍于當(dāng)年全國(guó)人口密度139人/平方公里。上海的人口密度達(dá)到了3754人/平方公里，如此高的人口密度決定了上海住房旺盛的需求，有限的土地資源，使得上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。另一個(gè)指標(biāo)城市城鎮(zhèn)化率則反映了城市預(yù)期人口數(shù)量，即未來(lái)城市自身通過(guò)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化能夠增加的城鎮(zhèn)人口規(guī)模，TOP30城市平均城鎮(zhèn)化率68.16%，遠(yuǎn)高于2012年全國(guó)城鎮(zhèn)化率52.67%，該指標(biāo)30大城市內(nèi)部分化較大，如北京、上海、廣州和東莞城鎮(zhèn)化率已達(dá)到了80%以上，說(shuō)明城市本身的人口轉(zhuǎn)化已趨向飽和，未來(lái)能夠新增的城市人口少；另一方面如重慶、唐山、石家莊、長(zhǎng)春、南寧等城鎮(zhèn)化率剛剛超過(guò)50%，未來(lái)隨著其城鎮(zhèn)化進(jìn)入高速推進(jìn)期，將有數(shù)量龐大的新增城鎮(zhèn)人口釋放，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)而言無(wú)疑是重要利好。

　　從城市吸附外來(lái)人口的角度看，城鎮(zhèn)人口復(fù)合增長(zhǎng)率和常住戶籍人口比越高，城市吸附外來(lái)人口的能力越強(qiáng)，由此可能帶來(lái)的住房需求越多。由圖可知，大多數(shù)TOP30城市擁有較強(qiáng)的對(duì)外人口吸附能力，在我們看來(lái)，這和這些城市普遍行政級(jí)別和經(jīng)濟(jì)發(fā)展層級(jí)較高，社會(huì)福利水平領(lǐng)先有直接關(guān)聯(lián)。

　　值得關(guān)注的是，中西部部分欠發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市如西安、鄭州、南寧、昆明等在外來(lái)人口吸附方面也具有較強(qiáng)的能力，究其原因，我們認(rèn)為這些城市雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展絕對(duì)水平方面相比北京、上海、廣州等無(wú)法相提并論，但在其所在省份中、相比其周邊二三線城市而言同樣具有明顯的優(yōu)勢(shì)，這樣的島狀效應(yīng)使得這些城市同樣能夠吸附到相當(dāng)規(guī)模的外來(lái)人口。

　　值得注意的是，東莞是常住戶籍人口比最高的城市，2012年?yáng)|莞戶籍人口只有187.02萬(wàn)人，而常住人口有822.02萬(wàn)人，常住戶籍人口比達(dá)到了4:1，遠(yuǎn)高于其他TOP30城市，而另外一項(xiàng)城鎮(zhèn)人口復(fù)合增長(zhǎng)率為0.065，相比其他城市同樣偏高。一方面，龐大的外來(lái)人口支撐對(duì)東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了支撐，但另一方面，由于東莞當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然以三來(lái)一補(bǔ)為重心，因此盡管能夠吸引龐大的外來(lái)人口，但這部分人口所從事的工作相對(duì)低端，收入水平也偏低，因此實(shí)際能夠轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的比例相對(duì)有限。

　　從居民收入水平來(lái)看，TOP30城市總體居民支付能力普遍較高，只有威海、鄭州和貴陽(yáng)三個(gè)城市明顯低于全國(guó)平均水平。一方面，城市居民支付能力決定了所在城市的房?jī)r(jià)水平，上海和北京是全國(guó)房?jī)r(jià)最高的兩個(gè)城市，其次是東莞、蘇州、廣州、天津、無(wú)錫、杭州和南京，可作為房?jī)r(jià)次高組團(tuán)城市，最后是青島、長(zhǎng)沙、大連、武漢等，這一情況和居民收入基本對(duì)應(yīng)；另一方面，房地產(chǎn)的剛性需求建立在民眾對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的支付能力基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的今天，當(dāng)?shù)鼐用裰Ц赌芰艽蟪潭壬蠜Q定了城市住宅市場(chǎng)的未來(lái)表現(xiàn)。

　　【專題預(yù)告】

　　自12日(本周一)起，@CRIC研究 將對(duì)最新專題《全國(guó)TOP30城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》專題做五期系列解讀，歡迎關(guān)注！《報(bào)告》根據(jù)統(tǒng)計(jì)局2012年官方數(shù)據(jù)，挑選出全國(guó)商品住宅年銷售面積最高的30個(gè)城市，并以此為樣本，分析其#房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境、市場(chǎng)現(xiàn)狀、以及未來(lái)發(fā)展空間#，從這個(gè)全新的角度出發(fā)，探究當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的軌跡。